En relativt ny rettsavgjørelse fra Frostating lagmannsrett den 5. september 2022 bidrar til å klarlegge tolkingen av meglerstandardens barehouse-versjon, og hvilke tolkningsmomenter som vil være avgjørende.
Hva er en barehouse leieavtale?
En barehouse leieavtale skiller seg fra andre typer næringsleieavtaler ved at leietaker påtar seg flere av forpliktelsene som vanligvis pålegges utleier. Det eksisterer ingen entydig definisjon av begrepet, ettersom omfanget av forpliktelsene som leietaker på denne måten tar ansvar for kan variere. Det som i hovedsak skiller meglerstandardens barehouse-avtaler fra alminnelige leieavtaler er at leietaker i tillegg til innvendig vedlikehold også er ansvarlig for utvendig vedlikehold og utskiftinger, ansvarlig for kostnadene til forsikring av eiendommen og eiendomsskatt. Det alt vesentlige av kostnadene til leieobjektets drift og fornyelse påhviler med andre ord leietaker. Utgangspunktet i barehouse-avtaler basert på meglerstandarden er derfor at utleier kun er ansvarlig for egne administrasjonskostnader ved leieforholdet.
Barehouse-leieavtaler benyttes typisk ved «sale and leaseback»-transaksjoner, ettersom leieavtalen innebærer at ny eiers risiko for uforutsette utgifter reduseres og tidligere eier vil fortsette bruken av en antakelig velkjent eiendom. Selv om det ikke er en forutsetning for bruk av denne avtaletypen, inngås barehouse-avtaler som regel der leietaker er eneste bruker av eiendommen, og leietaker kan følgelig utnytte og drifte eiendommen nærmest på samme måte som om man eide den selv.
Lagmannsrettsdommens tema
Den fortsatt ferske dommen fra Frostating lagmannsrett gjelder en omtvistet barehouse-avtale fra 2015, som var basert på meglerstandardens barehouse-versjon. Leieobjektet i saken ble benyttet til foredling av fisk, og bestod av bygninger og anlegg, uteareal og parkeringsplasser.
I januar 2017 kolliderte et skip tilhørende en utenforstående part inn i et kaianlegg på den aktuelle eiendommen. I sammenstøtet ble kaien delvis ødelagt, og den ytterste delen av kaien ble liggende på havbunnen. Hovedspørsmålet i saken var om utleier eller leietaker var forpliktet til å reparere kaianlegget, og dermed var rett adressat for erstatning fra skadevolderen.
Tolking av leieobjektets omfang
I saken var det usikkert om kaianlegget i det hele tatt var del av leieobjektet. Dersom kaianlegget ikke var omfattet, ville dette i så fall medført at leietaker verken var ansvarlig for å besørge eller bekoste reparasjon av kaianlegget. Spørsmålet om kaianlegget var del av leieobjektet måtte avgjøres basert på en konkret tolking av barehouse-avtalen.
Etter barehouse-avtalens ordlyd omfattet leieobjektet hele eiendommen med bygninger og anlegg, utendørsarealer og parkeringsplasser, slik det var anvist på vedlagt kart til barehouse-avtalen. Lagmannsretten la til grunn at kaianlegget etter en naturlig språklig forståelse var omfattet av barehouse-avtalens definisjon av leieobjektet. På den annen side lå kaianlegget utenfor det markerte området på kartet som var vedlagt leieavtalen. Lagmannsretten måtte derfor avgjøre om markeringene i det vedlagte kartet til barehouse-avtalen medførte at kaianlegget ikke var del av leieobjektet.
For å ta stilling til dette så Lagmannsretten hen til avtaledokumentene, den tidligere leieavtalen, forhandlingene ved inngåelse av barehouse-avtalen og partenes etterfølgende opptreden. Det at utleier heller ikke tidligere hadde markert leieobjektet utover i vann for andre tilsvarende leieavtaler, og at kaianlegget også under den aktuelle leieavtalen ble benyttet eksklusivt av leietaker, var momenter som talte for at kaianlegget var del av leieobjektet. At partene ved inngåelse av den nye barehouse-avtalen heller ikke hadde forhandlet om kaianlegget skulle være del av leieobjektet, ledet også mot at kaianlegget var del av leieobjektet. Lagmannsretten la liten vekt på at kaianlegget ikke var forsikret, og heller ikke reparert, etter skaden. Etter en konkret vurdering av disse momentene og ordlyden i barehouse-avtalen kom lagmannsretten til at kaianlegget var en del av leieobjektet.
Dette betyr samtidig at vedlagte kart til en leieavtale ikke nødvendigvis vil være avgjørende for hva som utgjør leieobjektet, og hva man dermed kan risikere å bli holdt ansvarlig for.
Hvem av partene er ansvarlig for tilfeldig skade på leieobjektet?
Lagmannsretten måtte til slutt avgjøre om leietaker eller utleier hadde risikoen for den tilfeldige skaden (altså skade ingen av partene hadde skyld i) på kaianlegget, og dermed reparasjonsansvaret for kaianlegget.
Etter barehouse-avtalen hadde leietaker vedlikeholds- og utskiftingsansvaret. Samtidig hadde utleier rett til å gjøre arbeider på eiendommen, herunder å oppgradere fasilitetene på eiendommen. Lagmannsretten la derfor til grunn at ordlyden i barehouse-avtalen ikke alene ga svar på hvem som var ansvarlig for tilfeldig skade påført av tredjemenn.
Lagmannsretten la tilsynelatende stor vekt på å opprettholde balansen i barehouse-avtalen, ved ikke å forskyve forpliktelser over på utleieren. Et av formålene med en barehouse-leieavtale er nettopp at utleier ikke skal ha risikoen for bruken av eiendommen. Dette momentet talte derfor med styrke for at leietaker var ansvarlig for tilfeldig skade. Det at leietaker etter husleieloven er ansvarlig for tilfeldig skade brukte lagmannsretten som et støtteargument for at leietaker var ansvarlig for å reparere kaianlegget.
Lagmannsretten konkluderte at vedlikeholds- og utskiftingsansvaret til leietakeren, tolket i lys av formålet med barehouse-avtalen, tilsa at leietaker var ansvarlig for tilfeldig skade, og dermed også ansvarlig for å reparere kaianlegget. Leietaker hadde derfor også krav på erstatning av skadevolderen.
Dommen bidrar etter vårt syn til å avklare den nærmere grensedragningen av ansvaret mellom utleier og leietaker. Avgjørelsen gir en slags trygghet for at domstolene i utgangspunktet vil tolke barehouse-leieavtaler i tråd med formålet, ved at leietaker er ansvarlig for hendelser som påvirker eiendommen. Prinsippene som lagmannsretten benyttet i tolkingen av barehouse-avtalen vil ha overføringsverdi til tolking av andre typer leiekontrakter, men tolkningsmomentene vil få ulike utslag basert på leieavtale-typene og hensynene bak leieavtalen.
