Bærekraft i leiestandardene
I de nyeste versjonene av meglerstandardene for næringsleiekontraker er det økt fokus på bærekraft og miljø ved at leietaker eksempelvis skal bidra til miljøvennlig bruk og drift av leieobjektet. Videre skal både gårdeier og leietaker velge miljøvennlige løsninger og arbeide for å heve eiendommens miljøstandard i leieperioden. Utover de standardiserte forpliktelsene relatert til miljø og bærekraft, kan en gårdeier og en leietaker bli enige om at det skal utføres særskilte miljøtiltak i en såkalt miljøavtale.
Hva er en miljøavtale?
En miljøavtale er en tilleggsavtale til selve næringsleiekontrakten, og har som formål å heve miljøstandarden til leieobjektet/eiendommen ved å øke eiendommens energieffektivitet, forbedre ressursutnyttelsen og redusere utslipp/avfall ved drift og vedlikehold av eiendommen. Etter avtalen skal partene avholde et miljømøte en gang i året for å vurdere muligheten for å gjennomføre slike tiltak.
Energi- og miljømessige tiltak
I en tid med høye strømpriser kan et særlig aktuelt tiltak være å satse på å redusere strømforbruket. Et slikt tiltak kan gjøres konkret og målbart ved at det for eksempel avtales at leieobjektet innen en gitt tid skal redusere strømforbruket med et prosenttall ved å etterisolere eller installere en varmepumpe. Andre miljøtiltak kan være å foreta bygningsmessige endringer, innarbeide nye tekniske installasjoner eller endre drifts- og bruksrutiner for eiendommen.
Tiltaksplan
Det vil være opp til partene å avgjøre hvilke konkrete tiltak som skal gjennomføres i løpet av leieperioden. Tiltakene nedfelles deretter i en tiltaksplan som utgjør et bilag til selve miljøavtalen. I tiltaksplanen beskrives bl.a. arbeidet som skal utføres, fremdriften for dette, samt en økonomisk beregning (se nærmere om dette nedenfor).
Ved inngåelse av en miljøavtale vil også gårdeier, i tråd med det som er avtalt, sikres adgang til leieobjektet under leieperioden for å gjennomføre de avtalte miljøtiltakene. Leietaker kan ikke fremme krav mot gårdeier som følge av gårdeiers gjennomføring av tiltaket, med mindre ulempene er vesentlige for leietaker. Gårdeier plikter imidlertid å utføre tiltakene på en måte som utgjør minst mulig ulempe for leietakers virksomhet, samt varsle leietaker i rimelig tid før arbeidene skal utføres.
Kostnadsfordeling etc.
Miljøtiltak krever naturligvis at noen foretar selve investeringen, og miljøavtalen regulerer derfor hvordan kostnadene skal fordeles mellom gårdeier og leietaker. Miljøavtalen legger opp til at gårdeier betaler for tiltaket, er oppdragsgiver for prosjekteringen og utførelsen, samt har ansvaret for å innhente eventuelle nødvendige tillatelser for å gjennomføre tiltaket. Dersom det er ønskelig kan en annen ansvarsfordeling avtales. Partene bør være bevisste på hvem som blir eier av tiltaket og eventuelle skattemessige implikasjoner det kan medføre, herunder om tiltaket skattemessig bør fradragsføres eller aktiveres.
Normalt er det gårdeier som bærer de økonomiske kostnadene ved miljøtiltakene. Samtidig legger miljøavtalen opp til at leietakeren betaler et årlig tillegg i leien (basert på eiendommens fordelingsnøkkel dersom det er flere leietakere). Bidraget baseres på investeringskostnaden, en avtalt rente, samt tiltakets økonomiske levetid (sistnevnte fastsettes av gårdeier). Til gjengjeld vil energitiltakene normalt føre til en reduksjon i leietakers årlige energikostnader. Hvis miljøtiltakene kun er til nytte for et mindre antall leietakere, er det bare disse som medregnes ved beregningen og fordelingen av det årlige tillegget.
Kostnadsfordelingen beskrevet ovenfor baseres på en forutsetning om at energitiltakene faktisk gir reduksjon i leietakers energikostnader. Miljøavtalen legger derfor opp til at det gjøres et estimat på energibesparelsen som året etter verifiseres mot faktisk energibesparelse. Viser det seg at den faktiske energibesparelsen av miljøtiltakene er lavere enn det som var estimert, skal gårdeier utbetale differansen til leietaker. I motsatt tilfelle, der energibesparelsen ble større enn estimatet, skal den faktiske energibesparelsen tilfalle leietaker. Ved bruk av faktisk og historisk energiforbruk med meteorologiske data benyttet i såkalt graddagskorrigering, regnes den faktiske energibesparelsen ut. Kort fortalt betyr graddagskorrigering (også kalt temperaturkorrigering) at man korrigerer i tråd med et «normalår» for at ikke enkelte ekstremår skal gi for stort utslag.
Leietaker har etter miljøavtalen mulighet til å kreve at gårdeier dokumenterer beregningen av energibesparelsen samt bidraget leietaker skal betale.
Midlertidig støtteordning for næringslivet
Det kan legges til at regjeringen har foreslått en ny midlertidig ordning om energitilskudd som på nærmere vilkår kan føre til at inntil 50 % av investeringskostnaden av miljøtiltakene dekkes. I tillegg legger den foreslåtte energitilskuddsordningen opp til at bedrifter som tilfredsstiller kravene i tilskuddordningen vil få høyere strømstøtte som følge av at det er iverksatt miljøtiltak. Den foreslåtte støtteordningen vil derfor gjøre det enda mer attraktivt å inngå en miljøavtale.
Fordeler med miljøavtalen
Vår erfaring er at det stadig er flere aktører som stiller krav til at leieobjektet holder en viss miljøstandard, og inngåelse av en miljøavtale kan være gunstig for både gårdeier og leietaker. Gårdeieren vil ved miljøtiltakene oppgradere eiendommen til å holde en høyere miljøstandard. Dette er attraktivt i utleiemarkedet og vil kunne drive prisen på eiendommen opp ved et eventuelt salg. Dessuten kan det ha betydning for gårdeiers forsikrings- og finansieringsbetingelser.
Leietakeren vil gjennom en miljøavtale få lavere energikostnader, og den vil kunne gi grunnlag for et godt arbeidsmiljø, hvilket også er et av formålene med miljøavtalen.
I tillegg vil miljøavtalen gi positive effekter for både gårdeier og leietaker i et omdømmeperspektiv, særlig i lys av det økende fokuset på bærekraft. Men kanskje viktigst av alt, en miljøavtale vil bidra til at vi får et mer bærekraftig samfunn.
Artikkelen er laget i sammenheng med at Wiersholm markerer såkalt «Grønn uke», hvor vi internt setter klima og bærekraft i fokus og skaper engasjement rundt dette, samtidig som vi gjennom uken deler vår juridiske kunnskap om temaer knyttet til bærekraft.
