Utleiers adgang til å gjøre endringer av fellesarealene etter meglerstandarden

I leiekontrakter for flerbruksbygg omfatter vanligvis leieobjektet en forholdsmessig andel av eiendommens fellesarealer. Normalt vil leietaker likevel ikke kunne benytte fellesarealet til eget formål, for eksempel ved å plassere ut en salgsstand eller til lagring av gjenstander. Samtidig vil utleier oftest ha en ganske vid adgang til å foreta endringer av fellesarealene uten å måtte innhente samtykke fra leietaker. Dette er også en naturlig følge av at utleier har behov for å kunne drifte og videreutvikle eiendommen på hensiktsmessig måte selv om den er utleid. Det er likevel grenser for hva leietaker må godta av endringer av fellesarealene på eiendommen.

Utleiers adgang til å gjøre endringer av fellesarealene i næringsforhold beror på bestemmelsene i leieavtalen, supplert med bestemmelsene i husleieloven. Husleieloven har en regel om når utleier har rett til å foreta forandringer av «husrommet» (§ 5-4 første avsnitt). Utleier gis kun adgang til å gjøre forandringer dersom arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for leietaker, og forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leietakeren. Andre forandringer krever leietakers samtykke. En naturlig forståelse av begrepet «husrommet» omfatter ikke den del av eiendommen som befinner seg utenfor leietakers eksklusive arealer. Utgangspunktet er da at utleier kan gjøre endringer i fellesarealene, men det må nok innfortolkes en nedre grense hvor endringer av eiendommen for øvrig også vil kunne påvirke leietakers bruk av leieobjektet.

En så uklar regulering av et såpass viktig punkt for mange utleiere og leietakere er uheldig. Meglerstandardene fanger opp de hensyn som er viktige i næringsleieforhold, herunder presiserer de utleiers adgang til å gjøre arbeider på eiendommen. Meglerstandardene fraviker eksplisitt den forannevnte bestemmelsen i husleieloven, dvs. at det er leiekontrakten alene som regulerer spørsmålet. I det videre ser vi derfor nærmere på de skranker som følger av meglerstandarden.

Grenser for utleiers adgang til endringer av fellesareal

Utleiers adgang til å gjøre endringer av fellesareal er noe ulik for leie av kjøpesenterlokaler, hvor det er utarbeidet en egen standard, og andre leieforhold, herunder handelslokaler utenfor kjøpesenter.

Utleier av lokaler utenfor kjøpesenter har etter meglerstandardene punkt 16 i utgangspunktet rett til å foreta «ethvert endringsarbeid; herunder tilbygg, påbygg mv.,» så lenge det skjer utenfor leietakers eksklusive areal. Dette kommer i tillegg til retten til å foreta alle arbeider som gjelder «vedlikehold eller fornyelse». Forskjellen på «fornyelse» og «endringsarbeid» er ikke åpenbar, men en overordnet retningslinje er at man er utenfor fornyelse dersom utleier gjør endringer som ikke innebærer en oppgradering eller oppussing av eksisterende bygningsmasse.

Dreier det seg først om endringer, er utleiers endringsadgang begrenset også for fellesareal, slik at det kun er tillatt å endre «areal og utforming» så lenge endringene er «mindre vesentlige». Endringer utover dette, uten samtykke fra leietaker, vil utgjøre mislighold av kontrakten. Mislighold kan på nærmere vilkår gi grunnlag for midlertidig eller varig avslag i leien, erstatning eller heving av leieavtalen.

En endring av «areal» er en innskrenkning eller utvidelse av området som inngår i fellesarealet, for eksempel der deler av fellesarealet ombygges til serveringsområde eksklusivt for en restaurant på eiendommen. En endring av fellesarealets «utforming» vil for eksempel være flytting av et felles oppholdsområde til en annen del av eiendommen, flytting av vegger eller innganger. Det er naturlig at slike endringer som omtalt her også vil kunne få betydning for eiendommens fordelingsnøkkel, som igjen vil kunne påvirke den økonomiske fordelingen av felleskostnadene som faller på leietakerne i eiendommen.

Dersom det først er snakk om endring av fellesarealets areal eller utforming, gir meglerstandarden få retningslinjer for hva som er å anse som «mindre vesentlige» – og dermed tillatte – endringer av disse forholdene. Det må dermed foretas en konkret skjønnsmessig vurdering av hvor stor selve endringen er. Momenter som vil kunne være relevante er for eksempel fellesarealets karakter før og etter endringen, samt betydningen det aktuelle fellesarealet som har blitt endret er for leietakerne. Også leietakernes faktiske bruk av fellesarealene før endringen, og i hvilken utstrekning den tidligere bruksmåten forhindres av utleiers endringer, vil kunne inngå i vurderingen av hvor vesentlig endringen er. Det samme vil gjelde den økonomiske effekten av endringen på fordelingen av eiendommens felleskostnader.

Det er etter dette ikke hvor stor ulempe endringen fører med seg for leietaker som står sentralt etter denne vurderingen. Et krav basert på ulemper ved endringene av fellesarealet er likevel ikke utelukket etter punkt 16.2. Dette omtales nedenfor.

Oppsummert har utleier altså et forholdsvis stort spillerom til å gjøre endringer av fellesareal i lokaler utenfor kjøpesenter, uten at leietaker kan påberope seg ulemper ved endringene i kraft av kontrakten. Leietaker bør derfor være bevisst på om fellesarealenes utforming er viktig, og få justert avtalen om nødvendig.

Etter meglerstandarden for leie av kjøpesenterlokaler må leietaker finne seg i «ethvert endringsarbeid; herunder tilbygg påbygg, mv., utenfor Eksklusivt Areal» (punkt 17.1), og det er ingen ytterligere begrensning av endringsarbeidene slik som i standarden for andre bygg. Dette er en naturlig følge av at utleier eksplisitt er gitt adgang til å utnytte fellesarealene kommersielt – og dermed også kan gjøre hensiktsmessige endringer. Hvis leietaker ønsker å ha større kontroll over fellesarealene i slike leieforhold må man derfor særskilt avtale begrensninger i retten til å gjøre endringsarbeider, og avvike standardteksten. Forutsetningen i meglerstandarden er at endring av fellesarealer ikke er hevingsgrunnlag. Avslag i leie eller erstatning kan imidlertid komme på tale etter punkt 17.2.

Ulemper ved endringene av fellesarealet

Leietaker må i utgangspunktet finne seg i utleiers arbeider uten erstatning eller avslag i leien. Dette gjelder også endring av areal og utforming av fellesarealer. Er imidlertid ulempene for leietaker «vesentlige», kan leietaker likevel ha rett på erstatning eller avslag i leien om ulempene ved slike arbeider, forutsatt at øvrige vilkår for leieavslag eller erstatning i meglerstandarden punkt 20 er oppfylt. Dette følger av meglerstandarden punkt 16.2.

Etter en naturlig forståelse av bestemmelsen er både arbeidet med utførelsen av arbeidet og resultatet av arbeidene relevant. Terskelen for å kunne kreve avslag i leien eller erstatning er imidlertid høyere enn etter punkt 16.1, siden ulempene må være vesentlige. Ved vurderingen av ulemper som følge av selve arbeidet vil både karakteren av ulempene, for eksempel om lokalene er helt eller delvis uanvendelige under arbeidene, og varigheten av disse ulempene, være av betydning. Ved vurderingen av ulempene som konsekvens av endringene av fellesarealet, vil antagelig mer varig reduksjon av fellesarealenes bruksverdi være relevant.

På tross av at utleier har rett til å endre areal og utforming av fellesareal ved leie av lokaler i kjøpesenter, vil imidlertid leietaker også her kunne ha rett på erstatning eller avslag i leien, forutsatt at ulempene arbeidene medfører er «vesentlige», jf. punkt 17.2. Dette må forstås likt som for meglerstandarden for lokaler utenfor kjøpesentre.

Utleiers varslingsplikt

Etter meglerstandarden som gjelder utenfor kjøpesenter må utleier varsle leietaker om arbeider som skal utføres. Arbeidet skal utføres til «minst mulig sjenanse» for leietaker, og leietaker skal få varsel med «rimelig frist», jf. punkt 16.3. Hva som er rimelig må vurderes konkret opp mot endringsarbeidet. I denne sammenheng er det relevant hvilke ulemper arbeidet medfører for leietaker, slik at leietaker kan sette i gang eventuelle avhjelpende tiltak. Ved leie av lokaler i kjøpesenter, har imidlertid ikke utleier slik varslingsplikt.