Dronning Eufemias gate 8 (DEG8) er inngangsportalen til Barcode-rekken og var det første bygget som stod ferdig i 2007, som hovedkontor for PWC. Da konsulentselskapet flyttet ut i juni 2019, igangsatte Braathen Eiendom en omfattende rehabilitering av eiendommen med å konvertere bygget fra et enbrukerbygg til flerbrukerbygg, der miljø og energi i dette arbeid har vært hovedfokus. Nå er DEG8 hjem for selskaper som Astrup Fearnley og Advokatfirma Føyen, Gelato, 60 Grader Næringsmegling, Steen & Strøm, Lynx Advokatfirma, C Worldwide Asset Management og Aboveit, i tillegg til kunder i kontorhotellet. Bygget er nå fullt utleid, med unntak av noen få ledige kontorer i kontorhotellet i 10. etasje.

Jørgen Løvaas Fremstad, prosjektsjef i Braathen Eiendom, forteller at bygget ble prosjektert i 2004–2005, dette var før miljøbølgen og høye krav til fleksibilitet. Samtidig var bygget skreddersydd for PWC.

Foto: Einar_Aslaksen

– Bygget hadde et veldig høyt energiforbruk, særlig grunnet fasaden, som for det meste består av glass. De tekniske systemene klarte ikke å sørge for en fornuftig energibruk, og inneklimaet var ikke optimalt, sier han og fremhever at da bygget ble tømt benyttet de anledningen til å skifte ut det tekniske anlegget, som hadde blitt kjørt hardt gjennom flere år, og erstattet dette med toppmoderne og energismarte løsninger.

Videre var strategien at bygget skulle fungere som et fleksibelt flerbrukerbygg. Dette krevde en ny teknisk infrastruktur som også ga fleksibilitet for ulike arbeidsformer.

– Dere hadde som mål å halvere energibruken. Har dere fått til det? 

– Vi er fortsatt i en innkjøringsperiode, og det har i tillegg vært preget av korona, men erfaringene fra sist sommer tilsier at de nye tekniske systemene fungerer fint og at inneklimaet er bra, samt at både energibruk og effekttopper er vesentlig redusert. Målet om halvering består fortsatt, svarer Fremstad.

Foto: Einar_Aslaksen

Fokus på fleksibilitet

Utover å halvere energibruken, var hovedmålet til Braathen Eiendom å skape et attraktivt bygg anno 2021 og å øke komforten for leietakerne i bygget. Samtidig hadde de fokus på fleksibilitet i kontorlokalene, og bygget generelt. Dette for å sikre at nye løsninger ble bærekraftige over tid.

– Har dere oppført deres siste enbrukerbygg? 

– At bygget ble bygget som et enbrukerbygg og skreddersydd for PWC var helt naturlig sett i en historisk kontekst, men slik vi ser kontormarkedet generelt og Bjørvika spesielt, har vi tro på at fleksibiliteten flerbrukerbygg gir, er både riktig og viktig. Mange av byggene i Bjørvika er enbrukerbygg, og vi tror at dynamikken vi oppnår med flerbrukerbygg her bidrar positivt, ikke bare internt i vår portefølje, men også i området, svarer Ingrid E. Moe, direktør for utleie og marked i Braathen Eiendom.

Foto: Einar_Aslaksen

I DEG8 har de alt fra småkunder som er én person i kontorhotellet og opp til Astrup Fearnley som leier cirka 5.000 kvadratmeter.

– Gjennom interne nettverkstreff vil vi samle kunder for eksempel innenfor samme bransje, og dette kan skape dynamikk og synergier, sier hun.

– Hvordan har dere jobbet for å gjøre bygget fleksibelt?  

– Fleksibiliteten er tredelt. Vi har valgt å etablere en teknisk grid i hele bygget som gjør at vi med relativt enkle grep kan veksle mellom ulike funksjoner som cellekontor, teamsrom/ stillerom og åpne landskap. Dette gjør at leietakers fremtidige endringsbehov allerede er ivaretatt på en god måte og vil medføre mindre arbeid og materialbruk ved eventuelle ombygginger. Her ser vi at bærekraft og fleksibilitet går hånd i hånd, svarer Fremstad.

Et annet virkemiddel for fleksibilitet og bærekraft er at de tidlig utarbeidet en streng designmanual for bygget, med gjennomgående standarder. Elementer i designmanualen er himlinger, belysning, tekniske systemer, de fleste gulv, overflater på kjernevegger og toaletter/kjøkken.

– At dette er gjennomgående i hele bygget gjør at leietakere kan øke eller redusere sitt areal uten at de vesentligste overflatene og installasjonene må endres. Dette viser en rød tråd i bygget og gir også en gjenkjennelseseffekt mellom både fellesarealer og leietakers arealer som oppfattes positivt, forklarer han.

Grape Architects har vært både arkitekt og interiørarkitekt, og Fremstad understreker at de har vært en svært god bidragsyter i å oppnå disse effektene. Radius Design har tegnet alt av servering i toppetasjen.

Det tredje virkemiddelet er Braathen Eiendoms fleksible konsept Flyt, hvor både interne og eksterne kunder kan leie møterom, auditorium, eventlokaler eller kontorhotell.

– Vi tilbyr Flyt i tre bygg, og kundene kan også benytte fasilitetene på tvers av porteføljen i Bjørvika og Vika. Å ha tilgang til disse fasilitetene gir også en stor fleksibilitet i hverdagen, legger Moe til.

Nerder på detaljer

Braathen Eiendom har et evighetsperspektiv på DEG8, og de var villige til å legge gode kvaliteter inn i bygget.

– De valgene vi har tatt oppfatter vi er tidløse, i tillegg er det lagt mye tid og ressurser i utarbeidelse av detaljer og løsninger. Vi er opptatt av at designmanualen skal danne et solid og relativt nøytralt bakteppe der leietakere kan sette sitt preg på lokalet med egen innredning. I alle fellesarealer er det lagt stor vekt på løsninger og materialer med god varighet, som ellers i vår portefølje. Slitesterke materialer som terrazzo, slipt betong, naturstein og heltre går igjen, beskriver Fremstad og legger til: – Vi er nerder på detaljer, og  det lever vi godt med!

Glassfasaden gir en høy opplevd kvalitet, med fri utsikt over fjorden, byen og marka. God takhøyde og lysinnslipp er også kvaliteter Braathen Eiendom opplever de er heldige med her.

– Vi er opptatt av at kvaliteten i bygget skal gi en god opplevelse. I et tett samarbeid mellom Grape, Void og oss har vi jobbet frem et designgrep som går igjen i alt fra den store responsive lysinstallasjonen i himlingen i hovedinngangen, via leietakerskilt og toalettskilt til valg av lysarmaturer, opplyser han.

Fremstad forklarer at tanken har vært at bygget skal signalisere det digitale, men uten å være et øyeblikksbilde av hva som var siste skrik på overtagelsesdatoen, og ikke digitalt som motsats til personlig.

– Man vil derfor oppleve at bygget responderer på tilstedeværelse, bygget «blunker til deg».

Selv om det er valgt mange produkter av høy kvalitet, har eiendomsselskapet tro på at det er opplevelsen og menneskene som møtes som i hovedsak gir den gode kvalitetsfølelsen, ikke tingene de kjøper.

– Hos oss møtes du bl.a. av en flott resepsjon betjent av våre faste ansatte. Disse kjenner kundene og etter hvert også kundenes kunder. Vi har stedlig drift og er til stede når kundene trenger oss. Det å skape god stemning er viktig for oss, da føler vi at vi har klart å tilby den kvaliteten vi ønsker, fremhever Moe.

Fri flyt mellom byggene

Braathen Eiendom har innført fullservicetjenester, kontorhotell og konferansefasiliteter i større arealer i bygget gjennom sitt Flyt-konsept, og det tilrettelegges for at bygget skal bli en nettverksarena for leietakerne. Flyt-konseptet innebærer at både eksterne og leietakere i Haakon VIIs gate 2, og i Dronning Eufemias gate 8 og 16, kan booke både møterom, auditorier, eventareler og restauranter, takterrasse og ekstra kontorplasser i alle tre bygg. Det tilbys også andre goder som trimrom og garderober med gode kvaliteter, el-sykler for utlån, etc.

– Hvordan fungerer Flyt i praksis, er dette noe leietakerne benytter mye?

– Koronaen la helt klart en demper på bruk av møterom, auditorium og eventarealer, men vi så en økende bruk utover høsten før smitten steg igjen. I kontorhotellet har belegget vokst jevnt og trutt, men det er fortsatt noen ledige rom. Vi opplever at etterspørselen etter kontorhotell har vært bedre i Vika enn i Bjørvika under pandemien, svarer Moe.

Byggenes bespisningssteder kaller Braathen Eiendom for hybridrestauranter, da disse er både byggets bespisning, men også åpne for eksterne gjester.

– I alle tre Flyt-byggene drives disse restaurantene av Dugurd, som tilbyr bærekraftig god mat som er en restaurant verdig. I bygget vårt i Vika ligger denne på gateplan, så den egner seg best for eksterne gjester, men alle restaurantene kan i teorien brukes av eksterne, og alle kan bookes som et eventlokale, forklarer hun.

En wow-effekt hver dag

Direktør for utleie og marked, forteller at de har fått veldig gode tilbakemeldinger fra leietakerne.

– Det er en glede å møte kundene til lunsj i den nye toppetasjen. Det er særlig hyggelig å høre fra f.eks. Astrup Fearnley at dynamikken internt fungerer vesentlig bedre enn før, og at den store interntrappen mellom 6–8. etasje er blitt et samlingssted. Vi opplever generelt at kundene er veldig stolte av bygget, og det er det viktigste for oss, sier hun.

Moe er også fornøyd med påbygget i 13. etasje. Det at restauranten ligger i toppetasjen med spektakulær utsikt og en takhøyde på 4 meter er noe alle kundene bygget kan nyte godt av, uavhengig av hvilken etasje de leier.

– Å komme opp her gir en wow-effekt hver dag. Her kan du også leie flotte møterom, ta deg en kaffe eller et glass vin i kaffebaren, eller slå et slag biljard, avslutter hun.

Fremtidens advokatkontor

Føyen er en av leietakerne i bygget. Knut Glad, Managing Partner i Føyen, forteller at valget av Bjørvika og DEG8 var ikke tilfeldig.

– Braathen ga oss blanke ark til å innrede og designe fremtidens advokatkontor, i tillegg synes vi det var spennende å komme inn i Oslos største vekstområde. Medarbeidernes trivsel er viktig for oss og det å ha en lokasjon som gjør det lett å komme til kontoret kan være en avgjørende faktor for mange, sier han og vektlegger at i Bjørvika er de i knutepunktet av all offentlig kommunikasjon.

Advokatkontoret har lagt opp til en 50/50 løsning med cellekontor og landskap hvor landskapene er plassert i de områdene av kontoret som har den beste utsikten.

Knut Glad, Managing Partner i Føyen.

– Vi er delvis i gang med aktivitetsbasert bruk av lokalene hvor man ikke har fast plass, men plasserer seg ut fra dagens arbeidsoppgaver. Det vil si at man sitter i et arbeidsteam i landskap noen dager eller på et stille cellekontor hvis man for eksempel jobber alene med et prosesskriv, forklarer advokaten.

De har kjøpt en programvare for å kunne styre aktivitetsbasert seating, og de vil løpende evaluere ordningen.

– Én gang i året vil vi uansett rokkere om på alle kontorplasseringer slik at man blir enda bedre kjent på tvers av avdelingene.

Føyen har hele tiden vært opptatt av at lokalene, i tillegg til å være funksjonelle, skal være et godt sted å oppholde seg både for medarbeidere og kunder.

– Med god bistand fra Heidi Krohn Olsen og hennes team i Krohnark har vi fått varme og innbydende lokaler som skaper gode arbeidsforhold og innbyr til trivsel og samvær, fremhever han.

Har kommet hjem

– Hvordan representerer kontorene dere som bedrift?

– I Føyen er vi opptatt av å være nyskapende og åpne, med blikket rettet mot fremtidens løsninger. Det var derfor helt riktig for oss å flytte inn i et fremtidsrettet bygg hvor fokuset ligger både på miljø og bærekraft, og det å skape moderne kontorløsninger. I tillegg søker vi alltid bedre måter å samarbeide på, både med kunder og hverandre. I de nye kontorene våre har vi sørget for å ha mange sosiale soner, tilgang til både kontor og åpent landskap, samt fellesarealer og møterom hvor vi også inviterer kunder til å sitte og jobbe. Vi opplever at vi har kommet hjem her i DEG8, svarer Glad.

– Hva er tilbakemeldingene fra de ansatte?

– Tilbakemeldingene er bare positive. Det går raskere å komme seg til og fra jobb, kontorene har alt man kan ønske seg – fra treningsrom, garderober og sykkelparkering til kantine med storslått utsikt og nydelig mat, og et arbeidsområde som både er inspirerende og fremmer samarbeid. Det er ingen tvil om at denne flyttingen har påvirket positivt for våre ansatte og vi opplever at alle er stolte over å vise frem vår nye lokasjon, avslutter Glad.