– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Bara Eiendom seg fra andre gårdeiere?
– Det er kundene vi lever av» pleide min farfar å si, og vi er genuint opptatt av nettopp dette. Hvilke behov har kundene våre og hvordan kan vi skape det mest attraktive produktet og den beste kundeopplevelsen? Vi forsøker å ligge i forkant og ønsker gjennom våre konsepter å bidra til «det gode liv på jobb». Vårt engasjement for det vi holder på med skal skinne igjennom og skape begeistring hos våre leietakere. Vi er opptatt av å skape arenaer der leietakere møtes, og kan nevne at vi blant annet tilbyr bordtennis- og shuffleboard, treningssenter, felles møteromsavdeling og fantastiske husrestauranter. Vi griller i lunsjen på sommerstid og inviterer gjerne til yoga i gårdsrommene. Det at vi har klart å skape en «campus feeling» i et næringsområde er ganske unikt og våre årlige leietakerundersøkelser tyder på at leietakerne er veldig happy med det. Sånt motiverer oss til å stå på videre og hele tiden arbeide for å videreutvikle både oss selv og det produktet vi tilbyr.
Vi er nysgjerrige på ny teknologi og hvordan nye smarte løsninger kan skape merverdi, både for kundene og for oss. Vi benytter digitale systemer aktivt i forvaltning og drift, men også i vår kommunikasjon med leietakerne og har helt nylig utviklet våre egen leietaker-app som binder hele Kronstadparken sammen digitalt. Appen muliggjør en enda tettere dialog og bygger oppunder vår tanke om å skape et «community» for de bedriftene som holder til her.
Overordnet er vår visjon å skape bygg og områder som begeistrer. Vi ønsker å utfordre og vil at våre leietakere skal føle det samme som oss når vi kommer på kontoret etter helgen; Thank God it´s Monday!
– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?
– Bruk anledningen godt! Det å flytte kan være en unik mulighet til å tenke nytt, røske litt opp i gamle vaner og utforske nye måter å arbeide på. Jeg pleier å si at man må ta kontoret mer på alvor og ikke undervurdere hvilken innvirkning utformingen av kontorlokalene kan ha på både trivsel, produktivitet og motivasjon. Omgivelsene påvirker oss mer enn man tror. Altfor mange er for ensidig fokusert på både antall kvadratmeter og ikke minst kvadratmeterpris. Det som virkelig betyr noe er hva dere skal få utrettet i lokalene – hvilke arbeidsoppgaver skal utformingen understøtte, hvilken kultur ønsker du for bedriften og hvordan kan lokalene underbygge nettopp dette?
Et annet godt råd er å tenke godt igjennom hvordan dere ønsker å organisere prosessen – fra første visning og sondering av markedet, til inngåelse av leiekontrakt og til slutt overtagelse av lokalene. Hvem skal være involvert i de ulike fasene og hvilke mål har dere for fremdrift?
Vi opplever at en del bedrifter rett og slett kommer skjevt ut fra hoppkanten, noen ganger har de ikke tatt stilling til det grunnleggende før de går i gang, som for eksempel hvor ønsker man å være, hvilken kvalitet man ser for seg og ikke minst hva er en villige til å betale. Andre ganger involverer ledelsen altfor mange folk altfor tidlig, slik at man plutselig har åpent opp for at 100 ansatte skal få lov til å mene noe om hvilken beliggenhet som er den mest riktige. Da blir prosessene fort veldig langdryge og noen ganger ender det rett og slett med at det ikke blir noen flytting i det hele tatt, fordi prosessen kapitulerer underveis. Jeg tenker at det handler om å finne den rette balansegangen mellom involvering og tydelig ledelse, slik at både prosessen og resultatet blir best mulig og at tidsbruken blir håndterbar.
Et annet godt råd er å ta en runde i markedet og oppsøke flere utleieaktører direkte. Det er ikke alltid alle ledige lokaler ligger ute, så hør gjerne om de har noe på «lur». Pass på at du velger en seriøs aktør og undersøk gjerne med andre leietakere hvordan de opplever leieforholdet.
– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?
– Vi opplever at leietakernes interesse for miljøsertifisering og bærekraft er nokså varierende, selv om trenden er økende. Noen har dette høyt på agendaen og er ikke interessert i annet et BREEAM-sertifiserte bygg, mens andre er mest opptatt av leiepris og tilgang til flest mulig parkeringsplasser. Det kan være nokså langt mellom liv og lære og vi opplever dessverre altfor ofte at leietakere kan være veldig interessert i bærekraft på papiret, men når det kommer til stykket så er de veldig lite villige til å fire på egne krav for selv å bidra til for eksempel mindre bruk og kast. Dette gjelder særlig ved ombygginger og tilpasninger av lokaler. Bærekraft er mye mer enn bare energi og strømforbruk. Her er vi blitt flinkere til å rådgi våre leietakere, oppfordre dem til gjenbruk og ikke minst hjelpe dem å se hvilken effekt selv små grep kan ha.
Internt jobber vi mye med miljø og bærekraft og vi opprettet nylig en egen stilling for området. Vi er opptatt av å benytte teknologi i bærekraftarbeidet vårt og har eget EOS-system for overvåking av energiforbruket. Det gjør oss i stand til å identifisere energityvene og «fintune» de tekniske anleggene for å sikre mest mulig rasjonell drift.
Alle våre nybygg Breeam-sertifiseres og siste tilskudd på stammen får i tillegg eget Mattak. Her skal vi dyrke 800 kg grønnsaker i året som vi skal benytte i våre egne husrestauranter – mer kortreist enn det blir det ikke!
Et av våre eldre bygg har fått solceller på taket som gir strøm til storkjøkkenet og vi kan dermed produsere mat på solenergi. Vi planlegger også å etablere bildeling for leietakerne i løpet av 2022.
– Hva er den største fallgruven for leietakere?
– Verden er blitt mer uforutsigbar og ting endrer seg raskere enn før. Det gjør at det blir vanskeligere for bedriftene å planlegge og forutsi hvor stort areal de faktisk trenger – i dag og noen år frem i tid. Mange velger lokaler som er for små, til tross for at de er i vekst. Fokuset på arealeffektivitet blir så altoppslukende at de ender opp med å lure seg selv. To år inn i en femårs kontrakt kommer de med luen i hånden og lurer på om vi kan hjelpe dem. Ettersom vi har en stor portefølje så kan vi som regel det, men om man planlegger for vekst bør en være påpasselig med hvem man leier hos. En mindre utleier vil kunne ha problemer med å imøtekomme slike endrede behov, og det kan fort bli veldig dyrt dersom man brenner inne i en leiekontrakt man ikke kommer seg ut av. Når det er sagt så etterlyser vi en større forståelse blant leietakerne for de investeringene som gjøres, og ikke minst viktigheten av at lokalene får et langt, godt og bærekraftig liv. Det kan kort sagt være krevende å skulle tilby både en fleksibel leiekontrakt og samtidig full skreddersøm. I silke situasjoner tenker jeg det er avgjørende at begge parter evner å se det større bildet og bruker litt sunn fornuft. På den måten kan man lykkes med avtaler som begge parter kan leve med.
– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?
– Stadig viktigere! Som jeg snakket om innledningsvis, skal man ikke undervurdere viktigheten av gode kontorer. Spesielt den yngre generasjonen er opptatt av dette, og man risikerer i mange tilfeller å miste de beste hodene dersom man ikke har noe attraktivt å tilby. Utover selve kontorene ser vi at fellesfasilitetene spiller en stor rolle. At den ansatte har mulighet til å innta en skikkelig god lunsj i trivelige omgivelser, hente seg en frokostkaffe og blings i kaffebaren, og gjerne ta seg en treningsøkt før eller etter jobb. Hverdagslogistikken er viktig og om man kan bidra til at folk får en god flyt i hverdagen så setter de stor pris på det.
– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette?
– Over veldig mange år har trenden vært åpent landskap og «free seating». Så kom begrepet aktivitetsstyrt arbeidsplass og vi opplever en større grad av kombinasjonsløsninger og en mer balansert tilnærming. Med pandemien har behovene endret seg ytterligere, mye på grunn av digitale møteaktivitet, men også fordi man har begynt å reflektere mer rundt hva kontoret egentlig skal være. Behovet for grupperom, prosjektrom og flere små møterom øker og vi ser dessuten at fokuset på de sosiale sonene og samhandlingsarenaer tiltar. Vi tror at kontoret kommer til å være minst like viktig i årene som kommer, men at innhold og form kommer til å endre seg. Kontorets betydning for bedriftskulturen og fellesskapsfølelsen vil få mer oppmerksomhet og den faktiske funksjonen kontoret har som treffsted og kreativ arena vil bli mer verdsatt. Kontoret må kunne gi deg det du ikke får hjemme. Vi er mange som er lei av å sitte på hjemmekontor, men det er også mange som har funnet seg vel til rette der. Om bedriftene ønsker å lokke de ansatte tilbake på kontoret (hvilket de etter min vurdering bør), ja så må ledere være mye mer opptatt av å investere både tid, penger og hjerte i det. Husk at du gjennom utformingen av kontorene dine faktisk kan vise de ansatte at du setter pris på dem, det tror jeg ikke det er så mange som tenker på.
Delingsøkonomi er en trend, flere synes det er greit å dele noe av arealet med andre leietakere. Vi har eksempler der leietakere har felles kaffestasjon, sosial sone og kjøkken. Det er jo veldig hyggelig å kunne treffe naboen over en kopp kaffe. En annen ting som er nokså naturlig er å dele er møterom og vi tilbyr et felles møteromssenter hvor leietakerne kan booke rom etter behov. Det betyr at de kan redusere størrelsen på eget areal og at vi kan oppnå en mer hensiktsmessig ressursutnyttelse. De fleste er kjent med at veldig mange møterom står tomme mesteparten av døgnet, og det ønsker vi å gjøre noe med.
– Hvor i Bergen er markedet mest vibrerende for tiden?
– Vi opplever en veldig stor interesse for Kronstadparken og har over flere år sett hvordan Bergen sentrum sakte, men sikkert beveger seg sørover og utover den gamle bykjernen. Bybaneutbyggingen har forsterket dette, og slik vi ser det blir Kronstadparken på mange måter portalen til «den nye byen». Her har vi buss og bybane i umiddelbar nærhet, enkel tilkomst, parkeringsmuligheter og ikke minst et attraktivt konsept hvor vi som utleier tilbyr langt mer enn bare kontorlokaler. Vi tror at denne utviklingen vil fortsette og at det som skjer, både her på Kronstad og etter hvert også Mindemyren, vil bidra til et enda mer vibrerende marked sør for byen.
