Analytiker Petter Efskin i Norion Næringsmegling forteller om et kontormarked i Trondheim som har ristet av seg korona og er i godt driv.

– Vi så en økning i kontorledigheten gjennom fjoråret, til og med første kvartal 2021, før ledigheten nå har falt tilbake til samme nivå som før pandemien. Det vil si i underkant av 8 prosent, eller ca. 120.000 kvadratmeter ledig kontorareal.

Fjorårets økning skyldes ifølge Efskin delvis et avventende leiemarked som følge av pandemi, men også at tilbudssiden etter hvert tok igjen etterspørselssiden.

– Det har vært høy tilførsel av nytt areal i 2018 og 2019. I 2020 ble det tilført ca. 25.000 kvadratmeter nytt kontorareal, og i år ligger vi an til en tilførsel på ca. 30.000 kvadratmeter. I 2022 forventer vi en tilførsel på ca. 25.000 kvadratmeter og i 2023 forventer vi tilførsel på opp mot 40.000 kvadratmeter.

Svakt fallende ledighet

Norion Næringsmegling estimerer at trondheimsmarkedet i et normalår absorberer ca. 20.000 til 30.000 kvadratmeter nytt kontorareal.

– Videre forventer vi en fortsatt moderat sysselsettingsvekst. Dette kombinert med en historisk «robust» etterspørselsside, gjør at vi spår ledigheten horisontal til svakt fallende på kort- til mellomlang sikt før den skal litt opp igjen i 2023, sier Efskin.

Den høyeste ledigheten er i området «Trondheim sør», som innbefatter Heimdal, Rosten, Tiller. Den laveste ledigheten registrerer Norion i Trondheim sentrum og i Trondheim øst (Lade, Leangen, Ranheim/Grilstad).

– Vi tror på en vedvarende høy ledighet i Trondheim sør som et produkt av områdets attraktivitet samt eksisterende bygningsmasses utforming.

Leieprisene

Norion Næringsmegling har registrert en moderat leieprisvekst i Trondheim de siste 10 årene. Tall fra Arealstatistikk viser at gjennomsnittlig nominell leiepris per første halvår i 2021 er registrert til 1.850 kroner per kvadratmeter) Gjennomsnittlig nominell leiepris innenfor toppsegmentet (topp 15 prosent) ligger like i underkant av kr 2.600 per meter.

– Vi har for første gang registrert leienivå på større kontorareal i Trondheim over 3.000 kroner per kvadratmeter. Kombinasjonen av moderat tilførsel av nytt areal det kommende året, kombinert med en solid etterspørselsside, gjør at vi forventer en fortsatt moderat leieprisvekst i Trondheimsmarkedet.

Petter Efskin melder om god aktivitet i leiemarkedet så langt i år.

– Signeringsvolumet per første halvår 2021 ligger på ca. 62.000 kvadratmeter, sier Efskin og viser til at det er høyere enn første halvår på året før.

Sentrum og Sydkorridoren

De mest attraktive områdene for kontorleietakere er ifølge Efskin Trondheim sentrum, med Nedre Elvehavn og Brattøra, og «Sydkorridoren» (defineres som aksen fra Trondheim sentrum langs Elgeseter gate og E6 mot Sluppen).

– Vi ser lite potensial for nybygging i Trondheim sentrum, med unntak av ny bebyggelse på Trondheim sentralstasjon. Videre registrerer vi et betydelig potensial for nybygg i Sydkorridoren til og med Sluppen. Deretter planlegges det en transformasjon av området Nyhavna, som ligger ca. 2 km øst for Trondheim sentrum og er historisk et område for industri/havnerelatert virksomhet. Vi tror at dette område etter hvert vil konkurrere mot så vel Trondheim sentrum som Sydkorridoren. For øyeblikket oppleves Sydkorridoren som det mest attraktive utenfor sentrum, på grunn av blant annet nærhet til universitetsmiljøene NTNU Gløshaugen og NTNU Handelshøyskolen, samt veldig god tilgjengelighet med kollektivtransport, sier Efskin.

Når det kommer til etterspørselen etter nybygg, mener Norion-analytikeren at den er relativt god.

– Trondheim har en bred sammensetning av type næringslivsaktører med en solid andel offentlige aktører, noe som gjør området mer «konjukturnøytralt» enn for eksempel Stavanger. Etter vår vurdering er det med andre ord et solid antall leietakere som potensielt vil kunne utløse nybygging. Videre virker det heller ikke å være mangel på tomter i «indre randsone», med betydelig utbyggingspotensial i Sydkorridoren og på Sluppen (som nevnt over), men også på Nyhavna og østover mot for eksempel Leangen.