Logistikk har fremstått som et vinnersegment det siste drøye året. Mens hotell har stått tomme og handels- og serveringssteder har vært stengte har netthandelen blomstret. Det igjen har skapt økning i logistikkbehovet, en av flere eksisterende trender som eskalerte etter nedstengningene. Eiendomsinvestorene er dermed interesserte i logistikk, i vår siste investorundersøkelse var segmentet nummer to på ønskelisten etter det permanente førstevalget kontor. Investorenes logistikkappetitt har naturlig nok vist seg i form av mange transaksjoner det siste året. NREP forsynte seg blant annet med både Coops store, toppmoderne lagerlokaler på Gardemoen i fjor og Kolonials nye anlegg på Liertoppen i år, til godt over 3,5 milliarder kroner totalt. Prisingen har vært skarp med en yield helt nede på tretallet på Coop-anlegget, noe som både understreker at investorene ønsker seg logistikk og at de verdsetter lange avtaler med solide aktører.

Logistikk er vinneren

Investorene trakk også frem logistikk da vi spurte om hvilket segment de trodde ville få den beste verdiutviklingen det neste året. Lager og logistikk var det vanligste svaret, men tett etterfulgt av handel og kontor. Handel var for øvrig i tillegg det segmentet hvor flest investorer trodde på dårligst verdiutvikling. Store forskjeller i investorenes oppfatning av handelssegmentet er kanskje ikke så rart, segmentet inneholder både noen av det siste årets store vinnere og tapere. Mange aktører innen dagligvare, byggevare, hjem og interiør og en rekke andre segmenter har hatt rekordomsetning, mens andre innen handel har opplevd stengte butikker og krisetall.

Logistikkeiendom med god beliggenhet og leietaker har altså vært etterspurt i senere tid, noe som naturlig nok har ført til høyere priser. Følgende sitat fra vår siste investorundersøkelse oppsummerer noe flere var inne på: «Jeg tror logistikk får best verdiutvikling …men det har blitt dyrt allerede!»

Rekordaktivitet i Oslo-området

Transaksjonsvolumet innen lager og logistikk var i fjor på rundt 21 milliarder, det høyeste vi har registrert noensinne (riktignok med knapp margin). Drøye halvparten av omsetningen i kroner gjaldt eiendommer i Oslo-området. Det innebar at det ble omsatt logistikkeiendom i Osloområdet i fjor for nesten dobbelt så mye som vi har registrert i et enkeltår tidligere.

Investorene var altså spesielt ivrige på å sikre seg eiendommer med sentral beliggenhet innen logistikk, som de også var det i transaksjonsmarkedet generelt. Leietakerne – og dermed investorene – er også selektive med tanke på mikrobeliggenhet. Nærhet til hovedvei og til hovedstaden er de viktigste kriteriene for brukerne, sammen med muligheten til å ekspandere. Rask levering er viktig, foruten at stor-Oslo er det største markedet vil nærhet til Oslo i mange tilfeller også bidra til rask distribusjon til resten av landet.

Logistikkbehovet øker

Vi gjennomfører årlig en undersøkelse blant de største logistikkbrukere, den avdekket at 8 av 10 spurte oppga at de hadde økt omsetningen etter at COVID-19 traff Norge. Koronastengte butikker har bidratt til en sterk netthandelsvekst og dermed økt behov for logistikkareal. Aktørene oppgir at den netthandelsdrevne andelen av omsetningen vil øke de kommende årene. I enkelte tilfeller har også akutt behov for smittevernsutstyr skapt et ekstra behov det siste året. Vår undersøkelse inkluderer 16 av de største brukerne, og de forventer til sammen et økt behov på ca. 200.000 kvadratmeter med logistikkareal. Mange har rigget seg for vekst, men enkelte venter også at behovet kan bli større enn planlagt. Noen aktører bruker for eksempel butikker til pakking og lagring, men frykter at kapasiteten sprenges.

En av DNB Næringsmeglings utleiemeglere innen logistikk, Sigurd Johannesen, sier at markedet speiler brukerundersøkelsen:

«Inngangen på året og slutten på fjoråret var preget av stor etterspørsel etter lagerareal fra nyere aktører, det vil si nettbutikker som har opplevd enorm vekst grunnet pandemi og endret handlemønster, samt smittevernsutstyr og lignende. Nå kommer den store etterspørselen fra de største i klassen som har sprengt kapasitet uten mulighet for å utvide på eksisterende lokasjon. Vi er i dialog med flere kjente aktører som alle skal etablere egne lager for å håndtere en utvidet netthandelssatsning.»

Aktørene ønsker nybygg

En risikofaktor for logistikkinvestorene er at leietakerne relativt enkelt kan flytte til nybygg ved kontraktens utløp. Det ønsker mange av dem også, hele 84 % av brukerne vi pratet med oppga at de helst ville flyttet til et nybygg om de skulle flytte i dag.

Årsakene er flere:

  1. Prisforskjellen mellom nye og eksisterende bygg er liten
  2. Mange aktører jobber med automatisering, noe som ikke alltid er like enkelt i eksisterende bygg.
  3. Brukere opplever at det er få alternativer i markedene som dekker behovet deres.
  4. De ønsker muligheten til å ekspandere.

Samtidig har vi i senere tid observert at en del aktører har hatt brå etterspørselsvekst og ikke har hatt tid til å vente på nybygg. Dermed har det vært et godt marked for brukte bygg med hurtig overtagelse.

Utleiemegler Sigurd Johannesen utdyper om markedet:

«Vi er i dialog med flere kjente aktører som alle skal etablere egne lager for å håndtere en utvidet netthandelssatsning. Likt for alle er at de vil ligge tett på ring 3, men mange opplever tidlig at å oppdrive 10.000 kvadratmeter høytlager på Alnabru er en utfordring. Tilbudssiden for gode lagerlokasjoner nær Oslo og tett på hovedfartsåren er liten. Det gjelder spesielt for attraktive områder som Berger, Skedsmokorset og Lindeberg nord for Oslo, samt Langhus sydover.

Blant aktuelle områder ser vi at brukerne har Gardermoen eller Vestby som ytre sone. Vestby har nok vært vinneren så langt, men Gardermoen blir stadig oftere nevnt som et reelt alternativ. Preferansen nord/syd handler selvsagt om hvor varene kommer fra og skal til, men vi opplever at det i stor grad er en bedrifts tilhørighet og ansatte som styrer valg av lokasjon.»

Amazon rykker nærmere

Netthandel blir som nevnt stadig viktigere i logistikkmarkedet og netthandelskjempen over alle, Amazon, rykker nærmere. Det amerikanske gigantselskapet presser stadig grenser med tanke på både utvalg og leveringstider og er nå etablert i Sverige. De norske logistikkaktørene er delte i synet på Amazons eventuelle ekspansjon til Norge. Noen mener at det norske markedet er for lite for Amazon, andre mener det er et spørsmål om tid før de kommer. De fleste er dog enige om at en eventuell etablering i Norge vi påvirke markedet vesentlig. Mange netthandelsaktører sliter med lønnsomheten, flere av de vi pratet med mente at Amazon eventuelt vil bidra til større forventninger fra kundene. Andre trodde det først og fremst er fysiske butikker som blir taperne, mens Amazon vil bidra til at det totale markedet for netthandel øker.