I fjor holdt leiene seg godt tross et år for historiebøkene med rekordmye ubenyttede kontorlokaler. 2020-tallene viste en svak oppgang godt hjulpet av et sterkt fjerde kvartal. Til tross for at Arealstatistikk fanger opp majoriteten av leieavtalene i Oslomarkedet vil enkeltkvartal gi noe tilfeldig utslag. Fallet på starten av inneværende år kommer fra det noe overraskende sterke kvartalet før. I alt har vi sett et mindre fall i leieprisene gjennom pandemien, men i det litt lengre bildet en relativt sidelengs utvikling. For de dyreste beliggenhetene i sentrum kommer det etter noen år med svært sterk prisutvikling. Også i Bergen, Trondheim og Stavanger har tendensen vært den samme, en sidelengs utvikling snarere enn noen stor korreksjon.

En knekk under økonomiske sjokk

Historisk sett har kontorleiene fått seg en knekk under økonomiske sjokk og innhentingen har gjerne tatt flere år. Til sammenligning har utviklingen det siste drøye året etter forholdene vært positiv foreløpig, godt hjulpet av støtteløsninger fra myndighetene. Det har vært påfallende få konkurser tross brems i økonomien, færre siden koronarestriksjonene slo inn enn i et normalår. Kontorbedriftene har generelt klart seg bra med hjemmekontor og digitale løsninger. Offentlige leietakere, som står for 15-20 % av kontormarkedet i Oslo, har ikke vært i faresonen.  IT-relaterte virksomheter har også ofte klart seg bra, mange har opplevd et oppsving som en følge av at digitalisering er en trend som har forsterket seg.

Vi tror leieprisene generelt skal stige noe de neste tre årene, men at ikke alle kontorområder får reell prisvekst. Sentrumsområdene har lav ledighet og er fortsatt mest etterspurte, vi forventer leieprisvekst noe over KPI-veksten i sentrum. I randsonene er det fortsatt slik at mange prosjekter konkurrerer om leietakerne fremover. Vår siste kontorundersøkelse tydet på at økt hjemmekontorbruk fører til at en del store bedrifter vil bruke lenger tid på å vokse ut av lokalene sine, noe som kan bidra til at det tar tid å finne store leietakere til nye kontorprosjekter. Neste år bygges det lite nye kontorbygg i Osloområdet, dels grunnet at prosjekter ble lagt på is da verden brått endret seg i fjor. Men det er mange store prosjekter planlagt lenger frem i tid.

Ønsker ikke å flytte hyppig

Nye arbeidsformer har bidratt til at bedriftene ønsker seg økt fleksibilitet når de leier kontor, en trend som definitivt var der også før korona, men som har forsterket seg ytterligere. Likevel har ikke lengden på leieavtalene endret seg gjennom hverken det siste året eller de siste årene. Snittet er fremdeles på rundt fem år. Leietakerne ønsker ikke å flytte hyppig, men de vil gjerne skalere litt opp og ned etter behov eller ha tilgang på møteromssenter, fleksible kontorkonsepter eller liggende. Det gir en mulighet for tilbydere av fleksible kontorer, men vi tror på konsolidering i coworkingmarkedet i det korte bildet som vi gjorde før korona. De første konkursene i bransjen har også kommet.