Vi registrerte transaksjoner for ca. 18 milliarder i første kvartal 2021. Det høres kanskje ikke så mye ut når vi vet at det totale volumet i 2020 endte på 117 milliarder, men Q1 er stort sett alltid den roligste fjerdedelen av et transaksjonsår. Vi har kun registrert et høyere transaksjonsvolum i første kvartal én gang siden 2016. Det tyder på fortsatt høy aktivitet i markedet, spesielt siden vi kom fra ett rekordhett fjerde kvartal i 2020 – noe som ofte vil gi en pustepause i etterkant.

I et marked hvor over 90 forskjellige kryptovalutaer verdsettes til over 1 milliard dollar er altså etterspørselen etter tradisjonelle eiendeler som eiendom også svært stor. De nasjonale eiendomsinvestorene har siden COVID-19s inntreden søkt lav risiko, og konkurransen er spesielt hard om eiendommer med lange kontrakter og sikre og forutsigbare kontantstrømmer. Mens kryptospekulanter kan handle døgnet rundt, verdsetter mange fortsatt en aktivaklasse hvor man ikke får muligheten til – eller slipper om du vil – å se verdiutviklingen fra minutt til minutt. Ønsket om å ta ned risikoen har ført til svært høy aktivitet i Oslo-området, som de største aktørene ofte ser på som sitt hjemmemarked. To tredjedeler av transaksjonsvolumet i fjor gjaldt transaksjoner i Oslofjordregionen. Det vil si at transaksjonsvolumet falt i resten av landet isolert sett.

Utlendingene var ikke særlig aktive i det norske markedet i 2020. Det skyldes neppe manglende interesse, Norge har vist seg å klare seg relativt godt gjennom økonomiske nedturer som både finanskrisen, oljesmellen og nå korona. Men i senere tid har det naturlig nok vært krevende for utenlandske investorer å reise til Norge, i tillegg har flere av de store og attraktive eiendommene som har vært i det norske markedet blitt kuppet før budrunden. Det er en ulempe for internasjonale aktører som gjerne trenger mer tid på å gjøre seg kjent med eiendomscasene. Forsøket på å kjøpe Entra var likevel et eksempel på stor utenlandsk interesse for norsk eiendom. De svenske frierne lyktes ikke med å kjøpe Entra, men Balder har i år i stedet kjøpt seg stort opp i norske industrieiendommer gjennom kjøpet av Asset Buyout Partner. Transaksjonen på ca. 9 milliarder kroner tilsvarer omtrent det totale beløpet utlendinger handlet norske eiendommer for i fjor.

Hvor går yieldene?

Rentenivåene påvirker verdiene i næringseiendom og de lange rentene har steget markant fra bunnen, men flatet ut og beveget seg svakt nedover de siste månedene. En faktor som har drevet de lange rentene oppover det siste halvåret er forventninger om høyere inflasjon. Det er forståelig siden pengemengden har økt markant i mange valutaer. Norske kroner er intet unntak, 12-månedersveksten var på hele 14,7 % per februar 2021 (M3). I innflytelsesrike USA har pengemengden økt betydelig mer. Samtidig har pengenes omløpshastighet gått ned under pandemien, forbrukere over hele verden har opplevd stengte butikker, droppet ferie og spart betydelig mer enn i en normalsituasjon. Det gir et potensiell inflasjonstrykk etter hvert som verden åpner opp. Etterspørselen etter en rekke varer og ikke minst tjenester stiger, og forbrukerne har generelt mye mer oppsparte penger enn de ville forventet for et drøyt år siden. De fleste sentralbankene har riktignok signalisert tydelig at man ønsker en lav rente lenge enda. Norges Bank er dog blant de aller mest offensive med tanke på renteøkninger fremover og signaliserer at styringsrenten kan settes opp så tidlig som mot slutten av inneværende år med påfølgende jevn oppgang i et par år. I USA – hvor man rett og slett har delt ut penger til befolkningen – steg hele 4,2 % på årsbasis i april, den høyeste veksten siden finanskrisen. Det kan bli utfordrende å unngå renteoppgang også i andre land.

Yieldene for de beste eiendommene har tilsynelatende holdt seg godt i skrivende stund på nivåer som er markant lavere enn før korona, en sterk etterspørsel presser prisene ned. Vi tror likevel en eventuell videre markant renteoppgang vil påvirke yieldene. Når det er sagt er ikke eiendom den eneste aktivaklassen som har nytt godt av fallende renter i en årrekke. Det er ikke flust av alternative investeringer og mye penger jakter avkastning. En eventuell inflasjon vil påvirke leieinntektene også, og med det dempe den negative effekten av stigende avkastningskrav.