Innen næringsleie er det vanlig at leietaker har ulike rettigheter knyttet til forlengelse av leieforholdet. Slike rettigheter har gjerne begrenset verdi for utleier, men kan ha stor betydning for leietaker. Likevel fokuseres det ofte ikke nok på reguleringen av forlengelsesrettigheter ved kontraktsinngåelse. Det kan for eksempel bli en ubehagelig overraskelse for leietakeren som belager seg på utøvelse av sin forlengelsesrett, men plutselig finner ut at den egentlig bare var en rett til å forhandle med utleier om forlengelse. I denne artikkelen gjennomgår vi det rettslige innholdet i ulike typer av forlengelsesrettigheter og typiske fallgruver.

Tidsbestemte vs. tidsubestemte leieavtaler

Husleieloven deler leieavtalers varighet i to kategorier. Tidsubestemte leieavtaler har ingen forhåndsavtalt utløpsdato, men gir begge parter gjensidig rett til å terminere avtalen. Typisk med tre til tolv måneders forhåndsvarsel. Slike avtaler er mindre utbredt ved næringsleie, mye fordi det gir begge parter lite forutsigbarhet. Derfor inngås næringsleieavtaler normalt som tidsbestemte leieavtaler. Dette betyr at utløpsdatoen avtales på forhånd, at leieforholdet typisk er uoppsigelig og opphører uten særskilt oppsigelse på utløpsdatoen.

Forlengelsesrettigheter er først og fremst aktuelle for tidsbestemte leieavtaler. Slike rettigheter omtales gjerne som forlengelsesopsjoner (eller bare opsjoner) hvis de gir leietaker en ubetinget rett til å forlenge leieforholdet. Formålet med slike opsjoner er gjerne å gi leietaker en ubetinget rett til å leie videre etter at leieperioden utløper. Husleieloven ikke inneholder noen bestemmelse om slik forlengelsesrett, så det er noe som eksplisitt må avtales.

Forlengelsesrett eller forhandlingsrett?

De ulike forlengelsesrettene som er mest utbredt i praksis kan overordnet kategoriseres i to varianter:

  • Ubetinget rett for leietaker til å forlenge leieperioden (heretter opsjon), og
  • rett for leietaker til å forhandle om forlengelse av leieperioden.

Opsjon

I kategori (i) finner man gjerne ulike reguleringer av vilkårene som skal gjelde i forlengelsesperioden. Disse kan i hovedsak kan inndeles i følgende typetilfeller:

  • Leieforholdet skal løpe videre på like vilkår (uten markedsjustering av leien);
  • Leieforholdet løper videre på like vilkår med markedsjustering av leien;
  • Leieforholdet løper videre på reforhandlede/nye vilkår (dvs. at ikke bare leien, men også de øvrige vilkårene i leieavtalen er gjenstand for reforhandling).

En opsjon som gir leietaker rett til forlengelse på like vilkår er vanligvis mest fordelaktig for leietaker. I dagens leiemarked, hvor markedsleien i flere markeder stiger raskere en konsumprisindeksen, kan en slik opsjon bli økonomisk gunstig for leietaker og tilsvarende mindre gunstig for utleier. En mer balansert og utbredt opsjon er varianten hvor leieavtalen forlenges til like vilkår, med unntak for at leien justeres til gjeldende markedsleie. En slik opsjon har gjerne begrenset nedside for utleier, så lenge fristen for å utøve retten er lang nok til at utleier rekker å leie ut lokalene på nytt hvis leietaker ikke utøver sin rett.

Hvis partene ikke blir enig om ny leie og andre eventuelle vilkår som skal reforhandles i forbindelse med utøvelse av forlengelsesretten, blir det i ytterste konsekvens opp til domstolene å fastsette hva som skal gjelde i forlengelsesperioden.

For å unngå å havne i en slik situasjon bør leieavtalen regulere hvordan de nye vilkårene skal fastsettes hvis partene ikke kommer til enighet gjennom forhandlinger. For opsjoner hvor leien skal justeres til markedsleie inneholder den såkalte “meglerstandarden” en alternativ mekanisme, hvor det blir opp til en takstkommisjon å fastsette leien hvis partene ikke blir enig. Dette er for mange et godt og ressursbesparende alternativ for å unngå at en utpreget ikke-juridisk sak avgjøres av domstolene.

Forhandlingsrett

I kategori (ii) overfor havner forlengelsesrettighetene som bare gir leietaker rett til å forhandle om forlengelse. Dette gir leietaker mindre trygghet for videre leie, fordi leieavtalen opphører ved opprinnelig utløp hvis partene ikke blir enige om nye leievilkår. Utleier er i så fall forpliktet til å forhandle med leietaker, og kan neppe stille helt urimelige vilkår for videre leie. Men hvis utleier for eksempel kan oppnå bedre leievilkår hos en tredjepart, vil han som hovedregel kunne kreve slike vilkår fra eksisterende leietaker.

Andre forlengelsesrettigheter

En annen type forlengelsesrett er at leietaker har førsterett til leie (eller førsterett til forhandling om leie) hvis utleier skal fortsette å leie ut leieobjektet etter utløp av leieperioden. Dette brukes gjerne for eiendommer som kan være aktuelle for annen bruk, for eksempel boligutvikling. Det forekommer også forlengelsesrettigheter hvor det er utleier som har rett til å kreve forlengelse, men det er uvanlig.

Fallgruver ved kontraktsinngåelse

Som nevnt innledningsvis er det fort gjort at partene (og særlig leietaker) ikke tenker ordentlig gjennom forlengelsesklausuler ved kontraktsinngåelsen. Dette kan øke sannsynligheten for diskusjon og økt ressursbruk i forbindelse med leieforholdets utløp hvis leietaker da ønsker å forlenge leieforholdet. Skoleeksempelet er at utleier mener at leietaker kun har rett til forhandling om forlengelse, mens leietaker mener å ha rett til forlengelse på nærmere bestemte markedsvilkår.

Et eksempel på en uklar ordlyd er en forlengelsesklausul som typisk sier at “Leieperioden er 5 år med rett for leietaker til å forlenge leieperioden til markedsmessige vilkår“.

Eksempelet over har flere svakheter enn at det lett kan misforstås om det er snakk om en rett til forlengelse, eller en rett til forlengelse som er betinget av enighet om vilkårene for forlengelsesperioden (altså en forhandlingsrett). Det er heller ikke avtaltnår leietaker må varsle opsjonsutøvelse, noe som skaper usikkerhet for utleier fordi leietaker i prinsippet kan utøve forlengelsesretten helt frem til utløpsdatoen. Det er særlig i utleiers interesse å formulere en varslingsfrist i forlengelsesopsjonen. For å unngå diskusjon om hvem som sa hva kan leieavtalen oppstille skriftlighetskrav for utøvelse av retten.

Regulering av varigheten ved forlengelse mangler også i eksempelet overfor. I så fall har leietaker i grove trekk krav på å forlenge til en varighet som er vanlig (eller markedsmessig) for lignende leieforhold. Dette varierer fra bransje til bransje, og det er risiko for at den “markedsmessige varigheten” verken sammenfaller med det leietaker eller utleier ønsker seg.

Noen mener at bruk av begrepet “forlengelse” betyr at leieavtalen skal fornyes på like vilkår, mens begrepet “fornyelse” betyr at alle leieavtalens vilkår er gjenstand for reforhandling. Ved tolkning av leieavtaler (akkurat som andre typer avtaler) er ordlyden bare et utgangspunkt. Rettspraksis viser at det ikke kan legges noe fast og entydig innhold i disse begrepene. Den sikreste måten å unngå diskusjon om dette, er at vilkårene som skal gjelde for forlengelsesperioden klart følger av leieavtalen.

Avslutning

Det er altså lett å trå feil både når man avtaler og utøver forlengelsesrettigheter. Begge parter er tjent med at det formuleres en utvetydig og presis forlengelsesrett. For å oppnå dette bør man på begge sider av bordet hvert fall være bevisst på følgende spørsmål:

  • Skal opsjonen gi leietaker ubetinget rett til forlengelse, rett til forhandling om videre leie eller annet?
  • Hvor lang skal forlengelsesperioden være? Skal forlengelsesretten gjelde en eller flere perioder?
  • Hvilke vilkår skal gjelde for forlengelsesperioden(e)?
  • Hvis leien eller andre vilkår i leieavtalen skal reforhandles til markedsvilkår, skal eventuell uenighet løses for domstolene eller på annen måte?
  • Hvilke formkrav og tidsfrister skal gjelde for utøvelse av retten?