Det siste året har vært veldig spesielt, og ulike deler av eiendomsmarkedet har blitt påvirket i veldig forskjellig grad av korona. Likeledes er det store forskjeller i hvordan ulike bransjer og dermed brukere av eiendom har blitt rammet. Hotell- og restaurantbransjen er hardest rammet av pandemien og tiltakene som har vært innført. Handel har blitt påvirket i forskjellig grad avhengig av bransje og handelstype (byhandel, big-box, kjøpesenter). Kontor og logistikk har blitt minst påvirket av situasjonen, og faktisk kan vi noen steder se en positiv markedsutvikling innen disse segmentene.

Denne artikkelen tar ikke for seg alle aspekter av eiendomsmarkedet, og heller ikke alle eiendomssegmenter og geografiske beliggenheter. Artikkelen er avgrenset til leiemarkedet for kontor og handel i henholdsvis Oslo og Stavanger. Det er viktig å påpeke at situasjonen kan oppleves annerledes enn beskrevet i denne artikkelen i andre byer og mindre tettsteder.

Patrick Tepfers, CEO i Colliers

Analyseavdelingen hos Colliers har det siste året laget mange analyser om hvordan vi mener markedet vil utvikle seg basert på situasjon og tilgjengelig informasjon. I tidlig fase, hvor det var meget begrenset med informasjon og empirisk data, laget vi en analyse med forskjellige scenarier for hvor lenge statens inngripende tiltak ville vare. Nasjonale og kommunale tiltak har riktignok blitt lettet på og strammet inn underveis avhengig av smittesituasjonen, men ett av scenariene var at strenge tiltak ville vare i over ett år – omtrent der vi er nå altså. I dette scenariet så vi for oss for følgende innen kontormarkedet:

  • Mange bedrifter går konkurs
  • Økt kontorledighet
  • Midlertidig nedgang i kontorleiepriser
  • Gårdeiere må gi leiefritak eller reduserte leier
  • Fallende markedsleie

For handelssegmentet var analysen noe mere negativ, og inkluderte:

  • Stort antall konkurser
  • Mange lokaler vil stå tomme lenge
  • Gårdeiere må gi leiefritak eller leiereduksjon
  • Markant nedgang i markedsleie
  • Leiepriser vil gå mer i retning ren omsetningsbasert leie uten minimumsleie

Flere av prognosene i analysen har vist seg å stemme ganske bra, men grunnet nasjonale økonomiske tiltak i kombinasjon med at de aller fleste aktørene i eiendomsbransjen er flinke til å omstille seg, så ser ikke situasjonen så aller verst ut etter et år med pandemi. Hva som skjer fremover vil være sterkt avhengig av utviklingen i smittesituasjonen, nasjonale og kommunale tiltak og sist, men ikke minst vaksinering av befolkningen.

Charlotte Christensen, Director Landlord Representation i Colliers

Kontor

Leiemarkedet for kontor har blitt påvirket av korona, men i mye mindre grad enn vi og mange andre fryktet i tidlig fase av pandemien. Colliers deler Oslo inn i 12 underområder i våre markedsrapporter og teller kontorledigheten hver måned. Ledig areal er av oss definert som markedsført areal som er innflytningsklart i løpet av 6 måneder. Ledigheten i Oslo har som helhet økt fra 5,3 % i mars 2020 til 7,2 % i februar 2021, som tilsvarer en økning av ledig areal på i overkant av 150.000 m2. En del av dette kan tilskrives nybygg som har blitt ferdigstilt i perioden, og da spesielt på Oslo øst generelt og i området Økern/Halse/Løren spesielt som har en ledighetsøkning på 13,4 % i perioden. Andre områder som har opplevd økt ledighet i samme periode er Fornebu med 6,5 % økning, Skøyen med 3,3 % økning, CBD med 2,7 % økning, Sentrum vest med 2,2 % økning og Bryn/Helsfyr med 2,1 % økning. Det har vært relativt flat utvikling i områdene Sentrum, Sentrum øst, Nydalen, Majorstuen og Bjørvika med tanke på ledighet, og det eneste området som har lavere ledighet i februar 2021 i forhold til mars 2020 er Lysaker med en nedgang på 2,5 %.

Colliers deler Stavanger inn i 6 underområder i våre markedsrapporter. Ledigheten for kontor totalt sett i Stavanger er relativt lik nå som det var i tidlig fase av pandemien. Ifølge Create Solutions sin siste tilgjengelige ledighetsanalyse for Stavanger fra 2H 2020, var ledigheten i Stavanger sentrum på 13,5 % og Stavanger randsone hadde 9,1 %. Forus deler vi i øst og vest langs E39, og Forus vest hadde 15,6 % ledighet og Forus øst hadde en ledighet på 16,2 %. Forus har også en del skjult ledighet, ved at ledige arealer ikke markedsføres og at det betales for arealer som ikke brukes som følge av nedbemanninger. Vårt kontor i Stavanger rapporterer at den høye ledigheten i sentrum er et resultat av at noen få store bygg har høy ledighet. Det er fire bygg som står for ca. halvparten av ledigheten i sentrum, som totalt er rett i overkant av 50.000 m2. SpareBank 1 SR-Banks nye hovedkontor Finansparken åpnet i slutten av 2019, og Bjergsted Terrasse 1 der SR-bank tidligere satt har nå i overkant av 10.000 m2 med ledig areal. Deler av administrasjonen i Stavanger kommune har flyttet til Herbarium fra Arne Rettedals gate 12, som nå har i overkant av 5.000 m2 ledig. Videre har Løkkeveien 17 en ledighet på ca. 6.000 m2 og Klubbgata 1 har i overkant av 4.000 m2 med ledighet. Generelt melder vårt Stavanger-kontor at kontormarkedet i Stavanger sentrum oppleves som bra.

I tillegg til korona, er Stavanger også sterkt påvirket av oljeprisen som sank fra et relativt stabilt nivå på mellom 60-70 dollar per fat gjennom 2019 og frem til mars 2020, til mellom 20-30 dollar per fat i mars og april 2020. Deretter har oljeprisen steget jevnt og trutt og er i skrivende stund på 70 dollar per fat. Oljeprisen påvirker alle ledd i oljebransjen i varierende grad, og for kontormarkedet har det resultert i unormalt høy ledighet, spesielt i Forus-området etter utfordringene som var i 2014.

Rogaland fylkeskommune har også laget en regional plan for Jæren, som legger sterke føringer på hvor i fylket det skal prioriteres utvikling. For Stavanger-området er det definert et bybånd mellom Stavanger og Sandnes langs jernbanen og riksvei 44. Det er dermed noe usikkert hva som vil skje av utvikling og nybygg i Forus vest fremover.

Til tross for en økning i ledighet totalt sett for Oslo, har vi ikke sett den store innvirkningen på leieprisene. Ifølge Arealstatistikk sin siste oversikt fra fjerde kvartal 2020, så har gjennomsnittlig nominell leiepris for Oslo som helhet faktisk økt i perioden. Utleieavdelingen i Colliers kan også melde om god aktivitet i leiemarkedet og at sentrumsnære kvalitetseiendommer har hatt stabile leienivåer. For sekundæreiendom og områder med høy ledighet har vi derimot sett en nedgang i leienivåer. Våre meglere i Stavanger rapporterer at leieprisene der har holdt seg relativt stabile, men at det har vært et noe tregt utleiemarked også det siste året. De opplyser også at det er inngått noen mellomstore kontrakter den siste tiden som indikerer en positiv utvikling. Videre opplever vi at det i større grad både i Oslo og Stavanger aksepteres leiefritak i sjiktet 3-6 måneder og at gårdeiere viser større villighet til å gjøre investeringer i lokalene.

Petter Platou, Director Research & Valuation i Colliers. Foto: Nyebilder

Ifølge vår avdeling for leietakerrådgivning er det andre faktorer som har blitt mer fremtredende og viktige for kontorbrukere. Dette kan delvis begrunnes med at vi nå har opplevd et år med mer eller mindre påtvunget hjemmekontor med tilhørende økt bruk av teknologiske løsninger for samhandling og møtevirksomhet.

Våre rådgivere opplever at det er mye større fokus på fleksibilitet blant leietakere som søker nye lokaler, samt hybride løsninger som følge av en antatt økning i bruk av hjemmekontor fremover. Det ønskes blant annet mulighet til å opp- eller nedskalere areal, samt mulighet for ombygging eller endringer av lokalene, hvis behovet skulle melde seg. Det kan også for eksempel omfatte fleksible arbeidsplasser i stedet for faste, samt andre «co-working-løsninger» som bidrar til å effektivisere bruken av lokalene og derfor også reduserer arealbehovet.

Mange kontorbrukere ser også nå i større grad på kontoret som en forsterket arena for å bygge kultur, innovasjon og samhandling. Det har blitt tydelig i tiden med arbeid hjemmefra at kontoret er mere enn bare et sted vi drar til for å arbeide – det er en sosial møteplass hvor det produseres i samhandling med andre mennesker. Det er også et sted man skal være en stor del av dagen, så viktigheten av å ha et lokale som inspirerer og motiverer er blitt mere fremtredende.

Når det kommer til nyetableringer og flytting for leietakere, opplever våre rådgivere at det er mange som sitter på gjerdet og venter til vi vet mer om hva som skjer fremover. Dette resulterer i at flere aktører enn tidligere velger å reforhandle der de er hvis kontrakten utløper, og da gjerne på korte kontrakter. Våre analyser bekrefter dette.  Vi ser at utleievolumet i 2020 er lavere enn det var i 2019. Utleieprosesser tar også lengre tid. Vi opplever at flere bedrifter og spesielt internasjonale aktører i større grad avventer situasjonen før det tas en beslutning, blant annet som følge av innreiserestriksjoner og usikkerhet knyttet til hvordan markedssituasjonen fremover vil påvirke egne behov.

Oppsummert for kontormarkedet er det økt ledighet i Oslo og stabilt i Stavanger, markedsleie er ikke merkbart påvirket av situasjonen, men det har vokst frem nye ønsker og behov blant leietakere.

Thomas J. Middelthon, General Manager Partner Stavanger, i Colliers.

Handel

For handel er situasjonen annerledes enn for kontor. Her ser vi mindre geografiske forskjeller, men derimot store forskjeller innenfor handelstype (byhandel, big-box, kjøpesenter) og forskjellige handelssegmenter. Big-box og kjøpesentre har klart seg tålelig godt, og fikk blant annet inkludert en rekordstor julehandel. Kjøpesentrene rapporterer at det er færre besøkende, men handlekurven er større slik at omsetningen allikevel har vært god. Videre har store regionssentre mistet kunder til lokale nærsentre som følge av mindre bevegelsesmønster i befolkningen. Byhandel derimot har opplevd en større motgang med flere stengte dager og vesentlig færre folk i gatene. Aktørene der er også i større grad enkeltstående bedrifter som ikke er del av en større kjede og tåler en periode med frafall av omsetning. Kort oppsummert har nærsentre kommet best ut av situasjonen, og byhandel har opplevd den største motgangen.

Av bransjer kan vi notere at dagligvarehandel hadde en omsetning som var 20 % høyere gjennom pandemien enn året før. Likeledes viste omsetningen for jern-, farge- og andre byggevarer, samt salg av elektriske husholdningsapparater, en økning. Denne økningen var på henholdsvis 67 % og 25 % for september og oktober, sammenliknet med januar og februar. Tekstilaktører derimot har hatt en helt annen opplevelse, med en omsetningsnedgang på over 50 % i andre termin 2020 mot 2019. Deretter viser omsetningen at det har vært krevende gjennom året, men at segmentet klarte seg tålelig bra i tredje til femte termin. Helserelaterte konsepter, hobby/sport, dyrebutikker og hus og hjem gjør det godt. For kjøpesentre tror vi at vi vil se mer alternativ bruk av butikkareal og konvertering til blant annet kontorer, helserelaterte tjenester og opplevelseskonsepter i tiden fremover. Vi ser også at det er interesse for etablering av last-mile tjenester, som omfatter utlevering av varer bestilt på nett, prøverom og mulighet for retur av forsendelser.

Statistikken viser også en tydelig nedgang i grensehandel, naturlig nok. Netthandel derimot har hatt en enorm økning, som igjen påvirker logistikkmarkedet i stor grad og våre logistikkmeglere melder om et brennhett marked. Dette utdypet vi nærmere i vår seneste markedsrapport for logistikk som ble lansert rett før jul.

Vår leder for utleie, Charlotte Christensen, forteller at det blir stadig større forskjeller mellom attraktive og mindre attraktive kjøpesentre. Leienivåene har holdt seg relativt stabile på de beste sentrene mens de mindre attraktive sentrene sliter med å fylle tomme lokaler og følgelig har leienivåene for disse arealene blitt nedjustert. Vi ser også en tendens til mer fleksible leieavtaler med hensyn til leiemodell og leietid, hvor utleier er villig til å dele risiko i større grad. Gårdeiere bidrar også med en større andel av nødvendige investeringer i forbindelse med etableringer. Videre erfarer vi et tettere samarbeid mellom leietakere så vel som mellom leietaker og utleier for å skape nye og innovative løsninger som gir gode kundeopplevelser. Dette samarbeidet styrkes stadig etter hvert som markedet blir stadig mer transparent.

Haakon Reed-Larsen, leder av Retail leietakerrådgivning hos Colliers, forteller at de ved forlengelse av eksisterende leiekontrakter opplever at det er vanskelig å få aksept for husleiereduksjon. Derimot er det ved inngåelser av nye leieforhold større fleksibilitet og lettere å oppnå et mer markedsjustert husleienivå.

Oppsummert er handelsmarkedet for tiden meget segmentert med store forskjeller. Dette markedet er i mye større grad påvirket av korona, og dermed avhengig av at situasjonen normaliseres om ikke alt for lang tid. Vaksinering blir derfor en viktig nøkkelfaktor for at handelsmarkedet skal komme mer i balanse.

Haakon Reed-Larsen, Head of Retail i Colliers.