I løpet av de neste 30 årene skal automasjonsgraden i europeiske lagre vokse fra rundt 15% i dag til rundt 80% i 2050. Det gir en årlig vekstrate (CAGR) på rundt 30%. Men hva ligger bak denne ekstreme veksten, og hvorfor skjer veksten nå? Det er i hovedsak tre drivere som er med på å skape grunnlaget for en større adopsjon av automasjon på lageret enn før:
- Arbeidsintensive operasjoner
- Økte leiepriser
- Bedre teknologi
Arbeidsintensive operasjoner
Ifølge tall fra Virke var vekstraten for netthandel i Norge i 2019 på 7,8%, men i 2020 firedoblet vekstraten til netthandel seg og landet på 31,3%. Denne kraftige veksten kommer som en direkte konsekvens av pandemien som pågår, men i kjølvannet av denne veksten skjuler det seg en annen bieffekt, nemlig at veldig mange nye brukere har blitt tvunget til å bruke netthandel for første gang.
Nye kundegrupper, spesielt blant de over 50 år, har tilegnet seg erfaring med å handle på nett, og når man først har lært seg denne måten å handle på og erfart fordelene det bringer, er det mye som tyder på at de ikke kommer til å gå tilbake til gamle vaner. Disse nye kundegruppene har også et annet handlemønster enn yngre mennesker, og kjøper gjerne varer på andre tidspunkter enn det som har vært vanlig for netthandelsordre. Dette kan være med på å jevne ut de ekstreme volumtoppene som mange rene netthandlere opplever, og sånn sett gjør denne kundegruppen særdeles attraktiv sett ut ifra fra et driftsperspektiv.
Sammenligner man et lager som er bygd for å forsyne butikker med et som er bygd for å levere netthandelsordre til forbrukere krever et netthandelslager tre ganger så mye gulvareal som et tradisjonelt lager. Istedenfor å plukke paller eller fulle esker til en butikk med trucker må de samme pallene og eskene klargjøres for et netthandelsplukk. Plast må fjernes, kartonger må åpnes og enkeltartikler må tilgjengeliggjøres på gulvnivå for at selve kundeplukket skal gå så effektiv som mulig når ordrene først kommer.
Nettkjøp gjøres vanligvis i starten eller i slutten av uken noe som er med på å skape store volumsvingninger på lageret. På mandag morgen har alle netthandelsordrene fra helgen samlet seg opp, og det er høyt stressnivå på lagergulvet for å klare å plukke alle ordrene som ligger og venter. For å få opp plukkhastigheten er det naturlig å ansette flere mennesker for å få unna alle ordrene, men siden ordrevolumene svinger stort mellom starten og slutten av uken er det vanlig å ansette vikarer for å ta unna de største toppene. Kombinerer man dette med at netthandelsplukk er tre ganger så arbeidsintensivt som et butikkplukk skjønner man fort hvor automasjon kan skape gode investeringsmuligheter. Kort fortalt går logistikken fra å være tilbudsdrevet til etterspørselsdrevet, og det får store konsekvenser på hvordan driften på et lager gjennomføres.
Økte leiepriser
Historisk sett har de fleste norske lagre vært plassert rundt Alnabruterminalen med nærhet til Oslo Havn, E6 og Gardermoen. Men i takt med at tidligere næringsområder blir konvertert til boligformål i Groruddalen har mange logistikkaktører søkt nye områder hvor de kan bygge større og mer effektive lagre.
I dag er mange norske sentrallagre lokalisert langs E6 i aksen mellom Berger og Vinterbro, men utfordringen her at regulerte tomtearealer for store sentrallagre begynner å bli mangelvare innen 30 minutters kjøring fra Oslo. Som en konsekvens av dette har nye lagre blitt bygd lengre og lengre unna Oslo, og nye logistikkområder rundt Gardermoen og Vestby har vokst opp. For mange aktører har ikke denne økningen fra 30 minutter til 60 minutters kjøring noe å si, men for de aktørene hvor leveringshastighet er et konkurransefortrinn skaper dette en ny problemstilling.
Økt fokus på hjemlevering og samme dag-leveranser i kombinasjon med flere biler på veiene gjør at kampen om sentralt plasserte logistikkeiendommer bare kommer til å bli viktigere i årene som kommer. Denne ubalansen i markedet mellom tilbud og etterspørsel har skapt et voldsomt trykk på moderne lagerlokaler, og allerede i dag er leieprisene i Oslo-området dobbelt så dyre som i Gøteborg – 3,5 times kjøring syd for Oslo.
Bedre teknologi
Og det er ikke bare lavere leiepriser man finner i nabolandet vårt. Det skrives ofte om at roboter skal ta over jobbene våre, men den virkelige trusselen ligger i at logistikkaktører vurderer kombinasjonen av økte husleiekostnader og høye lønnskostnader som såpass kostnadsdrivende at de flytter hele lagerdriften over grensen. Dette er en trend som allerede er i ferd med å akselerere, og i løpet av 2021 ferdigstilles det lagerbygg i Sverige på over 760 000 kvm.
For å motvirke denne eksporten av arbeidsplasser er norske retailaktører nødt til å tenke alternativt. For i en verden hvor alle produktene er like, salgsprisene dikteres av forbrukerne og logistikken håndteres på store sentrallagre i Sverige sitter man igjen med innkjøpsprisene som et område der man kan hente ut marginene. Og da er det de med størst innkjøpsvolum som vinner kampen, ikke ulikt det vi ser i dagligvarebransjen her hjemme.
Men i takt med denne sentraliseringstrenden har det kommet et motsvar. Mindre logistikklokaler sentralt plassert i nærheten av der kundene bor for å kutte ned på leveringstiden, og ikke minst distribusjonskostnadene. Last Mile-leveranser har en ekstremt høy kostnad pr. kilometer, men ved å redusere antall kilometer varen må flyttes går også transportkostnaden pr. enhet ned for hjemleveringer.
For å motvirke høye husleier forbundet med lokaler i bykjerner og generelt høye lønnskostnader i Norge vil butikklokaler med automasjonsløsninger legge til rette for at retailaktørene kan mangedoble lagringskapasiteten sammenlignet med et vanlig butikklokale, samtidig som at det kan driftes døgnet rundt noe som er med på å øke omsetningen pr. kvadratmeter. Denne type teknologiske løsninger har vært på markedet i mange år, men har vært forbeholdt større sentrallagre. Men i takt med at teknologien har blitt mer moden øker produktiviteten samtidig som investeringskostnaden går ned.
Behovet for spesialiserte lokaler for hurtig vareforsyning i urbane områder er i ferd med å eksplodere internasjonalt og begreper som Dark Stores, Micro Fulfillment Centers (MFC), Nano Fulfillment Centers (NFC) eller Customer Fulfillment Centers (CFC) adresserer alle dette behovet. Aktører som Walmart, Target, Nordstrom, Apple, Amazon, Ocado eller Carrefour har alle investert i slike løsninger i løpet av de siste 12 månedene.
Bare markedet for MFC er ventet å ha en årlig vekstrate (CAGR) de neste 5 årene på over 100%. I faktiske tall er det en markedsøkning fra US$ 129 millioner i 2020 til US$ 5,3 milliarder i 2025.
Logistikkeiendom har gått fra å være lite interessant til å være et av de aller mest attraktive segmentene for investorer på få år, og har i etterkant av COVID-19 bare styrket seg mot alternativene. DNB Næringsmegling nedjusterte nylig anslaget på prime yield i segmentet til 4,25%.
«Taperen» i denne konteksten har blitt butikklokaler i sentrum hvor leieprisene har falt jevnt de siste årene, og spesielt markant det siste året. Men løfter man blikket og ser på hvordan fremtidens butikklokaler kommer til å se ut er ikke utsiktene like dystre. Pendelen er i ferd med å svinge tilbake i favør av prinsippet om «Location, location, location», og det er her markedspotensialet for en god investering ligger.
