– Vi har fokusert på gjenbruk fordi det er lønnsomt. Mange leietakere i dag, spesielt de unge som meg selv, er veldig opptatt av temaet. Samtidig er det flere utfordringer knyttet til dette. Da særlig de større leietakerne er mest opptatt av fancy diplomer i gullramme, fremfor hva bygget faktisk gjør for miljøet, sier Magnus Meisal, gründer og CEO i FOMO.

– Satt litt på spissen, dette kvartalet var planlagt revet for så å bygge et lavutslipp-bygg – hva er logikken i det, sier Daniel Sandvold, gründer og CEO i Factory 21 (eiendomsselskapet til FOMO).

Meisal opplever at så lenge et bygg har BREEAM-sertifisering, stiller ingen spørsmål ved at et velfungerende bygg er revet.

– Leietakere må opplyses, slik at de kan stille de riktige kravene. Det er ikke bærekraftig å rive et velfungerende bygg for så å bygge et energivennlig bygg, gjentar han.Grenseveien 21 er på totalt 36.000 kvadratmeter og består av 2 bygg. Eiendommen ble opprinnelighet designet for ingeniører, med 1.000 cellekontorer, der alle satt i hver sin bås.

– Bygget blir nå pusset opp og modernisert til dagens standard, med fokus på de ansatte og trivsel. Vi opplever at det er stor interesse for gjenbruk og at det er mye mer fokus på fotavtrykket i ombygginger og møblering enn tidligere, sier Sandvold.

Meisal forteller at planen var å rive hele kvartalet, og oppføre to store bygg. Bygningsmassen skulle økes til 100.000 kvadratmeter, og innholde store åpne landskap med lysinnslipp fra store vinduer. Dette ville gitt et større fotavtrykk ifølge gründeren.

– De skulle ha mye folk inn på et lite areal. Hadde byggene sett slik ut nå med Covid19, hadde de fått problemer. Store åpne kontorlandskap gir større utfordringer med trivsel og produktivitet enn folk tidligere har antatt, sier han.

Gjenbruk er lønnsomt

Gjenbruk av eksisterende infrastruktur ga en bedre økonomi i prosjektet. Samtidig som den 30 år gamle bygningsmassen allerede var avskrevet i Co2-regnskapet.

– Det er jo ikke noe logikk å skulle tilføre nye utslipp når du har en bygningsmasse som fungerer utmerket. Resultatet er kanskje at du vil bruke noe mindre strøm, men det totale regnestykke vil ikke gå opp. Derfor var vi opptatt av å gjenbruke mest mulig, uten at det skulle se kjipt ut, sier de.

I dag finnes det mange tiltak som kan gjøres med eksisterende bygg med tanke på energieffektivisering som langt på vei utjevner det å bygge nytt ifølge gutta.

– Toalettene drar opp prisen i et renoveringsprosjekt. Særlig fliser og fuger blir seende slitent ut. På et kontorbygg har toalettene en levetid på 10–20 år. Skal du renovere disse trenger du fem profesjoner: En byggeleder, flislegger, elektriker, rørlegger og maler. Vi prøvde å redusere dette til en murer og vi bevarte så mye som mulig. Vi lagde en ny metode der vi tok et tynt lag med puss og malte veggene for å få en jevn farge. Resultatet ble litt søreuropeisk, sier Meisal og fremhever at de sparte mye penger. Ettersom mureren kunne gjøre alt selv. De fikk kun en rørlegger til å henge opp toalettene og bytte blandebatteri.

Vask og toalett ble skrudd vekk. Veggene ble påført et tynt lag puss med tilsatt farge slik at de gamle flisene forsvant. Gulvet fikk nye fliser, ny LED-belysning i tak, blandebatteri og papirdispensere. Toalettet, vasken og himlingen fra 1987 ble gjenbrukt.

Vinn-vinn

Vinduene som ble fjernet fra fasaden inn mot gaten, ble gjenbrukt som vinduer inn til møterommene i coworking spacet. Sandvold forteller at eksisterende himling har blitt gjenbrukt i så å si alle rom.

– Betongen i bygget fungerer som et magasin av varme og kulde avhengig av årstid. Slik at temperaturen i kontorene blir mye mer jevn og behagelig. Vi styrer i tillegg ventilasjonen og oppvarmingen på bygget ut ifra værprognoser frem i tid, slik at vi kan tilpasse temperaturen i bygget mye bedre enn tidligere. Dette gir et positivt resultat for både de ansatte i bygget og strømregningen, sier Sandvold.

Veggstrukturene har også i stor grad blitt gjenbrukt.

– Der vegger måtte tas ned, ble gipsen gjenbrukt som første lydlag i de nye veggene. På denne måten ble gipsavfallet redusert til nesten null. Eksisterende ventilasjonskanaler ble også brukt. Isteden for å kjøpe alt nytt ble de supplert med flere kanaler for å møte luftkrav. Dette redusere mengden nye rør betraktelig, sier han og fortsetter: – Vi har også brukt eksisterende dører og malt disse opp. Eksisterende ledningsnett og lignende er brukt på nytt.

Leietakerne er våre beste selgere

Når Meisal har befaring med potensielle leietakere bruker han mye tid på å forklare tanken bak bygget, samfunnsansvaret og hvordan de har gjenbrukt mest mulig av materialene.

– I denne renoveringen har vi lekt med andre elementer og vi har brukt midlene våre på spilevegger, kule løsninger for sosiale soner og annet. Det er viktig å opplyse leietakerne, slik at de forstår hvor viktig gjenbruk er. Nå ser vi at når våre leietakere har omvisninger forteller de stolt om jobben som er gjort – de er våre beste selgere, sier han.

Sandvold mener generelt at leietakere må bli flinkere til å stille krav til gjenbruk. Han ser at det særlig er utfordrerne for de større leietakerne.

– De har gjerne beslutningstakere som sitter langt borte og har fått en del krav i forkant. De ønsker ofte at alt skal være nytt, og bærekraftperspektivet er helt uinteressant. Får vi være med i dialogen litt tidligere får vi en besparelse på det, et bygg med lavere utslipp. Dette kommer alle til gode og er mye viktigere enn BREEAM og andre sertifiseringer som ikke tar eksisterende materialer med i regnestykket, sier Sandvold.