Når må leietaker ta regningen ved skader? 

Avtalefriheten gir utleier og leietaker rett til å fastsette en egen ansvarsfordeling for ulike typer skader som oppstår i leieperioden. Ved utleie av næringseiendom er vår erfaring at partene likevel oftest benytter bestemmelsene i meglerstandarden uendret, slik at forståelsen av disse får avgjørende betydning om tvister oppstår.

I det følgende vil vi redegjøre nærmere for nettopp reglene for håndtering av skade på leieobjektet i meglerstandarden for næringslokaler (as-is).

Ansvar for skader på eiendommen – det sentrale spørsmålet

Omfanget av en skade kan variere, og vil naturligvis også kunne være av ulik betydning for utleier og leietaker. Når det oppstår en skade på leieobjektet under leieperioden, er partene ofte opptatt av svaret på følgende spørsmål: Hvem må ta regningen?

For å besvare dette, er det hensiktsmessig å skille mellom ulike årsaker til at skader oppstår. Grovt inndelt, vil de fleste skader skyldes enten (1) en uaktsom eller bevisst handling fra leietaker eller utleier (f.eks. påkjørsel på inngangsport), (2) mangelfullt vedlikehold (f.eks. vannskader etter mangelfullt vedlikehold av rør) eller (3) ytre påvirkninger som ligger utenfor partenes kontroll (f.eks. skader etter innbrudd).

Skader som skyldes uaktsom eller forsettlig opptreden fra leietaker eller utleier

Siden utleieeiendommen er utleiers objekt, er utgangspunktet at utleier er ansvarlig for all skade på leieobjektet så fremt det ikke er rettslig grunnlag for å velte det økonomiske ansvaret over på leietaker eller andre. Følgelig, vil utleier blant annet være ansvarlig for skader forårsaket av egne handlinger og skader som skyldes mangler ved eiendommen om ikke annet er avtalt.

Hvis skaden derimot er forårsaket av leietakers uaktsomhet eller forsett, følger det av meglerstandarden at leietaker er erstatningsansvarlig. Leietakers ansvar omfatter også skader som er forårsaket uaktsomt eller forsettlig av personer i leietakers tjeneste, slik som fremleietakere, kunder, leverandører, oppdragstakere og/eller andre personer som leietaker har gitt adgang til eiendommen. Bestemmelsen om leietakers ansvar for skader fikk en noe annerledes ordlyd i den gjeldende utgaven av meglerstandarden, som ble utgitt i 2019, som følge av Høyesterettsavgjørelsen, HR-2016-1447-A. I den saken var et av spørsmålene om det etter meglerstandarden av 2005 gjaldt et objektivt ansvar for skader for leietaker, eller om det måtte innfortolkes et krav til skyld. Høyesterett tok ikke konkret stilling til det spørsmålet, da Høyesterett avgjorde saken med grunnlag i at leietakers erstatningsansvar for skade uansett var betinget av mislighold fra leietakers side, noe som ikke var ført bevis for i den saken. Saken ledet likevel til at ordlyden i meglerstandarden ble endret, slik at det nå klart fremgår at leietaker «er erstatningsansvarlig for all skade som skyldes forsett eller uaktsomhet» fra leietakers side.

Skader i forbindelse med mangelfullt vedlikehold

Mangelfullt vedlikehold kan lett føre til skader på leieobjektet. For å unngå slike skader, inneholder meglerstandarden vedlikeholdsplikter for både utleier og leietaker.

Dersom leietaker ikke overholder vedlikeholdsplikten, har utleier ifølge reglene i meglerstandarden rett til å utføre vedlikeholdsarbeidene på leietakers regning. Utgangspunktet er følgelig at leietaker må ta regningen for skader som kan tilbakeføres til brudd på leietakers vedlikeholdsplikt.

Det er videre presisert at leietakers vedlikeholdsplikt innebærer ansvar for både reparasjoner (akutt vedlikehold) og periodisk vedlikehold. Akutt vedlikehold er ikke planlagt vedlikehold, men uforutsette skader som må utbedres uten ugrunnet opphold eller kanskje til og med øyeblikkelig.

Skader som skyldes forhold utenfor partenes kontroll – som regel dekket av forsikringer

Meglerstanderen inneholder en plikt for hver av partene til å forsikre egne eiendeler/interesser. Dette innebærer at utleier skal forsikre eiendommen, mens leietaker blant annet skal forsikre egne eiendeler, inventar, dører og vinduer. Av denne grunn, vil skader som skyldes forhold utenfor partenes kontroll som regel være dekket av partenes forsikringer. Skader som følge av brann eller ekstreme værforhold er typiske eksempler på skader som kan være forårsaket av forhold utenfor partenes kontroll.

Dersom en av partene ikke har sørget for å tegne forsikring i samsvar det som er avtalt, vil utgangspunktet være at det er den som ikke har sørget for å tegne slik forsikring som vil være økonomisk ansvarlig for skaden som ellers ville vært dekket av forsikringen.

Kunnskap om skader – varslingsplikt

Som nevnt innledningsvis, er vår erfaring at spørsmålene knyttet til utbedring av skader først blir et tema ved opphøret av leieforholdet. Årsaken til dette i et slikt tilfelle, er ofte at leietaker ikke selv tar ansvar for utbedringen av skaden, og i tillegg unnlater å melde fra til utleier. Dette må ses i lys av at det ikke er helt uvanlig at leieforhold løper uten mye dialog mellom partene og uten at det oppstår diskusjoner vedrørende verken skader eller vedlikeholdsansvaret.

For at skader skal kunne håndteres underveis i leieperioden, er det derfor viktig at leietaker har et bevisst forhold til leietakers plikt til å melde fra om skader på leieobjektet innen «rimelig tid» etter leietaker burde ha oppdaget skaden. Plikten til å melde fra innen rimelig tid gjelder for skader hvor det ikke er et akutt behov for tiltak. Uansett vil det i et profesjonelt leieforhold kunne forventes at leietaker reagerer og varsler relativt raskt. Hva dette konkret innebær i tid vil avhenge av skadens karakter, faren for økonomisk tap og omstendighetene i øvrig, her vil blant annet virksomheten som bedrives på eiendommen være av betydning. Leietaker bør ikke utsette varsel på grunn av for eksempel ferieavvikling og heller ikke fordi man frykter at det kan oppstå uenigheter mellom utleier eller leietaker.

For å redusere risikoen for konflikt ved leieforholdets slutt, er vårt råd at utleier og leietaker har et godt system for å avdekke og melde fra om skader underveis i leieperioden. Noe som kan være hensiktsmessig er for eksempel å avtale at det skal gjennomføres felles befaringer av leieobjektet med jevne mellomrom. At skader blir utbedret løpende i leieperioden vil ofte være gunstig for både utleier og leietaker, og kan lede til at konflikter unngås når leieforholdet skal avsluttes.