Tid er som kjent penger, også når man skal skifte lokaler. Skrekkeksempelet er at leietaker på grunn av utleiers forsinkelse må fraflytte sine gamle lokaler før de nye kan overtas, og dermed stå uten lokaler for sin virksomhet inntil de nye lokalene er ferdig. Videre kan forsinket overtakelse av de nye lokalene lede til at leietaker må betale “dobbel” husleie lenger enn det man i utgangspunktet planla.

I tillegg vil det ofte pådras ekstrakostnader som følge av at overtakelsen av nye lokaler forsinkes. Det finnes mange eksempler på slike kostnader, for eksempel kostnader til lagring av møbler, teknisk utstyr og andre gjenstander som skal flyttes eller installeres. Et annet eksempel kan være merkostnader som påløper fordi håndverkerne som er bestilt for utføring av leietakertilpasninger ved overtakelse, ikke er tilgjengelige når forsinket overtakelse endelig finner sted.

Disse forholdene kan hver for seg eller i sum medføre at virksomheten ikke kan drives som vanlig så lenge forsinkelsen varer, med tilhørende risiko for omsetningsreduksjon og tap. Det er sjelden populært, spesielt fordi konsekvensene kan unngås eller i det minste reduseres med planlegging og gode rådgivere.

Artikkelforfatter, Peder Karijord er fast advokat i Wiersholm. Han jobber hovedsakelig med fast eiendom. Han bistår også i forbindelse med selskaps- og kontraktsrettslige problemstillinger.

Hva kan leietaker kreve ved forsinkelse?

I utgangspunktet må leietaker selvfølgelig ikke betale husleie før lokalene er overtatt. Dette følger av husleieloven § 2-11, som sier at leietaker ikke må betale husleie så lenge forsinkelsen varer. Hvis forsinkelsen bare gjelder en del av lokalene, kan leietaker kreve et forholdsmessig leieavslag.

Mer interessant er antakelig hvilken adgang leietaker har til å kreve erstatning for tap som følge av forsinkelsen.

Utgangspunktet etter husleielovens § 2-13 er at leietaker kan få dekket sitt direkte tap på grunn av forsinkelse som skyldes forhold innen utleiers kontroll, men både direkte og indirekte tap (som f.eks. omsetningstap) hvis forsinkelsen skyldes uaktsomhet fra utleier. Det er viktig å merke seg at den mye brukte meglerstandarden endrer denne erstatningsregelen i utleiers favør: Med mindre forsinkelsen skyldes forsett eller grov uaktsomhet hos utleier, kan erstatning etter husleieloven § 2-13 bare kreves for direkte tap. Utleiers erstatningsansvar er normalt også beløpsbegrenset (typisk til et beløp tilsvarende 12 måneders husleie).

Ved forsinkelse innebærer dette i praksis innebærer at leietaker bare kan få direkte tap erstattet av utleier. De “større” tapspostene forbundet med virksomhetstap er i utgangspunktet ikke dekket. Siden forsinket overtakelse kan få mer enn ubetydelige økonomiske konsekvenser for leietaker, er det viktig med avtalemekanismer som regulerer konsekvensene av forsinket overtakelse.

Hvordan unngå uønskede situasjoner

Hvis forsinket overtakelse medfører at fraflyttingsdatoen for de gamle lokalene finner sted før de nye lokalene kan overtas, vil dette få store konsekvenser for leietaker. Leietaker risikerer da enten å havne i ansvar overfor gammel utleier på grunn av mangelfull fraflytting, eller stå uten lokaler for sin virksomhet frem til overtakelse for de nye lokalene kan gjennomføres. Det er åpenbart noe de fleste vil unngå.

Hvis vi ser bort fra de få tilfellene hvor utleier kan holdes ansvarlig for indirekte tap, beror konsekvensene på hvilken situasjon leietaker etterlates i som følge av forsinkelsen. Det er ikke mulig å eliminere risikoen for at utleier kan bli forsinket – spørsmålet er hva som kan gjøres for å unngå eller redusere konsekvensene for leietaker av å havne i en slik situasjon.

Svaret er at det finnes mange ulike tiltak, men det krever planlegging og forhandlinger for å håndtere forsinkelsesrisikoen. I det følgende nøyer vi oss med å nevne noen eksempler fra praksis.

En mulighet er erstatningslokaler som utleier må ha i bakhånd, og som for eksempel kan “calles” på kort varsel ved forsinkelse. Det økte tilfanget av co-working- og kontorhotelltjenester (WeWork, Spaces, Regus m.v.) har bidratt til at dette er et mer aktuelt virkemiddel enn tidligere. En avtalemekanisme om slike erstatningslokaler kan også kombineres med at utleier får rett/plikt til å forhandle om en forlengelse av leieforholdet direkte med nåværende utleier, men for utleiers regning og risiko.

En annen mulighet er at leietaker har sørget for rett til en kort forlengelse av leieperioden som kan utøves nært opp til leieperiodens opprinnelige utløp. Formålet er at leietaker om nødvendig kan oppnå mer fleksibilitet i forbindelse med avviklingen av leieforholdet. Slike “holdover” rettigheter er utbredt i mange land, men foreløpig ikke så kjent eller utbredt i det norske leiemarkedet.

En tredje mulighet er at flytteprosessen tilrettelegges slik at overtakelse gjennomføres på et tidspunkt hvor det selv for et “worst case”-scenario antas å være god tidsmargin frem til det nåværende leieforholdet utløper, sånn at leietaker ikke risikerer å stå uten lokaler. Dette vil naturligvis medføre at leietaker må betale husleie både for det gamle og det nye leieforholdet (“dobbel husleie”) over en periode med usikker varighet når leiekontrakten inngås. I så fall er det vanlig å avtale ulike former for leiefritak eller -rabatt, også for å unngå eller redusere virkningen av dette.

Meglerstandarden gir ikke utleier noe særlig incentiv til å unngå forsinkelse, da utleier i alminnelighet kun ansvarlig for direkte tap (og dette ansvaret må antas å være kostnadsmessig begrenset i normaltilfellet). En fjerde mulighet er derfor å avtale et forsinkelsesregime som gir utleier incentiv til å forhindre forsinkelse – alt fra den gode gamle dagmulkten eller til mer skreddersydde løsninger.

Mange virksomheter har kanskje produktivitetsdata for ansatte fra hjemmekontorperioden under coronapandemien, som kan være veiledende for hvilke virkninger det å stå uten lokaler vil få for virksomheten. Slik data kan fort bli nyttig i forhandlingene med utleier.

Forsinkelsesrisikoen må håndteres konkret

I dette innlegget har vi bare belyst noen få virkemidler som hver for seg eller i kombinasjon er egnet til å motvirke forsinkelseskonsekvensene for leietaker. Det finnes mange flere måter å gjøre det på, avhengig av hvilken type virksomhet lokalene skal brukes til. I hvilken grad den enkelte leietaker lykkes med å fremforhandle noe omkring dette temaet, beror naturligvis på den konkrete sak og forhandlingsposisjon. Generelt er det ellers mer aktuelt hvis leieobjektet må bearbeides mye før overtakelse, siden det i så fall er flere forhold som kan lede til forsinkelse og dermed økt risiko.

Vår erfaring er at overraskende mange leietakere tar for lett på risikoen for og konsekvensene av forsinkelse. Hvis dette ikke adresseres i planleggingsfasen og under kontraktsforhandlingene, så må det ved eventuell forsinket overtakelse forventes å møte en utleier som ikke er særlig interessert i å diskutere erstatning annet enn direkte tap som følge av forsinkelsen. Og det er sjelden nok for leietaker.