Det kommer frem i DNB Næringsmeglings seneste brukerundersøkelse i lager- og logistikkmarkedet i Stor-Oslo. Næringsmegleren har spurt 15 av de største logistikkbrukerne i et bredt spekter av bransjer. Til sammen leier aktørene i undersøkelsen ca. 860 000 kvadratmeter lagerlokaler i Stor-Oslo. Blant respondentene er selskaper som Bring, Postnord, DHL, Brødrene Dahl, Elkjøp, Asko, Kolonial, KID og Rema.

Vil ha mer plass

Det er andre gang DNB Næringsmegling gjennomfører brukerundersøkelsen. I fjor svarte lagerbrukerne ar de forventet å ha behov for 13 prosent mer lagerareal de neste fem årene. På bare ett år har behovet for areal økt kraftig. Nå svarer brukerne at de forventes å trenge 21 prosent mer areal de neste fem årene. 80 prosent av brukerne forventer vekst i lagerbehovet, mens bare en enkeltbruker forventer en nedgang.

Ifølge DNB Næringsmegling ser aktørene med vekstplaner for seg et behov for nesten 14 000 kvadratmeter ekstra leieareal. Samtidig er det store variasjoner mellom de ulike lagerbrukerne. Svarene varierer fra 3000 til 30 000 kvadratmeter, og rundt halvparten venter å ha behov for mer enn 10.000 kvadratmeter areal de neste fem årene.

Vil ikke ha kontorareal

Samtidig som lagerbrukerne vil ha større arealer, er de ikke interessert i store kontorarealer knyttet til lagerlokalene. Ifølge brukerundersøkelsen uttrykker lagerbrukerne at de i mindre grad vil etterspørre lagerbygg med store kontorareal, og de hevder også at det er ett av argumentene for at de vil til nybygg. «Av de som har hele eller deler av funksjonene samlet i dag, sier over 65 prosent at det er sannsynlig at disse funksjonene vil være adskilt i tiden fremover. Det er likevel delte meninger om dette, hvor både størrelse på selskap og bransje vil være riktige parametere», skriver DNB Næringsmegling om undersøkelsen.

Den viktigste grunnen til at lagerbrukerne ønsker adskilte løsninger mellom kontor og lager, er at de ønsker å ha en attraktiv beliggenhet for kontoransatte. I kampen om de beste hodene er det krevende å tilby en arbeidsplass med dårlig beliggenhet, dårlig kollektivdekning og langt fra byen. Samtidig er behovet for mange kontorplasser ved lagerdriften på grunn av at automatiserte løsninger gir mindre behov for personell i lagrene.

Ifølge DNB Næringsmegling går argumentene mot å skille kontor og lager på frykten for å miste et viktig samspill mellom de administrative ansatte og lagerfunksjonene. Dette henger sammen med størrelse og bransje, og det er de minste selskapene som ønsker å ha lager- og kontorfunksjoner samlet.

Vil ha nybygg

Selv om behovet for lagerlokaler er på vei opp, er det ikke alle lager som er aktuelle å flytte til. 64 prosent av aktørene i undersøkelsen svarer at deres neste flytting vil bli til et nybygg. «Hovedargumentene til aktørene for å velge nybygg, er lav prisforskjell mellom eksisterende og nye lagerbygg, behov for skreddersøm til sin drift (eksempelvis til automatisering), lite egnede alternativer på markedet, men ikke minst at de ønsker beliggenhet og størrelse som er egnet for utvidelser», skriver DNB Næringsmegling i Lager- og logistikkundersøkelsen og legger til at dette indikerer at det blir behov for mange nybygg også i de kommende årene.

– Ja, det blir nybygg. Lite annet egnet på markedet, og vi ønsker å tilpasse selv, er en av kommentarene fra lagerbrukerne i undersøkelse.

– Automatisering krever for mye skreddersøm, så det blir nybygg, er en annen kommentar.

Det legges også vekt på lav prisforskjell mellom gammelt og nytt og bedre effektivitet, mer forutsigbarhet og lavere driftskostnader i nybygg.

Vil bli i Stor-Oslo

Samtidig svarer et flertall av lagerbrukerne at de ikke ønsker å flytte ut av Stor-Oslo, selv om de skulle få lavere leiepriser. Nærhet til kundene, frykt for lengre leveringstider, rekruttering og nærhet til vekstmarkedet trekkes frem som grunner til å fortsette å ha sin lagervirksomhet i Stor-Oslo. Men flere påpeker også at mangel på tomter med muligheter til å utvide gjør det krevende å finne sentrale plasseringer som de gjerne skulle hatt.

Et fåtall av lagerbrukerne sier likevel at de ser det som sannsynlig å flytte ut av Stor-Oslo, nærmere bestemt til Sverige med deler av lagervirksomheten. Blant begrunnelsene er lavere kostnader (både husleie og lønninger) og at Norden kan styres som ett marked derfra. Samtidig er det skepsis til hva de faktiske besparelsene ved en slik flytting er, og om det blir økte leveringstider, samt vanskeligere å beholde nøkkelansatte.

Automatisering

Over 80 prosent av deltakerne i undersøkelsen planlegger økt automatisering av lagerfunksjonen de neste fem årene. «I dag er i gjennomsnitt 27 prosent av lagerfunksjonen automatisert, men dette varierer fra 0 til 70 prosent og er svært bransjeavhengig. Dagligvarebransjen er et eksempel på en bransje som er velegnet for automatisering, og haren gjennomsnittlig automatiseringsgrad på 50 prosent», skriver DNB i rapporten.

Det som driver automatiseringen er et ønske om økt konkurransedyktighet. Flere av aktørene mener overgangen til automatiserte lagre er helt nødvendig for å overleve. Virksomhetene vil spare penger på både reduserte lønnskostnader, redusert svinn, mindre feil og skader og plassbesparende drift.

DNB Næringsmegling mener utviklingen isolert sett vil kunne gi økt etterspørsel etter nybygg, da mange eldre bygg er mindre egnet for automatisering.

Vil være nær Europaveien

Blant de viktigste kriteriene når lagerbrukerne skal velge lager, er beliggenhet. I fjorårets undersøkelse svarte 40 prosent at de ikke kan være mer enn fem meter unna Europaveien. Dette fordi transportkostnader er det største kostnadselementet til mange av selskapene. Flere tror disse kostnadene vil øke fremover fordi kundene vil ha stadig hyppigere leveringer, noe som vil kunne øke viktigheten av en økonomisk gunstig beliggenhet for transporten.

Lagerbrukerne har derfor en betydelig vilje til å betale mer for nærhet til den store kundemassen og Europaveien. Ifølge DNB Næringsmeglings lager- og logistikkundersøkelser ser brukerne for seg at de kan betale 10 til 20 prosent mer for en beliggenhet rett ved Europaveien enn en beliggenhet ti minutter unna.

Korona og markedet

Koronaviruset Covid-19 har gitt enorme utslag for norsk økonomi. For lager- og logistikkmarkedet får viruset også store effekter, men det varierer veldig med hvilke segmenter lagerbrukerne jobber opp mot. Noen selskaper som importerer har fått en stans i leveransene og opplever høyere innkjøpskostnader som følge av svakere norsk krone, mens andre segmenter som profiterer på økt netthandel opplever vekst.

DNB Næringsmegling har ikke fått noen henvendelser fra aktører som vil leie ut sine lagerlokaler som følge av korona. Men de har fått flere henvendelser fra aktører som har akutt behov for mer lagerareal som følge av markedssituasjonen som korona har skapt.

Blant annet ble det inngått en ny leieavtale på 6.500 kvadratmeter med lager på Kløfta ved Gardermoen, og næringsmegleren er i forhandlinger og dialog med flere aktører som har behov for lager.

Leieprisene

I sin seneste markedsrapport skriver DNB Næringsmegling at utviklingen med konvertering av sentralt beliggende områder i Groruddalen til kontorformål fortsetter. Det er krevende å finne lagereiendommen innenfor Oslos grenser, og næringsmegleren forventer en økning i leieprisene for de få lageralternativene som finnes i Oslo. For alternativene utenfor Oslo ventes utviklingen å være flat.

«Det tilbys et relativt bredt spekter av både eksisterende og nye lager-/logistikkarealer i aksen Gardermoen til Vestby. Majoriteten av den senere tids leiekontrakter er signert i nybygg. Foruten ovennevnte faktorer, velger aktører nybygg da utbyggere kan tilby gode leiepriser som følge av lange leiekontrakter og redusert avkastningskrav. Dette bidrar igjen til sterkt prispress på eksisterende lager-/logistikkbygg», skriver DNB Næringsmegling i markedsrapporten.

DNB-analytikerne melder om toppleie i eksisterende bygg med sentral beliggenhet i Oslo ligger rundt 1.400 kroner per kvadratmeter, mens hovedvekten for eksisterende lagerarealer i Oslo ligger mellom 950 og 1.200 kroner per kvadratmeter.

Utenfor Oslo ligger leienivået for nybygg i sjiktet 800 til 950 kroner per kvadratmeter. Det er et stort spenn i leienivåene i eksisterende bygg utenfor Oslo, avhengig av beliggenhet og kvaliteten på eiendommen.