Dersom leiebetalingen uteblir vil utleier normalt forsøke å avklare hva som er årsaken til at leien ikke betales. Ofte vil det da være en fordel om leietaker er åpen om sine betalingsproblemer. Dette kan resultere i samtaler med utleier som medfører at partene blir enige om en løsning, for eksempel at leietaker får betalingsutsettelse eller redusert leie i en periode. Kommer ikke partene til enighet er alternativet for utleier å igangsette en fravikelsesprosess hvor resultatet vil være at leieforholdet opphører og at leietaker må fraflytte lokalene. Dette vil skje der utleier ser at det vil være et bedre alternativ å få inn en ny og betalingsdyktig leietaker enn å fortsette det eksisterende leieforholdet.
Utleier har to muligheter fremgangsmåter for å få leietaker til å fravike lokalene
Leiekontrakten supplert av relevant bakgrunnsrett avgjør hvordan utleier må gå frem for å avslutte leieforholdet dersom betalingsmisligholdet vedvarer, og partene ikke blir enige om en løsning. For å sette i gang fravikelsesprosessen må utleier ha et grunnlag for å kunne pålegge leietaker å fraflytte lokalene (et tvangsgrunnlag). Ofte har leietaker akseptert bestemmelser i leiekontrakten som gir utleier mulighet til å igangsette tvangsfravikelse uten forutgående rettsavgjørelse om leiebetalingen misligholdes (vedtatt tvangsfravikelse). Leiekontrakten er da tvangsgrunnlaget. I andre tilfeller må utleier gå veien om domstolene før namsmannen kan gjennomføre tvangsfravikelsen. Da vil rettsavgjørelsen være tvangsgrunnlaget.
Artikkelforfatter, Anette Arctander er advokatfullmektig i Wiersholm. Hun arbeider med fusjoner og oppkjøp, i tillegg til selskapsrett og fast eiendom.
Vedtatt tvangsfravikelse
Gjeldende meglerstandard inneholder bestemmelser om vedtatt tvangsfravikelse i punkt 21.2. Beholder partene bestemmelsen, kan utleier kreve tvangsfravikelse umiddelbart ved misligholdt leiebetaling, uavhengig av størrelsen på det misligholdte beløpet. Det er imidlertid flere steg fra leietakers mislighold og til tvangsfravikelsen gjennomføres.
Første steg i prosessen er at utleier sender leietaker en skriftlig purring som inneholder et varsel om at tvangsfravikelse vil bli satt i gang dersom utleiers krav ikke betales innen 14 dager etter at varselet sendes.
Er leien ikke betalt 14 dager etter at varsel om tvangsfravikelse ble sendt, må utleier sende en begjæring om tvangsfravikelse til namsmannen. Dette er det andre steget i prosessen. Begjæringen må oppfylle bestemte formkrav for å være gyldig. Utleier må bl.a. opplyse om hva slags tvangsfullbyrdelse som begjæres og beskrive kravet. Utleier må også vedlegge kopi av leiekontrakten og kopi av varslet om tvangsfravikelse.
Namsmannen sender så begjæringen til leietaker som får 14 dager til å komme med innvendinger. Dette er steg tre. Tas eventuelle innvendinger ikke til følge, informerer namsmannen leietaker om datoen tvangsfravikelsen vil skje. Tvangsfravikelsen gjennomføres ved at namsmannen drar til eiendommen og sikrer at leietaker har flyttet. Har leietaker ikke fraflyttet lokalene, får leietaker en flyttefrist på 14 dager. Overholdes ikke fristen får leietaker en ny frist på 14 dager. Henter leietaker fortsatt ikke sine eiendeler avgjør namsmannen om eiendelene skal kastes eller selges. Når leietakers eiendeler er fjernet, er leieforholdet endelig avsluttet.
Leietaker har ikke krav på å gjeninntre i leieforholdet om det utestående beløpet betales etter tvangsfravikelsen er gjennomført, men det er viktig å merke seg at leietaker (med mindre leiekontrakten er hevet) alltid kan betale det utestående og dermed fortsette leieforholdet, helt frem til namsmannen står på døren.
Heving
Inneholder ikke leiekontrakten en bestemmelse om vedtatt tvangsfravikelse, må utleier heve leiekontrakten og gå via ordinær rettergang før namsmannen gjennomfører tvangsfravikelsen. Prosessen kan da ta vesentlig lenger tid.
Dersom leietaker gjentatte ganger ikke har betalt leien rettidig, eller leiebetalingen uteblir over et lengre tidsrom (3-6 måneder er normalt tilstrekkelig), kan det anses som vesentlig mislighold som gir utleier hevingsrett. Hevingen finner sted ved hevingserklæringen, og leiekontrakten bortfaller samtidig. Leietaker plikter derfor å fraflytte lokalene umiddelbart. Fraflytter ikke leietaker lokalene kan utleier sende en begjæring om tvangsfravikelse direkte til tingretten dersom det er «åpenbart» at utleier hadde hevingsrett. Er det ikke «åpenbart» at utleier hadde hevingsrett, må utleier få dom for at leietaker skal fravike lokalene før begjæring om tvangsfravikelse kan sendes namsmannen (som beskrevet over).
Ved heving er skjæringstidspunktet for når leietaker kan betale leien og opprettholde leiekontrakten tidspunktet utleier hever kontrakten.
