Koronautbruddet har ført til at en lang rekke leietakere sliter med å betale regningene sine og er nødt til å kutte kostnader. Mange leietakere vil nok se nærmere på om kostnader til vedlikehold av leieobjektet kan reduseres.

Vi ser allerede at flere utleiere også forsøker å bidra økonomisk til leietakere ved å redusere servicetilbudene og derved kutte felleskostnadene (les mer). Dette kan hjelpe mange leietakere som nå er i økonomisk skvis. Samtidig varierer bidragene fra utleiere mye, og for mange leietakere vil heller ikke et kutt i felleskostnader være tilstrekkelig for å gjenopprette balanse i inntekts- og utgiftssiden i regnskapet.

Leietaker bør likevel være varsom med å selv foreta kutt i vedlikeholdskostnader, og spesielt når det kommer til akutt og nødvendig vedlikehold. En ting er at manglende vedlikehold av leieobjektet kan lede til at leietakerens egne gjenstander som befinner seg i leieobjektet blir utsatt for skade (slikt økonomisk tap må eventuelt søkes dekket under innboforsikring). Noe annet er at manglende vedlikehold kan lede til skade på utleiers eiendom, noe som potensielt kan bli en kostnadsbombe for leietakeren hvis leietakers ansvarsforsikring inneholder en såkalt varetektsklausul. En varetektsklausul medfører at leietakers erstatningsansvar for skade på leieobjektet ikke dekkes av ansvarsforsikringen, slik at leietaker i praksis blir stående uten dekning.

Artikkelforfatter, Peder Karijord er fast advokat i Wiersholm. Han jobber hovedsakelig med fast eiendom. Han bistår også i forbindelse med selskaps- og kontraktsrettslige problemstillinger.

Når vedlikeholdskostnader vurderes kuttet, anbefaler vi derfor leietaker følgende:

1. Sjekk leieavtalens bestemmelse om utskiftning- og vedlikehold

Les nøye igjennom leieavtalen og avklar hvilken vedlikeholdsforpliktelse den pålegger deg som leietaker. Det aller vanligste er at du som leietaker har plikt til å foreta innvendig vedlikehold (både løpende, etter hvert som akutte vedlikeholdsbehov oppstår, og periodisk, dvs. med faste intervaller), mens utleier er ansvarlig for utvendig vedlikehold og utskiftning av tekniske innretninger. Det er imidlertid ikke uvanlig at leietaker i avtalen har påtatt seg et utvidet utskiftnings- og vedlikeholdsansvar. Det mest “ekstreme” eksempelet er de såkalte “bare-house”-avtalene (også kalt “triple-net”-leieavtaler), hvor leietaker har det fulle vedlikeholds- og utskiftningsansvaret for leieobjektet, og hvor utleier i de mest gjennomførte eksemplene kun bærer risikoen for egen finansiering og administrasjon.

Etter å ha identifisert forpliktelsen for utskiftning og vedlikehold, bør man gjøre seg opp en formening om hvor stort ansvar man kan havne i dersom det skulle oppstå skader som følge av manglende vedlikehold. Leietaker har naturlig nok et større ansvar i en “bare-house”-avtale sammenliknet med en leieavtale med en mer alminnelig fordeling av ansvaret for utskiftninger og vedlikehold. Det må imidlertid understrekes at det også kan oppstå alvorlige skader som følge av mangelfullt vedlikehold der det ikke er “bare-house”-vilkår. Dette er særlig aktuelt dersom leietaker ikke utfører akutt og nødvendig vedlikehold, som f.eks. reparere gnisninger i elektrisk anlegg. Det kan også oppstå større skader hvis leietaker misligholder sin plikt til utskiftning av deler og enkle reparasjoner på synlige rør i eksklusivt areal, eller ikke besørger tilstrekkelig vedlikehold av elektrisk anlegg.

2. Sjekk ansvarsforsikringen

Ved inngåelse av leieavtaler legger partene normalt til grunn prinsippet om at begge parter forsikrer egne interesser. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at leietakers forsikring kan inneholde en såkalt varetektsklausul, noe som innebærer at leietaker bør være ekstra varsom med å kutte kostnader som øker risikoen for skade på leieobjektet. Erstatningsansvaret for slik skade er i så fall uforsikret, og et eventuelt tap må tas i egne bøker.

Varetektsklausulen gjør blant annet unntak for skader på leieobjektet, og er standard i ansvarsforsikringer som tilbys leietaker. Unntaket fra dekningen kan eksempelvis lyde som følger:

“Erstatningsansvar for skade på ting (herunder fast eiendom) som tilhører en annen, men hvor sikrede eller noen på sikredes vegne har mottatt tingen for

  • salg, utleie, fremvisning, demonstrasjon eller
  • bruk, leie, leasing, lån, flytting eller oppbevaring”

I praksis medfører varetektsklausulen at leietaker vil kunne bli sittende med regningen selv for skader som følger av alminnelig uaktsomhet (opptreden som avviker fra det man kunne forvente av en alminnelig fornuftig person i tilsvarende situasjon).

Leietaker vil med andre ord kunne bli erstatningsansvarlig om en service blir utsatt, og dette fører til en brann som skader utleiers bygning. Forutsetningen er at leietaker kan bebreides for å ha forsømt det aktuelle vedlikeholdet, at skaden ikke ville skjedd om vedlikeholdet hadde blitt utført og at leietaker kunne sett for seg at denne skaden ville kunne oppstå som følge av at vedlikeholdet ikke ble utført.

3. Vurder kostnadskuttet nøye, og gjør nødvendige avklaringer:

Dersom man etter en nøye vurdering i henhold til punkt 1 og 2 ovenfor kommer til at kostnadskuttet må gjennomføres, anbefaler vi å søke avklaring med utleier. Hvis leietaker og utleier blir enige om at vedlikeholdet ikke skal utføres, eventuelt at vedlikeholdet ikke skal utføres før på et senere tidspunkt, vil det etter omstendighetene heller ikke foreligge brudd på vedlikeholdsbestemmelsene som leder til ansvar for leietaker.

Det er viktig å merke seg at leietaker kan risikere å ikke få forsikringsdekning selv om forsikringsavtalen ikke inneholder en varetektsklausul. Dersom leietaker med forsett har forårsaket skaden, dvs. at leietaker har innsett at det med overveiende grad av sannsynlighet vil oppstå en skade hvis han ikke utfører vedlikehold, eller leietaker for øvrig har opptrådt grovt uaktsomt, vil forsikringsselskapets ansvarsforsikring sannsynligvis ikke dekke erstatningsansvaret. Det kan også forekomme at leietakers erstatningsansvar overstiger forsikringssummen.