Det sentrale kontorområdet, ytre begrenset av Grønland T-banestasjon, Stensberggata og Solli plass, har en merkbar leievekst, men andre områder viser liten bevegelse gjennom de siste tolv måneder. Dette er et skoleeksempel på tilbud og etterspørsel, siden sentrum har relativt sett lite nybygging, ganske mye riving og solid etterspørsel, mens det har vært langt flere nye kvadratmetere tilført i kontorområder utenfor sentrum.

Storparten av veksten i etterspørselen er organisk vekst i mange bransjer – utvidelser og nystartede bedrifter i vekst. Men, som vi har fokusert på i tidligere analyser, er det spesielt IKT-bransjen som bidrar til etterspørselsøkningen i sentrum. Omtrent 15% av IKT-bedrifter på flyttefot beveger seg fra et kontorområde langs Ring 3 og inn til sentrum. Av de øvrige IKT-bedriftene flytter drøyt 80% internt i sentrum eller internt i randsone-områdene, så det er fortsatt ikke en flodbølge av sentrums-tilflyttinger – men av de andre private bransjer er det under 5% som bytter mellom sentrum og randsonene, så i historisk og relativ sammenheng har vi en merkbar flyttetrend i IKT-bransjen i dag.

I tillegg er vårt inntrykk at de som flytter på seg i sentrum sjelden kan forvente å finne lokaler som gir mulighet for vesentlig mindre arealbruk per ansatt enn lokalene de flytter fra. Synlig arealeffektivisering ser vi derimot ved de fleste flyttinger til Økern, Helsfyr eller Skøyen – men dette henger oftest sammen med innflytting i nybygg, så noe av forklaringen ligger der.

Når leienivåene i sentrum drar fra på denne måten, blir forskjellen ut til «utmerkede» bygg i velutviklede kontorbeliggenheter langs Ring 3, som Helsfyr og Lysaker, stadig større; det kan nærme seg dobbelt så høy leiekostnad per ansatt. For høy standard lokaler er nå vår indeks for Sentrum (utenfor Vika) 60% høyere enn for eksempel Helsfyr – i 2007 lå den 45% høyere, og i 2000 kun 22% høyere.

Denne forskjellen kan man forvente at vil gi en del leietakere et sterkt incentiv for å vurdere utflytting, inntil prisforskjellene jevner seg ut noe. Vi har imidlertid identifisert tre hovedårsaker til at man likevel velger sentrum, selv til dobbelt kvadratmeter pris i mindre effektive bygg, og de tre er som følger:

  • kollektivtrafikk og bilfiendtlighet – det er blitt stadig dyrere og mindre attraktivt å pendle til Oslo med bil. Det er verst å få parkering i sentrum, men sentrum vinner på at «alle veier fører til Rom» eller at det normalt er kortest for alle til sammen å komme seg inn til sentrum, mens noen vil ha trøbbel med å pendle fra for eksempel Vestby til en T-bane-beliggenhet som Økern. Toglinjene spiller en viktig rolle for å komme seg til sentrum, mens banebytte fort kan legge 15-25 minutter til en pendlerute morgen og kveld.
  • kaffebarer, restauranter og kulturelle tilbud – flere bedrifter vektlegger at arbeidstakerne, spesielt de yngre, ønsker å jobbe der det er liv på gateplan og muligheter for å være sosial etter jobb. Den virkelige storbyfølelsen får man bare i gangavstand til Egertorget, virker å være oppfatningen. Mange yngre bor også nær sentrum. Vi har fått høre at dette har vært en kritisk faktor for flere IKT-aktører de siste årene, og at leietakere frykter høyere turnover blant yngre ansatte om man sitter usentralt.
  • kort vei til kunder og andre kontakter – i sentrum er det en så stor kritisk masse av kontorer (nær 40% av alt i hele Oslo) at de fleste vil finne at de sparer tid og penger på å sitte sentralt. Som for pendling er det også en gevinst i at det er relativt kort til alle t-bane- eller tog-beliggenheter (Nydalen eller Lysaker) om man har kundemøter eller annet der. Spesielt de tjenesteytende næringer vil ha gevinst av dette, og også de som reiser mye i innland og utland med fly eller tog.