Tradisjonelle standardavtaler for handelslokaler

Standardavtalene for utleie av næringslokaler, som er utarbeidet av meglerorganisasjonene (NEF/FFN), Norsk Eiendom og Huseiernes landsforbund, brukes med noen særtilpasninger også som utgangspunkt for de fleste leieavtalene for handelslokaler.

Dette skyldes at størstedelen av leieavtalene for handelslokaler fortsatt inngås på tradisjonelle vilkår, med relativt lange leieperioder (5-10 år) med forlengelsesopsjoner for leietaker, samt tradisjonell fordeling av vedlikeholdsansvar og felleskostnader. Leien er normalt en fast leie eller en kombinasjon av en minimumsleie og en omsetningsbasert leie.

Handelslokalene leveres gjerne som såkalte «white box»-lokaler, hvor utleier leverer et rålokale med luft, ventilasjon og strøm ført inn til lokalet. Leietaker gjør de nødvendige investeringer for å tilpasse lokalet til sitt eget konsept og bruk.

Hvor går utviklingen?

Jeg ser at netthandelen og usikkerheten knyttet til hvordan handelsbransjen vil se ut i fremtiden, gjør at mange leietakere ønsker økt fleksibilitet ved å inngå leieavtaler med kortere leietid enn tidligere, gjerne i kombinasjon med flere forlengelsesopsjoner.

Jeg ser også en utvikling når det gjelder modellen for beregning av husleie, hvor flere ønsker fast leie istedenfor omsetningsleie. Bakgrunnen for dette er at netthandelen fører til at en stadig økende grad av handelen skjer utenfor de fysiske butikkene, slik at en stor grad av omsetningen vanskeligere lar seg fange opp av omsetningsleien for den enkelte butikk. Utleierne ønsker derfor å sikre sin inntekt gjennom hele leieperioden, enten gjennom en fast leie eller ved en høyere minimumsleie som er bærekraftig gjennom hele leieperioden.

Et annet utviklingstrekk er at leietakerne stiller stadig større krav til utleiernes leveranse. En av grunnene til dette er at flere av merkeaktørene innenfor handelsbransjen ønsker kontroll på hele verdikjeden, og derfor inngår leieavtalene selv. Dette er aktører som ikke har drevet med husleie tidligere, og som forventer høye ytelser fra sine leverandører.

Merkeaktørene er mindre interessert i å investere større beløp i nye lokaler. De ønsker helst nøkkelferdige lokaler, gjerne med innredning, i istedenfor white-box lokaler som de må tilpasse selv. Dette er særlig aktuelt for utenlandske aktører som ikke kjenner de lokale forholdene i Norge, og som opplever det som svært gunstig å slippe og engasjere håndverkere, sørge for at rehabiliteringen gjennomføres i tråd med offentligrettslige krav, at de nødvendige offentlige tillatelser innhentes mv.

Jeg tror at inntoget av mer kravstore leietakere over tid vil medføre at utleierne justerer sitt servicetilbud, herunder at de vil tilby leietakerne flere tilleggstjenester, slik som betalingsløsninger, internett, profilering i utleiers markedsføringskanaler, og, i ytterste konsekvens, til og med ansatte.

Større fleksibilitet for leietaker og mer omfattende servicetilbud er trender som allerede har gjort seg gjeldende flere steder i Europa. Vi ser også at de samme endringene gjør seg gjeldende i kontorbransjen i Norge, hvor flere utleiere legger inn co-working lokaler og fleksible kontorer som en del av sin kontorportefølje.

Et handelskonsept som gjenspeiler mange av disse utviklingstrekkene er AMF Fastigheters «The Lobby» i Stockholm. Dette er en plattform hvor innovative løsninger for fremtidens handel testes og utvikles. Her tilbys nøkkelferdige butikklokaler på mellom 2-20 m2, hvor The Lobby står for «alt», herunder blant annet ansatte, betalingsløsninger, innredning og daglig drift. The Lobby inngår ikke tradisjonelle leieavtaler, men kortvarige markedsføringsavtaler (helt ned til to uker) som sikrer at de får variasjon i utvalget. Den korte leietiden og muligheten til å leie små lokaler, gir handelsaktørene en enkel måte å teste ut nye konsepter og ideer på.

Finansiering og verdsettelse av handelseiendommer

 Endringene i handelsbransjen, særlig trenden med kortere leieforhold, stiller ikke bare større krav til utleierne. Dette gjør også at bankene og andre aktører må omstille seg, og i mindre grad enn før legge avgjørende vekt på varigheten av leieavtalene og den nåværende kontantstrømmen ved finansiering og verdsettelse av handelseiendommer. Bankene må derfor bruke mer tid på å vurdere kompetansen hos utleiers management enn tidligere. For å få tilfredsstillende finansiering blir det derfor viktig for eiendomsaktørene å ha dyktige medarbeidere som kan jobbe med gode konsepter.

Vi opplever at de toneangivende bankene i Norge er godt i gang med å tilpasse seg denne utviklingen.

Utkast til ny avtalemal

Basert på utviklingstrekkene i handelsbransjen, har BAHR laget utkast til en ny avtalemal. Malen består av et registreringsskjema og tilhørende standardvilkår. På sikt ønsker vi at all informasjon om leietaker og leieobjektet skal registreres på nett, og at avtalen skal signeres elektronisk. Avtalemalen er fortsatt under arbeid, men er sendt ut til flere aktører for innspill.

Avtalemalen er inspirert av leieavtalene for co-working og flekskontorer, og er mer leietakervennlig enn de tradisjonelle standardavtalene. Avtalemalen pålegger riktignok utleier større ansvar enn tidligere, men til gjengjeld kan det jo hende at man får det igjen på leien…

Siden mange leietakere ønsker fleksibilitet og kortere leieperioder, har vi laget malen for kortvarige leieforhold. Siden leietiden er kort, har leietaker ingen vedlikeholdsplikt og utleier er ansvarlig for offentligrettslige bygningstekniske krav både ved overtakelse og i leietiden. Utleier må derfor hensynta behovet for vedlikehold/oppgradering når leietaker flytter ut, samt den økte risikoen for eventuelle nye offentligrettslige krav, ved beregningen av leien. Dersom lokalene leies ut nøkkelklare og med innredning får dessuten utleier risikoen for eventuell restverdi på innredningen, da innredningen ikke nødvendigvis kan gjenbrukes av en ny leietaker. Dette bør også prises inn i leien.

Siden en stadig økende grad av handelen som nevnt skjer utenfor de fysiske butikkene, slik at en økende grad av omsetningen ikke fanges opp av omsetningsleien, legger avtalemalen opp til en fastleie som dekker alt.

Avtalemalen sier foreløpig ikke noe om overføring av kundedata mellom leietaker og utleier. Vi vet imidlertid at det er essensielt for handelsbransjen å ha informasjon om kundene sine og deres preferanser. Overføring av kundedata mellom leietaker og utleier, for eksempel kundedata som leietaker har samlet inn gjennom sin kundeklubb eller nettbutikk, krever en avtale mellom partene. Vi kommer derfor til å ta inn en alternativ tekst om dette i neste versjon av avtalemalen. Videre må leietaker, for å kunne selge eller overføre slike personopplysninger til utleiers eget formål, sørge for at slik overføring er lovlig etter personvernreglene. Dette vil som regel kreve et eget samtykke fra kunden. En forpliktelse til å innhente slikt samtykke vil også inntas i neste versjon av malen.

 

 

(Visited 1 114 times, 1 visits today)