John O. Solberg, administrerende direktør i CBRE Norway, mener leietakere bør bli mer bevisste.
– Eiendom har igjen verdi uten brukere. Leietakere må forstå at de som kunde kan være premissgivere, det forutsetter da at man er proaktiv inne i noe. Har du allerede havnet i en skvis, har du et dårlig utgangspunkt for å forhandle, sier han, og fortsetter: – Det alle store virksomheter spør etter er fleksibilitet. Grunnen til det er helt åpenbar, for verden de står i er like omskiftelig som den vi selv står og ser på. Det er de som dikterer forutsetningen, for eiendom trenger en bruker. Det er brukeren, kundens etterspørsel man må forstå og lytte til, og tiden med ti-årsleiekontrakter, kall det arrogansen, den er det ikke rom for, understreker han.
At endringer vil fortsette å tvinge seg frem, er Solberg skråsikker på. Han opplever at brukerne ikke er interessert i dagens leiekontrakter, og det er grunnen til at vi får nye konsepter, slik som Mesh, Spaces og WeWork – innholdsleverandører.
– Store virksomheter eller alle virksomheter vil ha fleksibilitet, og de vil gjerne betale for faktisk bruk, når de trenger det. De vil ha «fixed price» for alt, og da slipper de variabler, de vet hva det koster, og de tilpasser kostnaden etter uttak, forklarer han.
Må utfordre tradisjonelle tanker
Det er ikke nok med korte leiekontrakter og fleksibilitet ifølge Solberg, bedrifter må også utfordre egen tankegang.
– Du kan ikke få i pose og sekk, det betyr at bedriften ikke kan forvente spesialtilpassede arealer og en kort leiekontrakt. Det er urealistisk å tro at noen skal investere store penger på et areal og gi leietakeren masse frihet på toppen av det, påpeker han.
Solberg oppfordrer leietakere til å utfordre den tradisjonelle tanken om bruk av kontorarealer, og hvordan man kan profitere på både kulturbygging og økonomisk, ved å snevre inn rammene for hva som er ens eget og heller se på merverdier av å dele.
– Delingsøkonomien har ikke kommet for å forsvinne. Det handler om å utnytte ressursene bedre enn det vi gjør i dag, sier han.
Med dette mener Solberg at kontorarealene kun bør inneholde det helt nødvendige som arbeidsplasser og mindre møteplasser. Slik at arealer som kantine, store møterom, treningsrom og andre fasiliteter ligger i fellesarealene, som alle leietakere har tilgang på. Alt dette vil inngå i en såkalt «funskjonspool», som fungerer som et medlemskap på et treningssenter.
– 30–40 prosent av kontorlokalene utnyttes i kjernetiden, resten står tomme, og effektivt bruk gjennom hele døgnet er mellom 10–15 prosent. Leietakerne betaler for 100 prosent, sier han og gjentar at man ikke må ha egne møterom eller kantine.
– I et vanlig kontorbygg har tradisjonelt kantinen utgjort mellom 5–10 prosent av arealet. Tar man bort denne, og lar de ansatte spise ute, sparer man arealer og bidrar til at restaurantene i område lever, sier han.
Andre muligheter er å legge restauranten i førsteetasje av bygget, og la det være en utadrettetvirksomhet, der brukere fra bygget og gjester kan benytte seg av tilbudet.
– Leietakere er ikke per definisjon gode på å utforme lokaler, drifte dem, eller å starte interne synergier med andre som sitter på huset. Dette skal de få presentert, og det er heller ikke gitt at en innholdsleverandør vil ha den beste løsningen, men leietakere må tørre å utfordre og ikke forvente at det skal være en risikofri reise, avslutter Solberg.
