Donald Trump har vært amerikansk president i over 100 dager, EU er snart uten Storbritannia og det er flere spennende valg i sentrale Europeiske land. Dette har ført med seg politisk- og økonomisk uro rundt rammebetingelsene for flere bedrifter med kontorsysselsatte i Stor-Oslo. Samtidig avsluttet oljeprisen 2016 sterkt rundt 55 dollar fatet, men har i løpet av mai blitt satt tilbake til under 50 dollar fatet grunnet sterke lagertall fra USA og usikkerhet rundt OPEC sin videre plan. Uavhengig av det usikre makroøkonomiske bildet ser vi midtveis i andre kvartal 2017, flere positive tegn i kontorleiemarkedet. Temperaturen i norsk økonomi øker gradvis og flere bedriftsledere forventer høyere sysselsetting i løpet av det neste året. Dette underbygges av Norges Bank sitt regionale nettverk som viser en økt forventet sysselsettingsvekst fremover, ettersom troen på egen bunnlinje bedres. Forventningene til fremtiden er dog på moderate nivåer historisk sett, og det er noen mørke skyer i horisonten som inneholder mer digitalisering og automatisering. Skyene bringer med seg usikkerhet og forventet lavere bemanningsvekst fra store selskaper innen bank, telekom og media.

Våre siste analyser bekrefter den positive utviklingen. To ganger i året teller vi den samlede kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum. I første kvartal hadde ledigheten (som også inkluderer areal som blir klare for innflytting i løpet av 12 mnd.) falt med 25.000 kvm siste halvår, og ledigheten utgjør dermed omlag 8,2 %. En viss bedring i nøkkeltallene etter oljesmellen, kombinert med mer positive forventninger om fremtiden, har bidratt til å løfte anslagene for brutto arealabsorbsjon de nærmeste årene. Samtidig vil netto tilførsel av nye kontorareal være marginalt positiv, godt hjulpet av høye konverteringsvolumer som følge av et godt boligmarked. Etter 2014 har nybyggingen ligget under det historiske snittet på 120.000 kvm. I 2017 ferdigstilles det nye kontorbygg tilsvarende 99.000 kvm, hvor omtrent 2/3 befinner seg i sentrumsområdene. Neste års estimat for ferdigstillelse av nye kontorbygg er oppjustert og er tett på det historiske snittet, 116.000 kvm, med Skanska og Orkla Eiendom sine prosjekter som de to største. Vi har bistått Ferd Eiendom med å sikre stiftelsen Sophies Minde som leietaker i Østensjøveien 16, og kontorbygget på ca. 11.000 kvm vil stå ferdig i 2019. Vi estimerer en kontorledighet på 6,1 % dette året.

Boligkonvertering bidrar til at kontorledigheten faller, mens nybygging fremstår som en joker

Justeres den estimerte kontorledigheten for volumet som tas ut av markedet og konverteres til bolig, handel, hotell og utdanningsformål til null kvadratmeter i 2017-2019, vil kontorledigheten øke til 8,4 % i fjerde kvartal 2019. Det er over to prosentpoeng høyere kontorledighet enn hovedscenarioet på 6,1 %. Sysselsetting- og nybyggestimatene for samme periode er ikke endret, og gir en indikasjon av påvirkningen spesielt boligprisutviklingen de siste 12-24 månedene har hatt på markedsdynamikken for kontor i Oslo. Når kontorledigheten er på vei ned, vil det være naturlig at flere kontorbygg blir satt i gang på spekulasjon. Nesten midtveis i 2017 registrerer vi at det bygges mer på spekulasjon enn hva vi så for 6-12 måneder siden. Skanska sitt prosjekt i Vitaminveien 4 på 24.000 kvm ble satt i gang på spekulasjon, og vi har i etterkant løst i overkant av 50 % av kontorlokalene med Helsedirektoratet som leietaker. Et tilsvarende stort prosjekt under oppføring på spekulasjon er ROM Eiendom i Schweigaards Gate 33 på ca. 20.000 kvm kontorarealer. I Freserveien 1 har OBOS et prosjekt på 30.000 kvm kontorarealer som føres opp på spekulasjon, på lik linje med bygget til Watrium Eiendom i Dronning Eufemias Gate 6 B som nå er ¾ utleid. Samtidig tilbys det store volumer av ferdig prosjekterte nybygg til leietakere som kan ferdigstilles innen to-tre år, og nybyggvolumene kan dermed bli en joker for kontorledigheten om flere prosjekter skulle settes i gang på spekulasjon, særlig tatt i betraktning dagens lave renter.

God arealetterspørsel så langt i 2017, og IT-bedrifter bidrar til å fylle sentrum

Vi opplever økt aktivitet blant leietakerne, og hittil i 2017 har vi registrert i underkant av 200.000 kvm fordelt på ca. 100 søk. Sammenlignet med fjoråret, og justert for de store offentlige søkene som Helsedirektoratet og NAV, er både volumet og antallet høyere enn på samme tidspunkt i fjor. Det er fortsatt en betydelig tilbudsside i Stor-Oslo, og et søk på mellom 2.500-5.000 kvm mottar gjerne i overkant av 30 reelle tilbud om de går ut med et bredt søk som omfatter hele Oslo. Det er fortsatt leietakers marked, men vi erfarer at konkurransen om kontorlokaler i bygg med særegenhet og god beliggenhet tilspisser seg.

Etter en periode med høyere kontorledighet i Oslo, ser vi at flere større selskaper har benyttet muligheten til å velge en mer sentral beliggenhet. Elkjøp flytter førstkommende høst fra Lørenskog til Storo/Nydalen, mens de internasjonale IT-gigantene Microsoft og IBM flytter til henholdsvis Bjørvika i 2019 og sentrum i 2017 fra Lysaker og Mastemyr. Beliggenheten er en naturlig lokasjon for IT-selskapene som ønsker å sitte tett på oppstart- og innovasjonsscenen i Oslo, hvor coworkingslokasjoner og andre kontorhotell absorberer stadig flere kvadratmetere. Dette er naturlige møteplasser for oppstartsbedrifter, investorer og andre tilknyttede aktører, og det finnes i underkant av 20 slike fysiske møteplasser i Oslo. Fra Tøyen Startup Village i øst til MESH, Sentralen og Kulturhuset i sentrum og StartUp Lab i nord.

Microsoft er en av flere større leietakere som flytter til Bjørvika i løpet av de neste to årene. CBD Øst har i løpet av de siste ti årene vokst frem til å bli en etablert kontorklynge som utgjør nesten 5 % av utleid kontorareal i Stor-Oslo første kvartal 2017, opp med to prosentpoeng fra 2,5 % på syv år. Kontorklyngen huser allerede tre av de fire store revisjons- og konsulentselskapene, bank og forsikring og offentlige aktører. Vi har i løpet av første kvartal løst ca. 1.600 kvm i nybygget i Dronning Eufemias Gate 42, og finans- og it selskapet flytter inn i løpet av tredje kvartal 2017. Fra og med 2019 vil det være kort gangstand fra Jernbanetorget til teknologigigantene samt moderne innovasjonsselskaper, og området vil fremstå som et IT-cluster light.

Leietakerne verdsetter i større grad enn før å sitte i urbane områder med hyggelig atmosfære, og tilgangen på offentlig kommunikasjon kan i seg selv ikke lenger være nok til å trekke det lengste strået i kampen om leietakerne. Sentrum og CBD-Vest har over lenger tid tilbudt en mer komplett pakke, men nå ser vi at flere områder utvikler samme egenskaper. I Storo/Nydalen er det en god sammensetning av kontor, bolig, skole, handel og caféer/restaurant som gjør at området fremstår som livlig til flere timer av døgnet. Det tas grep i sentrumsområdet øst for Karl Johan med to nye kontorbygg på Youngstorget, og nyåpningen av kontorfellesskapet Kulturhuset sammen med flere nye restauranter og underholdningstilbud, bidrar til å skape et urbant bymiljø.

Ulik estimert prisvekst blant kontorklyngene

Det er fortsatt mye skjult ledighet og fremleie i vestaksen som følge av oljesmellen i 2014, noe vi ser gjennom en økende ledighetstendens på Fornebu de siste kvartalene. På Lysaker har det siden i høst blitt signert flere kontrakter i sentrale kontorbygg med høy standard til gode nivåer. Det siste halvåret har flere av søkene inkludert Lysaker sammenlignet med perioden før. Kombinert med en lavere kontorledighet i området oppjusterer vi forventet markedsleieutvikling i kontorklyngen.

Vi venter en tiltakende vekst i markedsleienivåene for høy standard og i sum 18 % over de neste tre årene. Den estimerte veksten i markedsleienivåene er til dels et resultat av lavere kontorledighet og høyere standard på kontorlokalene, samt bedre balanse i markedet. I tillegg tenderer leietakerne i høy grad til å velge de beste lokasjonene innen hver klynge. Markedsleiene sank mindre etter oljesmellen enn de tidligere nedgangsperiodene (IT-boblen og finanskrisen), og vi venter derfor en noe mer avdempet vekst enn i de to tidligere syklene.

Gjennom 2016 og så langt i 2017 har vi registrert en høy etterspørsel etter kontorarealer i de mest attraktive områdene. Prisveksten kommer raskere i sentrum enn langs vest- og østaksen. Vest og øst for sentrum må praksisen med rabatter i form av leiefritak og lignende reduseres, og mer ledige arealer absorberes, før vi får en markert vekst i markedsleienivåene. Rabatter og leiefritak er ventet å reduseres i takt med leieprisoppgangen.

Den gode etterspørselen etter lager- og logistikk lokaler fortsetter i 2017

De store signeringene første halvår har foreløpig uteblitt, men vi kjenner til at flere store aktører skal beslutte løsninger inneværende år.

Det er få gode og langsiktige alternativer innenfor Ring 3, grunnet transformasjon og konvertering til bolig og kontor i en årrekke. Tilsvarende vil skje de kommende årene i områdene utenfor Ring 3. Aktørene har dog innrettet seg og akseptert at de må løse lagerbehovet sitt utenfor Ring 3 og gjerne også utenfor Oslos kommune grense.

Det er press på tredjepartsaktøren, som melder om stor konkurranse om oppdragene, hvor både pris og leietid er under sterkt press. Vi ser at aktører i større grad en tidligere vurderer langsiktig leie av eget lager opp mot bruk av tredjeparts løsninger.

Leietakere blir fortsatt tilbudt et bredt spekter av prosjekter/nybygg i tillegg til eksisterende bygg på strekningene Langhus til Vestby i sør, og Karihaugen til Gardermoen i nord. Tilbudssiden har økt i løpet av de siste tolv månedene, hvorav flere av nybyggprosjektene kan realiseres med kort byggetid.

Leienivåene på nybygg fortsetter å sette press på leienivåene i eksisterende bygg. Vi vurderer toppleiene i eksisterende bygg med sentral beliggenhet til NOK 1.200 kvm/år, men med hovedvekt i intervallet NOK 950-1.050 kvm/år.