Det kommer frem i den seneste markedsrapporten til DNB Næringsmegling. DNB-analytikeren Magnus Havikbotn Jacobsen har gått grundig gjennom næringseiendomsmarkedet i Stavanger og regnet seg frem til en kontorledighet på 11,3 prosent. Og verre skal det bli. Ifølge DNB vil kontorledighet stige videre fremover og treffe en topp i løpet av 2017. Deretter ventes en flat og etter hvert nedadgående ledighet i takt med forventninger om økt optimisme og økt etterspørsel etter areal. Lav tilførsel av nybygg vil også bidra til at ledigheten ikke stiger i 2018 og 2019.

Et delt marked

DNB Næringsmegling ser en klar todeling av markedet, med lav ledighet og god aktivitet i sentrumsområdene av Stavanger og Sandnes. I Stavanger sentrum anslås ledigheten til å være 4,6 prosent, mens anslaget er 3,6 prosent i Sandnes sentrum og bare 0,8 prosent i randsonen av Sandnes.

Eiendomssjef Jon Brakestad i Øgreid Eiendom forteller om et skifte i løpet av fjoråret, da markedet i sentrum ble mer populært hos leietakerne.

– Vi har jo en stor del av kontormarkedet i Stavanger sentrum, og vi har veldig lav ledighet. Vi opplever at interessen for sentrum har tatt seg veldig opp. Flere ser nå muligheten til å etablere seg der, blant annet de som nå har litt færre ansatte etter en nedbemanning. Samtidig holder leieprisene seg godt. Vi har tegnet lange leiekontrakter med solide leietakere de seneste månedene. Jeg tror sentrum har vunnet terreng, sier Brakestad til NæringsEiendom.

Øgreid Eiendom eier en rekke senstrumseiendommer, blant annet Ankerkvartalet, som regnes som CBD i Stavanger.

Jan Inge Røyland i EiendomsMegler 1 Næringseiendom forteller også om et sentrum som klarer seg godt.

– Sentrum har en lav kontorledighet, og det er et stabilt marked. Men sentrum har mindre arealer enn de store kontorområdene utenfor sentrum, sier Røyland.

Tøffere utenfor sentrum

Utenfor Stavanger sentrum, og spesielt på Forus og i Jåttåvågen, er det svært mange ledige kontorlokaler. Ifølge DNB står 15,8 prosent av kontorbyggene på Forus ledig. Det har satt press på leieprisene, særlig i eldre bygg som ikke er effektive. I randsonen av Stavanger er kontorledigheten 11,2 prosent, mens den er hele 20,5 prosent i Jåttavågen.

Til tross for den høye ledigheten, jobber Hinna Park med planer om den neste fase av utbyggingen av området. Det planlegges en utbygging på 200 000 kvadratmeter. Kommunen har ikke bestemt seg for hvem som skal få bygge ut Hinna Park Nord, men Hinna Park Eiendom har en visjon om å skape Nordens beste bydel i området. Målet er en såkalt 24-timersby hvor man kan bo, jobbe og tilbringe tid på attraktive steder.

Statoil dropper leiekontrakt

På Forus har det knyttet seg stor spenning til hvilket behov Statoil har for kontorlokaler. Oljegiganten har tidligere flyttet fra store bygg, noe som har gitt høy ledighet på Forus. Statoil hadde opprinnelig paner om å sette opp et nytt signalbygg som skulle få plass til 3500 ansatte i første byggetrinn. Lav oljepris bidro til at beslutningen om bygging ble skjøvet frem i tid, men nå har selskapet bestemt seg for å skrinlegge hele prosjektet.

– Vi har dekket behovet for den kapasiteten vi trenger med de byggene vi har på Forus øst og Forus vest, uttalte pressetalsmann Morten Eek ifølge Estate Nyheter da nyheten ble kjent.

Statoil vil heller ikke fornye leieavtalene de har i Seabrokers’ to bygg på Forus. Byggene er på henholdsvis 31 000 og 36 000 kvadratmeter. Det er stor forskjell på gamle og nye bygg på Forus. De eldre byggene, som er lite effektive, er svært vanskelig å få leid ut, mens det tegnes leiekontrakter stadig vekk i bygg som er nye eller rehabilitert. Statoil-byggene blir imidlertid ikke ledige før mot slutten av 2018.

Jan Inge Røyland sier til NæringsEiendom at det ledigheten på Forus er stabilt høy.

– Det tegnes kontrakter på Forus, men det er mange leietakere som flytter internt i området, sier Røyland.

Han mener det må vekst i antall ansatte på Forus for å få oppgang igjen.

– Men det er flere bedrifter i Stavanger-området som ser at det er lys i tunellen, og det begynner å bedre seg litt. Etter hvert vil vi se at behovet for areal går opp igjen, sier Røyland.

Underbyr på korte kontrakter

Jan Inge Røyland forteller samtidig om et marked som også deles mellom korte og lange kontrakter. Normalt er det de lange leiekontraktene som skal gi lavere leiepriser, men i Stavanger, og særlig på Forus, kan svært korte leiekontrakter signeres til lave priser.

– Vi har en situasjon hvor det er aktører som er villige til å gå veldig lavt i pris på korte kontrakter. Så det er viktig å skille mellom leieprisene på de korte og lange kontraktene. Det er noen gårdeiere som velger løsninger for å få inn penger i en kort periode på to eller tre år, sier Røyland.