2016 har vært preget av lave oljepriser, kutt i oljeinvesteringer, lave renter og galopperende boligpriser i Oslo. Øyvind Johan Dahl, partner og leder for analyse i Newsec tror dog at Norge nærmer seg en syklisk bunn etter det dramatiske fallet i oljeprisen.

– Veksten i norsk økonomi har vært svak i de siste par årene. Gjennom 2016 har oljeprisen steget fra de lave nivåene vi så i begynnelsen av året, men de negative impulsene fra petroleumssektoren er fortsatt tilstedeværende. Etter nullvekst i andre halvår i 2015 begynte fastlandsøkonomien å tikke oppover i 2016, sier Dahl.

Nedturen i oljenæringen har skapt ringvirkninger i norsk økonomi og ført til økt usikkerhet hos bedriftene. Denne usikkerheten har ifølge Dahl igjen ledet til at bedrifter som søker nye arealer er mer nøkterne med tanke på egen vekst, og det stilles store krav til fleksibilitet ved inngåelse av leiekontrakter – både hva angår løpetid og mulighet for arealreduksjon.

– Usikkerhet hos mange bedrifter har ledet til at utleieprosesser ofte blir lange og kompliserte. Leietakere er også tidligere ute enn før med å hente inn informasjon før de bestemmer seg for hvorvidt de skal bli værende i sine lokaler eller flytte, sier han og understreker at prosessene kan derfor ofte bremse opp noe når det nærmer seg beslutning, da leietakerne fortsatt har en del tid på seg før forfall.

– Antall kvadratmeter signert de siste kvartalene bærer preg av denne usikkerheten, og blant annet i 3. kvartal 2016 var signert volum på det laveste registrerte nivå på åtte år, understreker han.

Dobbelt leie

– Flere selskaper har samlokalisert sine ulike datter- og søsterselskaper. Dette har i en del tilfeller medført at selskapene har flyttet før leieforfall, og derfor endt opp med å betale dobbel leie. Det er interessant å merke seg at oppsiden ved å flytte, er større enn kostnaden ved å bli. Flere selskaper flytter til mindre areal enn hva de hadde, men dette er ikke kun som følge av nedbemanning. Det kan komme av flere ting, som fokus på mer effektive lokaler og aktivitetsbaserte arbeidsplasser, forklarer han.

Fjoråret var også preget av en økende trend med fremleie av lokaler som er negativt for markedet fordi fremleieobjektene ofte blir tilbudt til sterkt rabatterte priser, noe som får ringvirkninger i lokale markeder på kort sikt.

– Med fortsatt utfordringer i internasjonal økonomi, som også preger Norge i større grad enn tidligere, arbeider mange gårdeiere hardere enn før for å holde på sine leietakere. Tiltak som rabatter, oppussing av eksisterende lokaler og leiefritak, ser vi oftere enn før. Det er viktig å legge merke til at gode lokaler fortsatt holder seg godt, mens gårdeiere med mindre attraktive lokaler må tenke nytt for å beholde sine leietagere, påpeker Dahl.

Newsec registrerer alle ledig kontorarealer hvert kvartal, og de ser at en overraskende stor andel av de ledige lokalene er bygg som har stått ledig over lang tid.

– Den sterkt økende boligprisen har dog reddet en del av disse byggene, da det har skapt en økende trend med konvertering fra næring til bolig som følge av høye boligpriser og svært selektive kontorleietakere, tror han.

Effektivitet – et viktig konkurransefortrinn

– Innenfor lager- /logistikkmarkedet i Oslo er det fortsatt høy etterspørsel, primært drevet frem av selskaper som benytter effektiv drift som et av sine viktigste konkurransefortrinn. Den stadig framvoksende netthandelen har også vært med å gi nytt liv til denne kategorien, der sentrumsnære lager er en forutsetning for å oppnå kort leveringsfrist – være seg innenfor generelle produkter og ikke minst matvarer, forklarer han.

PMI for desember på 51,4 viser at innkjøpsledere er mer positive. Dette er en sterk oppgang fra november på 47,8. Delindeksen for sysselsettingen er på sitt sterkeste siden november 2014 da den steg fra 46,8 til 49,9 i desember.

– Noe som kan indikere at 2017 kan bli et år hvor man opplever bedre vekst i norsk økonomi, sier Dahl.

– Oppsummert tror vi en bedre norsk økonomi og fortsatt økt konvertering fra kontor til bolig, vil kunne påvirke leieprisene positivt. I 2016 har kontorledigheten i Oslo sunket fra rekordhøye 743 000 m², tilsvarende en ledighet på ca. 8,6% til under 700 000 m², tilsvarende en ledighet rundt 8%. Med økt boligkonvertering, lite areal fra ferdigstilling av nybygg i 2017 og en mulig bedring i norsk økonomi forventer vi at ledigheten vil falle videre gjennom 2017, avslutter han.

 

(Visited 38 times, 1 visits today)