Det er ikke uvanlig at naboer klager som følge av leietakers aktivitet på den leide eiendommen. Kan du som leietaker da bli ansvarlig overfor naboene – også der virksomheten er tillatt både etter offentligrettslige regler og etter leiekontrakten? Svaret på dette er «ja».

Selv om man som leietaker har alt på det rene overfor utleier og det offentlige, kan det foreligge selvstendige plikter overfor naboer. At virksomheten er tillatt er med andre ord ikke nok. Man må også unnlate å opptre på en måte som plager naboen. Det er derfor viktig å ha en viss oversikt over de begrensninger av handlefriheten som følger av naborettslige regler, i tillegg til offentligrettslige regler og leieavtalen.

Artikkelforfatter: Natasja Svenneby Plur er fast advokat og arbeider hovedsakelig med spørsmål tilknyttet eiendomsrett og selskapsrett.

Naboloven inneholder et vidt forbud mot plager over en tålegrense

Regler om naboforhold finnes i en egen lov, kalt naboloven/grannelova. Kretsen av naboer er vid. Det er nok å rammes for å anses som naboeiendom i lovens forstand. Felles grense kreves ikke. Naboer internt på eiendommen, f.eks. innad i et eierseksjonssameie, omfattes imidlertid ikke av loven.

Etter det generelle forbudet i naboloven § 2 må ingen «ha, gjera eller sette i verk» noe som er til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe på naboeiendommen. Naboloven skiller ikke mellom utleier og leietaker. Enhver som driver med aktivitet på en eiendom som påfører naboer for store plager, vil dermed i prinsippet kunne være ansvarlig, herunder en leietaker. Ansvar overfor naboen innebærer bl.a. plikt til retting og betaling av erstatning.

Enhver plage leietaker påfører naboen er imidlertid ikke ulovlig. Loven opererer med en tålegrense, som plagene må overstige for at naboen skal kunne fremme krav. Med andre ord kan man stort sett gjøre det man ønsker, så lenge aktiviteten ikke medfører urimelig eller unødvendig ulempe eller skade for andre naboer. Vurderingen av hvilke ulemper og skader man ikke kan påføre naboer er skjønnsmessig, og beror på en interesseavveining mellom virksomheten og de berørte naboene. Ved denne vurderingen vil mange forhold kunne spille inn. Etter loven skal det legges vekt på hva som er teknisk og økonomisk mulig å gjøre for å hindre eller reduseres skaden eller ulempen. Hvis støyplager for naboen kan reduseres ved relativt enkle og rimelige tiltak, vil støyen gjerne være unødvendig. Vurderingen påvirkes også. av hva man kan forvente på stedet. Hvorvidt støy fra en restaurant overstiger det naboene må tåle kan slå ulikt ut om restauranten ligger i et rolig boligområde, eller i byens «restaurant-gate».

Utleier er felles ansvarlig, men leietaker blir normalt sittende med regningen

Den vide formuleringen av forbudet gjør at også utleier normalt vil være ansvarlig overfor naboen for leietakers virksomhet, ved siden av leietaker. Utleier vil da «ha» en eiendom med en leietaker som påfører naboen ulempe eller skader over tålegrensen.

Ved flere ansvarlige vil naboer kunne velge hvem de vil forholde seg til. Dette fritar imidlertid ikke leietaker for ansvar, og naboens valg blir ikke nødvendigvis bestemmende for hvem som blir sittende med regningen til slutt. Utleier vil normalt ha inntatt en bestemmelse i leieavtalen om at leietakers virksomhet ikke skal forstyrre omgivelsene, og kan sende regningen videre til leietaker. I standard leieavtale for næringslokaler 6. utgave 01/19 utarbeidet av Norsk Eiendom mfl. følger dette av punkt 12.5 («Virksomheten i Leieobjektet må heller ikke sjenere andre leietakere eller naboer ved støv, støy, lukt, rystelse eller på annen måte […] Kostnadene ved utbedring og eventuell erstatning i forbindelse med disse forhold er Leietakers ansvar«). Regningen vil da til syvende og sist ende opp hos leietaker.

Utleier er ansvarlig når det er Utleiers skyld at problemet har oppstått

Selv om leietaker i utgangspunktet skulle være ansvarlig for aktivitet som forstyrrer naboer etter leieavtalen, vil utleier i visse tilfeller likevel kunne ende opp med regningen. Dette vil kunne være situasjonen der det er utleiers egne disposisjoner som har gjort at lokalene ikke kan benyttes til det formålene lokalene var utleid til.

Et eksempel på dette fra virkeligheten er en sak som var oppe i Høyesterett i 2005 (Rt. 2005 s. 16). Et trykkerifirma drev virksomhet i leide lokaler i et industriområde. Utleier fikk senere omregulert deler av eiendommen til bolig, og det ble oppført boligblokker ganske tett inntil trykkeriet. Trykkeriet drev virksomhet både dag, kveld og natt, og de nye naboene klaget på uakseptabel støy. Høyesterett uttalte da at når eieren har leid bort lokaler til en bestemt bruk, så må dette være til hinder for at han disponerer over eiendommen på en måte som gjør at leiekontrakten ikke kan oppfylles.

Selve fradelingen og salget av deler av industriområdet med henblikk på boligutvikling var ikke i seg selv et mislighold av leiekontrakten, men dette forutsatte at leietakers avtale bruk ble sikret. Utleier hadde ikke truffet tiltak for å sikre at leietakers avtalte bruk kunne fortsette ut leietiden ved å få inn bestemmelser om når utbyggingen skulle gjennomføres, eller at utbygger påtok seg å gjennomføre bygningsmessige tiltak for nødvendig demping av støy fra virksomheten på gjenværende eiendom. Alternativt kunne utleier selv utføre tiltak for å dempe støyen om dette var nødvendig. Men når utleier ikke var villig til å treffe nødvendige tiltak hadde han misligholdt husleiekontrakten. Selv om utleierposisjonen var endret, var det ikke tvilsomt at ny utleier måtte identifiseres med tidligere utleier og eier ved vurderingen av ansvaret.

Trykkerifirmaet kunne dermed heve leiekontrakten og hadde krav på erstatning for ekstra flytteutgifter fordi industrilokaler ikke kunne benyttes til det formålet lokalene var utleid til på grunn av utvendig støy fra leietakers virksomhet.

Tilrettelegging av virksomhet

Leietaker må være bevisst på at man kan ende i økonomisk ansvar dersom man velger å utøve støyende, eller på andre måter sjenerende, virksomhet i leieobjektet. Utover at man kan ende i ansvar overfor utleier, kan man også ende med å måtte betale erstatningskrav fra eiendommens naboer.

Leietaker bør adressere slike forhold i leiekontraktsforhandlingene, og ta høyde for potensielle krav når man planlegger sin drift i leieobjektet, dersom man som leietaker ser at virksomheten som er planlagt i leieobjektet kan være til sjenanse for naboer eller andre.