Direktør og senior partner i Cushman & Wakefield Realkapital Anne Bruun-Olsen har i mange år jobbet for leietakere som er på jakt etter lokaler. Men flere av leietakerne får problemer når de skal flytte ut av lokalene. Årsaken er at leietaker plikter å levere tilbake lokalene i tilnærmet samme tilstand som ved innflytting (man tar hensyn til «alminnelig slit og elde»).
Mange konflikter
Hun forteller at det er mange konflikter mellom gårdeiere og leietakere om tilbakelevering av lokalene.
– Vi opplever at utleierne stiller mye strengere krav ved tilbakelevering nå enn tidligere, og at mange leietakerne ikke er forberedt på regningen som kommer når de fraflytter lokalene. Heldigvis opplever vi at leietakerne er mer bevisst på dette enn tidligere, og blant annet setter seg bedre inn i hvilke forpliktelser som følger av leiekontrakten og har en tett og god dialog med utleier om både vedlikehold og endringer underveis, sier Bruun-Olsen.
Dersom det ikke tas alvorlig, kan det koste leietaker dyrt.
– Det høyeste kravet vi har hørt om fra gårdeier er 1000 kroner per kvadratmeter i tilbakeleveringskostnader, fortsetter rådgiveren.
Må snakke sammen
Anne Bruun-Olsen mener det er viktig at partene oppnår en felles forståelse for hva som forventes av vedlikehold i leieperioden, konsekvensen av å gjøre endringer og sågar oppgraderinger i leieperioden, og leiekontraktens bestemmelser som regulerer dette.
– Mange glemmer viktigheten av å informere utleier og be om godkjennelse for å gjøre endringer i lokalene. Vi anbefaler også å ta bilder eller en liten filmsnutt av lokalene ved overtagelse, slik at det er lett å dokumentere et nullpunkt. Videre er det viktig å sørge for å få skriftlig godkjennelse for endringer som gjøres og helst samtidig avklare om disse endringene krever tilbakestilling ved fraflytting, sier Bruun-Olsen.
Hun mener det blir interessant å se hvordan vedlikeholdsansvar og tilbakeleveringskrav vil bli påvirket fremover med større grad av gjenbruk.
– Hvis overflater i mindre grad er nye ved overtagelse, vil dette ha innvirkning på vurderingene knyttet til nullpunkt og vedlikeholdsbehov og intervaller, fortsetter Bruun-Olsen.
Avtale i utleiers favør
Det er vanlig å bruke den såkalte standardavtalen når man signerer leiekontrakt. Anne Bruun-Olsen mener den er tydelig, men samtidig har noen punkter som er ubalansert i utleiers favør.
– Det er særlig mange diskusjoner om regulering i punkt 22.3. Det er også uklart for mange hva som egentlig menes med «alminnelige intervaller» som vedlikeholdsplikten skal oppfylles med, og hva innebærer begrepet «normalt» slit og elde.
Punk 22.3 sier « Utleier kan utbedre mangler som Leietaker ikke har utbedret, for Leietakers regning. Dersom Utleier ikke gjennomfører slik utbedring, skal Leietaker likevel kompensere Utleier for de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt, uavhengig av Leieobjektets bruk etter fraflytting.»
Anne Bruun-Olsen mener det særlig er siste setning som setter leietaker i en dårligere forhandlingsposisjon.
– Det er derfor viktig å skape felles forståelse for leietakers vedlikeholdsplikt og også kunnskap om konsekvenser ved endringer leietaker gjør i lokalene, samt justere leiekontraktsbestemmelsene på de punktene som oppleves ubalansert, sier Anne Bruun-Olsen.
