Den 24. juni 2025 ble det lansert reviderte versjoner av meglerstandarden for leie av næringslokaler og næringseiendom. Endringene inkluderer blant annet et tydelig skille mellom eierkostnader, felleskostnader og leietakerkostnader, at miljøforpliktelsene er blitt samlet i et eget punkt og kontrollskiftebestemmelsen («change of control») er endret fra et samtykkekrav fra utleier til en ren informasjonsplikt for leietaker.

Eierkostnader, felleskostnader og leietakerkostnader

Et klarere skille

I leiestandardene skilles det mellom eierkostnader, felleskostnader og leietakerkostnader.  Eierkostnader er tiltak som utleier er ansvarlig for å besørge og bekoste, felleskostnader er tiltak som utleier er ansvarlig for å besørge og hvor kostnadene dekkes av leietaker over felleskostnadene, og leietakerkostnader er tiltak som leietaker er ansvarlig for å besørge og bekoste. Tidligere ansvarsfordeling er videreført, men hver kostnadstype har nå fått sitt eget punkt i leieavtalen (punkt 14, 15 og 16). I den tidligere oppbygningen av leiestandarden måtte man se på flere bestemmelser i sammenheng for å få oversikt over ansvarsfordelingen. Det er derfor nå både lettere å få oversikt over ansvarsfordelingen og å gjøre tilpasninger uten risiko for intern motstrid i avtalen.

Ansvarsmatrise

Som et alternativ til det normale felleskostnadsbilaget, er det nå lansert en ferdigutfylt ansvarsmatrise med oversikt over hva som i utgangspunktet skal være eierkostnader, leietakerkostnader og felleskostnader. Matrisen er basert på prinsippene i leieavtalen og er en ikke-uttømmende eksemplifisering av ansvarsfordelingen. Slike matriser har frem til nå vært skreddersøm i de tilfellene hvor partene ønsker en mer detaljert regulering av ansvarsfordeling enn det tradisjonelle felleskostnadsbilaget. Ulempen med slike egenproduserte matriser har tidligere vært at det har vært en høy grad av forhandling om grensesnittene. Siden matrisen nå er et standarddokument, antar vi at det fremover vil være enklere å ta i bruk slike matriser uten en særskilt forhandling om grensesnittene og at det kan redusere antall diskusjoner om hvilken kategori konkrete tiltak faller inn under.

Fordelingsnøkkel

I den nye standarden er areal nå uttrykkelig angitt som grunnlaget for fordelingen av felleskostnader, og at endring av prinsipp for fordelingsnøkkelen krever samtykke fra leietaker. Leieavtalen bør derfor tilpasses i de tilfeller nytte- eller forbruksbaserte fordelinger gir en mer rettferdig løsning. Utleiere som har behov for andre prinsipper enn areal ved fordeling av felleskostnadene må altså være mer oppmerksomme enn tidligere.

Detaljering av avregningen for felleskostnader

Nå er det også presisert at avregningen for felleskostnadene skal legges frem i en form som gjør det mulig for leietaker å kontrollere avregningen, herunder skal utleier spesifisere poster, beløp og fordelingen på leietakerne. Utleiere må derfor i større grad enn tidligere sørge for å ha tekniske systemer på plass for å imøtekomme innsynskrav fra leietakerne.

 

Krav om aktsomhet ved leietakers overtakelse av leieobjektet

Det følger av den tidligere standarden at forhold som leietaker kjente til ved overtakelse ikke kan gjøres gjeldende etter gjennomført overtakelsesbefaring. I den nye standarden er det nå tatt inn en formulering om at leietaker heller ikke senere kan gjøre gjeldende forhold som leietaker burde ha oppdaget ved overtakelsen. Leietaker må derfor i større grad enn tidligere sørge for at overtakelsesbefaringen blir gjennomført på en betryggende måte, slik at leietaker får muligheten til å gjennomføre en aktsom og grundig befaring av leieobjektet.

Utleiers avtalebrudd – leieavslag/erstatning i perioden leieobjektet lider av en mangel

I punktet om utleiers avtalebrudd er henvisningen til husleielovens § 2-10, som bl.a. bestemmer at retting skal skje innen rimelig tid, fjernet. Henvisningen til bestemmelsen i husleieloven blir av mange forstått slik at leietaker ikke har rett på leieavslag/erstatning i den tid leieobjektet lider av en mangel – forutsatt at utleier har rettet mangelen innen rimelig tid etter at det ble fremsatt krav om det.

At henvisningen er fjernet innebærer at leietaker nå, som et utgangspunkt, har krav på leieavslag/erstatning i den tid leieobjektet lider av en mangel, uavhengig av hvor lang tid det tar for utleier å utbedre forholdet. Merk at for brukte «som de er» lokaler, er det fremdeles slik at mangelen må være vesentlig for at den skal kunne gi grunnlag for leieavslag/erstatning.

Størrelsen på leieavslaget beregnes slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom leieobjektets verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette kan det være vanskelig for partene å bli enige om. Men siden den forholdsmessige reduksjon i leieverdien er avgjørende, kan mangler ved viktige deler av leieobjektet lede til et betydelig leieavslag. Videre vil det unntaksvis kunne være aktuelt å kreve både erstatning og leieavslag, men et erstatningskrav vil uansett kun dekke direkte tap. Indirekte tap som tapt fortjeneste, driftsavbrudd m.v. dekkes ikke.

Det er fortsatt slik at leietaker ikke kan holde tilbake leie til sikkerhet for de krav leietaker mener å ha mot utleier som følge av en (påstått) mangel. I den nye leiestandarden er det nå presisert at leietaker heller ikke har rett til motregning i leien.

Kontrollskifte

Tidligere har kontrollskifte («change of control») hos leietaker vært avhengig av forhåndssamtykke fra utleier, som kunne nekte å gi samtykke på fritt grunnlag. Bestemmelsen har ofte skapt diskusjoner i forhandlinger og skapt utfordringer når aksjonærene i leietaker har ønsket å selge majoriteten av aksjene sine.

I den nye leiestandarden erstattes samtykkekravet av en informasjonsplikt for leietaker. Prinsippet er derfor snudd helt opp ned. Dersom det er spesielle forhold som gjør at eierskapet hos leietaker er en viktig forutsetning for leieforholdet, må utleier nå sørge for at dette presiseres i leieavtalen. Dette kan for eksempel gjøres ved å ta inn et samtykkekrav hvor utleier kun kan nekte et kontrollskifte på saklig grunnlag og hvor det spesielle forholdet beskrives nærmere (for eksempel at det er konkrete personer som skal drifte eller eie selskapet). Et alternativ som det kanskje er enklere for utleier å få gjennomslag for i leieforhandlinger, er å kreve økt sikkerhet – enten fra leieforholdets oppstart eller som utløses dersom det gjennomføres et kontrollskifte.

Miljø

Tidligere var miljøforpliktelsene spredt rundt i avtalens bestemmelser og det var uklart hva det kontraktsrettslige miljøansvaret egentlig innebar.

I den nye leiestandarden har miljøbestemmelsene blitt samlet i et eget punkt. Samtidig har ambisjonsnivået for miljøforpliktelsene fått seg et løft og blitt mer håndfast. Nå skal partene velge miljøeffektive og sirkulære løsninger, forutsatt at dette er innenfor rammene av det som er teknisk egnet, økonomisk forsvarlig og praktisk gjennomførbart. Videre plikter partene å dokumentere hvilke vurderinger og avveininger som er gjort, slik at dette kan overleveres til den andre part på forespørsel.

Rekkevidden av miljøbestemmelsen er tydeligere enn tidligere, selv om det fremdeles er et stort innslag av skjønnsmessige vurderinger involvert uten at det er satt inn forhåndsangitte terskler, samtidig som det fremdeles er uklart hva som er konsekvensene av eventuelle brudd på miljøforpliktelsene. Vi tror likevel at de nye bestemmelsene vil få større effekt enn tidligere og bidra positivt til et bærekraftig leieforhold.

I forlengelsen av miljøbestemmelsen er det også verdt å merke seg det nye punktet om informasjonsutveksling mellom utleier og leietaker knyttet til rapportering, merking og sertifisering m.v.