Mange leietakere ønsker å leie lokaler og drive virksomheten sin i bygg med en tydelig bærekraftsprofil og med kvaliteter som tar hensyn til både miljømessige, sosiale og økonomiske aspekter. Gjennom valgene de tar i prosessen med å leie næringslokaler, kan leietakere bruke sin markedskraft for å ha delvis kontroll over miljøpåvirkningen fra egen virksomhet.

Nedenfor har vi laget en oversikt over ni forhold som kan vurderes i et bærekraftperspektiv. Listen er ikke ment å være uttømmende, og flere andre forhold kan naturligvis ha relevans og inngå i en helhetlig bærekraftsvurdering. Man bør også være oppmerksom på at miljøeffekter kan oppnås selv om alle forhold ikke er «oppfylt». Det kan for eksempel være utfordrende å tilfredsstille sertifiseringskrav der leieobjektet befinner seg i et eksisterende, og kanskje også verneverdig, eldre bygg, mens det ut ifra utslippshensyn likevel kan være betydelig mer miljøvennlig å leie dette bygget fremfor å sette i gangetterfølgende nybygging eller en større totalrehabilitering.

1. Nybygg vs. eksisterende bygg

Undersøkelser (fra Sintef og andre) viser at det fra et klimaperspektiv er bedre å rehabilitere eksisterende bygg enn å bygge nytt. Vi bør altså i større grad ta vare på det vi har, og leietaker bør i samråd med utleier vurdere hvilke muligheter som finnes for å ivareta dette.

2. Krav til miljøsertifisering

Undersøk om bygningen er miljøsertifisert. BREEAM, LEED og Svanemerket er eksempler på kjente miljøsertifiseringer. Videre kan det undersøkes om det foreligger noen miljøsertifiseringer i tilknytning til driftsfasen av eksisterende bygninger (for eksempel BREEAM In-Use), eller om dette er noe som kan oppnås. I forbindelse med leiekontraktsforhandlingene bør man vurdere om det er behov for å spesifisere hvorvidt disse sertifiseringene skal opprettholdes over tid, eventuelt om partene skal søke å få på plass ytterligere sertifiseringer for eiendommen.

3. Gjenbruk og fleksible løsninger

Overvei muligheten for å unngå rivning/demontering av alt fra tekniske installasjoner til inventar i eksisterende lokaler, evt. se om det kan være muligheter for gjenbruk andre steder.  Gjenbruk som krever lite ombygging kan således være både bærekraftig og kostnadsbesparende.

Undersøk muligheten for fleksibilitet i leiekontrakten både hva gjelder areal og fleksible løsninger, det vil si kontraktreguleringer med mulighet for enkelt å endre og redusere leiearealet ved endret behov, samt mulighet for fremleie (for å unngå unødvendig ressursbruk).

4. Materialvalg og byggeprosess

Vurder muligheten for bruk av resirkulerte og miljøvennlige materialer ved rehabilitering/nybygg.

Leietakere bør også oppfordres til å undersøke mulighetene for en miljøvennlig og sosialt bærekraftig byggeprosess. I den forbindelse kan det være verdt å minne om at åpenhetsloven pålegger større virksomheter forpliktelser knyttet til ivaretakelse av menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold i produksjon av varer og levering av tjenester, samt at samme lov pålegger disse virksomhetene åpenhet rundt disse spørsmålene internt i virksomheten og overfor allmenheten.

5. Beliggenhet og transportmuligheter

Vurder lokalenes beliggenhet med hensyn til om det er enkel adkomst til lokalene med kollektivtransport, og hvorvidt det finnes sykkel- og gangvei, slik at behovet for bilbruk holdes lavt.

6. Klimahensyn

I noen tilfeller gjør byggets lokasjon at leietaker bør ta høyde for risiko for eventuelle skader på bygget ved ekstremvær, som for eksempel flom (nylig et aktuelt tema i anledning ekstremværet Hans). Utover fysiske skader på bygg og inventar kan en slik situasjon også medføre uønskede avbrudd i virksomhetens drift.

7. Avfallshåndtering

Undersøk om bygningen har god avfallshåndtering med mulighet for resirkulering, kildesortering osv.

8. Energieffektivisering og driftskostnader

Undersøk bygningens energimerke. Etter energiloven er gårdeier pålagt å legge frem gyldig energiattest ved blant annet utleie av bygg. Yrkesbygg på over 1000 kvadratmeter skal dessuten ha et sammendrag av gyldig energiattest for bygningen plassert synlig for brukere av bygningen. Merk at en energiattest er gyldig i ti år.

Energiforbruk i næringslokaler kan utgjøre en betydelig kostnad og påvirker også miljøavtrykket. Leietaker bør derfor stille spørsmål om bygningens energiforbruk, energikilder (er det for eksempel mulighet for fornybar energi?), om hvorvidt bygningens elektriske systemer er energieffektive og så videre. Dette har betydning for leietakers driftskostnader både på kort og lang sikt.

9. Sosiale bærekraftshensyn

Sosiale bærekraftshensyn ved valg av næringslokaler kan for eksempel handle om hvordan virksomheten kan påvirke og skape muligheter for dem som bruker eiendommene, det vil si de som jobber der eller på andre måter oppholder seg der.

Hva gjelder interne forhold fra et sosialt bærekraftsperspektiv, omfatter dette blant annet ivaretakelse av menneskerettigheter. Åpenhetsloven stiller krav til kartlegging og ivaretakelse av menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold i egen virksomhet, i leverandørkjeden og hos forretningspartnere og kan dermed omfatte både utleiere og leietakere. Åpenhetsloven gjelder for rundt 10 000 norske virksomheter og terskelverdiene er relativt lave. Uansett inneholder «Meglerstandarden» for leie av næringslokaler bestemmelser om at både leietaker og utleier må drive virksomhet på en slik måte at brudd på menneskerettigheter ikke oppstår, og at lønn og arbeidsvilkår sikres.

Det finnes en ytterligere dimensjon som handler om at selskaper også forventes å ta et større samfunnsansvar og vise omsorg for lokalsamfunnet der selskapet utøver sin virksomhet, for eksempel gjennom veldedighet eller sponsing. Leietaker bør derfor i så måte undersøke muligheten for brukerinvolvering og medvirkning i leieperioden med tanke på slike hensyn. Man kan for eksempel gjøre lokalene tilgjengelige for annet bruk etter kontortid, og på den måten legge til rette for flerbruk og sambruk.

Videre kan det også fra et sosialt bærekraftperspektiv vurderes om krav til etisk handel skal tas inn i leiekontrakten.

Tips ved kontraktsinngåelse

Både utleier og leietaker kan stille bærekraftsrelaterte krav til hverandre under leiekontraktsforhandlingen. Etter vårt syn er det noen særlige punkter partene bør ha i bakhodet når ovenstående vurderinger og avgjørelser er tatt og leiekontrakt skal inngås:

  1. De siste versjonene av meglerstandardene for næringsleiekontrakter inneholder bestemmelser knyttet til bærekraft og miljø, der leietaker eksempelvis skal bidra til miljøvennlig bruk og drift av leieobjektet. Videre skal både gårdeier og leietaker velge miljøvennlige løsninger og arbeide for å heve eiendommens miljøstandard i leieperioden. Utover de standardiserte forpliktelsene som omhandler miljø og bærekraft, kan gårdeier og leietaker bli enige om at det skal utføres særskilte miljøtiltak i henhold til en såkalt miljøavtale. Det vil være en god start å ta utgangspunkt i disse bestemmelsene samt den tilhørende miljøavtalen. Man må selvfølgelig vurdere hvorvidt bestemmelsene passer i hvert enkelt tilfelle, og deretter tilpasse ved behov.
  2. Man bør sørge for å regulere samtlige av partenes bærekrafts- og kostnadsforpliktelser for miljøtiltakene, enten det gjelder bærekraftig vedlikehold, muligheter for energieffektivisering, materialvalg eller sertifiseringer og annet (og om disse skal opprettholdes over tid).
  3. For å unngå tolkningstvil bør partene tilstrebe å være så konkrete som mulig i kontraktformuleringene, og også i kravspesifikasjonen.
  4. Leiekontrakten skal i mange tilfeller løpe i mange år, og kontrakten må således fungere både her og nå, samt gjennom hele kontraktsperioden, så sørg for nødvendig fleksibilitet.
  5. Sørg for at det fremlegges eller vedlegges relevant dokumentasjon, som for eksempel dokumentasjon på sertifiseringer og annet.
  6. Vurder behovet for å henvise til og innlemme krav og etiske retningslinjer i avtaler.

Les også våre artikler om kravspesifikasjon og miljøavtaler.