Forkjøpsrett følger lov eller avtale
En forkjøpsrett er en løsningsrett til fast eiendom, løsøre eller andre former for formuesgoder, som kan gjøres gjeldende av rettighetshaveren når det aktuelle formuesgodet skifter eier. En forkjøpsrett kan følge av lov, eksempelvis reglene om kommunal forkjøpsrett eller forkjøpsrett for medlemmer av et borettslag. En forkjøpsrett kan også vedtas i avtale. Forkjøpsretter fremkommer ofte av grunnboken som en tinglyst heftelse på den aktuelle eiendommen.
Forkjøpsretter til fast eiendom reguleres av Lov om løysingsrettar (løysl) jf. løysl § 1. Løysl er fravikelig så lenge ikke annet fremgår av den enkelte bestemmelse. Løysl utgjør dermed bakgrunnsretten som supplerer forkjøpsrettsbestemmelsene ved spørsmål den aktuelle forkjøpsretten ikke regulerer.
Avtalebestemte forkjøpsretter er ofte relativt kort formulert. Samtidig er det mange til dels kompliserte spørsmål som kan oppstå i forbindelse med en forkjøpsrett. Løysl vil derfor ofte ha betydning når det oppstår spørsmål knyttet til en forkjøpsrett. Manglende kjennskap til løysls bestemmelser kan medføre at en forkjøpsrett får en annen rekkevidde enn hva som var tilsiktet da forkjøpsretten ble etablert, herunder er det flere som ikke er kjent med at inngåelse av en leiekontrakt kan utløse forkjøpsretten.
Når kan inngåelse av leiekontrakt utløse forkjøpsrett?
Løysl § 11 regulerer når en løsningsrett kan gjøres gjeldende. Det følger av § 11 fjerde ledd at
«avtale som gjev rett til leige i meir enn 10 år, utløyser forkjøpsrett til eigedomen. Dette gjeld ikkje avtale om tilfang til drift av eit føretak.»
Inngåelse av leiekontrakt som varer i mer enn 10 år, og som ikke gjelder tilfang av drift til et foretak, vil etter denne bestemmelsen regnes som et salg av eiendommen. Lovens forarbeider forklarer nærmere bakgrunnen for reguleringen. Bortleie av eiendommen kan være et alternativ til salg for en eier som ikke lenger kan/vil være eier av eiendommen for å unngå at forkjøpsretten trigges. Slike rene proformatilfeller vil alltid, også før løys trådete i kraft, medføre at forkjøpsretten trigges, men er ofte vanskelig å bevise i praksis. Videre vil muligheten til å leie bort en eiendom beheftet med forkjøpsrett over lengre tid alltid svekke effekten av forkjøpsretten, uavhengig av om utleie er proforma.
Selv om en leiekontrakt er inngått for en kortere periode enn ti år, vil forkjøpsretten trigges dersom leiekontrakten gir leietaker en rett til forlengelse, slik at den totale leieperioden blir over ti år. Eksempelvis dersom leieavtalen gjelder for åtte år med en opsjon for leietaker til å forlenge kontrakten i tre år ved den opprinnelige leieperiodens slutt. Det er altså lengstetiden for avtalen som må legges til grunn ved vurderingen av om forkjøpsretten trigges.
Utleier står fritt til å forlenge leieperioden eller til å leie ut eiendommen til andre etter at en leiekontrakt har løpt ut. Denne muligheten åpner for å omgå regelen dersom det for grunneier er klart at vedkommende vil leie ut eiendommen også etter at någjeldende leiekontrakt har løpt ut. I så fall skulle forkjøpsretten vært utløst. Det vil imidlertid være vanskelig å føre bevis for at utleiers intensjon hele tiden har vært å leie ut eiendommen i en periode på over ti år. Dersom en eiendom er bortleid i en periode på over ti år, eksempelvis ved en leiekontrakt som gjaldt i fem år og så en ny leiekontrakt med en ny leietaker som varer i seks år, må det vurderes konkret om forkjøpsretten er trigget. Det avgjørende vil være om det hele tiden var utleiers intensjon å leie ut eiendommen i mer enn ti år.
Ofte vil det være slik at det er nåværende leietaker har fått en forkjøpsrett til eiendommen i leiekontrakten. Etter ordlyden vil det da kunne argumenteres for at utleiers inngåelse av leiekontrakt med ny leietaker i leieperioden, vil utløse forkjøpsretten.
Spørsmålet har vært oppe flere ganger i rettssystemet, senest i 2013 da Rema hevdet å ha forkjøpsrett til en eiendom som skulle leies ut til Norgesgruppen når leiekontrakten deres opphørte (LG-2013-85557). Den omstridte delen av avtalen mellom partene lød slik: «Hvis utleier ønsker å selge eiendommen, skal leietaker ha førsterett til å kjøpe eiendommen på like vilkår med høyeste bindende bud fra andre interessenter. Denne rett varer så lenge leietaker leier lokalene» Rema pekte, forenklet, på at utleiers nye leieavtale med Norgesgruppen var på over 10 år og etter løysl. regler måtte inngåelse av slik ny leiekontrakt utløse forkjøpsretten.
Gulating lagmannsrett ga ikke Rema medhold. Retten uttalte at kontraktsklausulen må fortolkes i lys av det som må antas å ha vært partenes fornuftige mening med den, og det som vil tilgodese begge parters berettigede interesser i forholdet (jf. Rt. 1988 s. 570). Det var relativt klart at denne klausulen var inntatt for å gi forkjøpsrett ved rene salg i leieperioden, ikke å forhindre utleie til neste leietaker etter utløpet av leietiden. En inngåelse av ny leiekontrakt, som skulle gjennomføres etter utløpet av dagens leiekontrakt, kunne da ikke omfattes av Remas forkjøpsrett.
Det kan også oppstå vanskelige spørsmål der eiendommen kun delvis er utleid, eller hvor eiendommen er leid ut til ulike leietakere og hvor de forskjellige leiekontraktene har ulik løpetid. Svaret på om disse tilfellene trigger forkjøpsretten beror på en tolkning av den aktuelle forkjøpsretten.
Er det klart at vilkårene i løysl § 11 fjerde ledd er oppfylt, vil forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende fra det tidspunktet leiekontraktens reelle løpetid var klar. Fristen for å påberope seg forkjøpsretten vil i så fall løpe fra det tidspunktet forkjøpsrettshaver burde skaffet seg kunnskap om de reelle forholdene. Det kan etter forarbeidene ikke stilles strenge krav til forkjøpsrettshaverens aktivitet. Etter at fristen har startet å løpe har forkjøpsrettshaver seks måneder på seg til å sende et skriftlig varsel om at forkjøpsretten utøves jf. løysl §§ 12 og 13. Gjøres ikke forkjøpsretten gjeldende innen fristen, faller forkjøpsretten bort. I så tilfelle kan forkjøpsretten ikke påberopes ved senere disposisjoner som tidligere ville utløst forkjøpsretten jf. løysl § 12 siste ledd, forutsatt at ikke annet er avtalt.
Bruk tid – og vær mest mulig konkret
Det kan oppstå flere spørsmål relatert til om, når og hvordan en forkjøpsrett utløses. Partene bør derfor bruke tid på utformingen av en bestemmelse om forkjøpsrett. Spesielt viktig er det å avklare hvilke handlinger fra grunneier/utleiers side som trigger forkjøpsretten. Det er også viktig å huske på at mange av løysls bestemmelser, herunder § 11, er fravikelige, slik at partene kan avtale seg bort fra disse, og heller lage en egen regulering i avtalen.
