Når en leietaker må leve med mangler ved leieobjektet over tid kan leietaker ha rett på avslag i leien. Vi erfarer at både utleiere og leietakere synes det er utfordrende å beregne størrelsen på et slikt avslag. Vi har derfor oppsummert de viktigste prinsippene ved fastsettelsen av leieavslaget, som partene bør ha god kjennskap til når spørsmål om avslag i leie oppstår.

Grunnforutsetninger for krav

Det første som må sjekkes er om leietaker har adgang til å kreve avslag i leien. Det følger av husleieloven § 2-11 at leietaker kan kreve prisavslag i den tid husrommet lider av en mangel. Leieavtalen mellom partene kan imidlertid ha reguleringer som avviker fra dette. I meglerstandarden fra Norsk Eiendom m.fl. for brukte bygg og lokaler leid «som de er» følger det for eksempel av punkt 20.1 at mangelen må være vesentlig for at leietaker kan kreve avslag i leien. Videre følger det av punkt 16.1 at leietaker må finne seg i at utleier foretar en rekke arbeider uten avslag i leien, med mindre ulempene for leietaker er vesentlige.

Hvis det er adgang til å kreve avslag i leien, må det sjekkes om de aktuelle manglene innebærer at de leide lokalene har en redusert leieverdi.

Redusert leieverdi

Husleieloven § 2-11 gir utrykk for at det skal fastsettes et forholdsmessig prisavslag. Meglerstandardene viser direkte til husleielovens bestemmelse, slik at fremgangsmåten blir den samme. At prisavslaget skal være forholdsmessig, vil si at leien skal settes ned i samme forhold som mangelen reduserer husrommets leieverdi.

Ved fastsettelsen av reduksjonen i leieverdi er det naturlig å ta utgangspunkt i markedsleie for objektet uten mangel – dvs. i kontraktsmessig stand. Her vil en verdivurderer kunne innhente erfaringstall som gir god veiledning. Den reduserte leieverdien beregnes deretter ved å gjøre en objektiv vurdering av hva som er markedsverdien av objektet med mangel. Ettersom det er den reduserte leieverdien til den aktuelle leietaker som skal erstattes, tas det imidlertid utgangspunkt i ulempen for eksisterende leietaker, og ikke hva en ny leietaker ville ha betalt for lokalet med mangelen. For denne verdsettelsen vil det normalt ikke finnes erfaringstall, slik at vurderingen i stor grad må baseres på skjønn. Her vil typisk relevante momenter fra rettspraksis gi veiledning. Man kommer likevel ikke unna at det må gjøres et faglig skjønn over de ulemper som leietaker påføres, og skal kompenseres for.

Differansen mellom leieverdien av leieobjektet med og uten mangler vil normalt bli regnet om til en prosentsats, som deretter anvendes på den avtalte leiesummen for å beregne det faktiske prisavslaget. Dette innebærer at leietaker vil få et større avslag om det betales en leie som ligger over markedsnivå, og et mindre avslag om det betales en leie under markedsnivå.

Relevante momenter i vurderingen

Størrelsen på prisavslaget vil settes konkret, etter den faktiske ulempe mangelen har påført leietaker. Rettspraksis viser at vurderingene er svært konkrete og med et visst rom for skjønn.

Ved fastsettelsen av leieverdien av objektet med mangelen vil følgende momenter typisk være relevante, basert på domstolenes praksis:

• Redusert areal: Der mangelen gjør deler av det leide objektet utilgjengelig vil ofte vurderingen av den reduserte leieverdien ta utgangspunkt i arealavviket. Det følger f.eks. av leieavtalen at leieobjektet er på 1 000 m2, og en vannskade gjør at 250 m2 ikke kan brukes. Man kan da se for seg et avslag i leien på 25%. Dette er imidlertid kun et utgangspunkt. Det alltid gjøres en nærmere vurdering av hvilken ulempe leietaker blir påført, og hvordan mangelen påvirker leietaker. En illustrasjon på dette finner vi i en dom fra Agder lagmannsrett (LA-2021-2798). I denne saken krevde leietaker forholdsmessig prisavslag i leien frem til utbedring av mangler som hindret bruk av en vaskehall (ca. 100 m2 av lokalet). Ved beregningen av prisavslaget la lagmannsretten til grunn at arealet kunne brukes til andre formål enn det det var tiltenkt, slik at reduksjonen ikke svarte fullt tu til arealavviket. Samtidig la lagmannsretten vekt på at arealet som begrunnet reduksjonen i husleie knyttet seg til den delen av lokalene som var spesielt tilrettelagt for leietakers hovedvirksomhet med vask av biler. Retten kan da til at et passende prisavslag var 18-20%.

• Redusert virksomhet: Hvis leietaker ikke får mulighet til å drive den virksomheten leietaker har rett til etter leieavtalen, vil dette kunne gi prisavslag. Dette var f.eks. situasjonen i en dom fra Oslo tingrett (TOSLO-2012-162342) hvor det ble gitt avslag i leien på 25% som følge av at leietaker ikke kunne drive med karaoke og dansekurs som forutsatt i leieavtalen etter klager på støy. Leietaker hadde rett til å drive slik virksomhet etter leieavtalen (i tillegg til en rekke andre) slik at dette utgjorde en mangel. Her vil vurderingen være mer skjønnsmessig.

• Redusert omsetning: Det er relevant for vurderingen om mangelen reduserer omsetningen. Dette vil kunne være virkningen av flere typer mangler. En butikk som er avhengig av synlighet og markedsføring blir for eksempel tildekket som følge av omfattende fasadearbeid. I slike tilfeller må det gjøres en konkret vurdering av de ulike manglene, og hvordan disse påvirker leietaker. Et eksempel på prisavslag basert på slike vurderinger gir en dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2021-60994). Saken gjaldt mangler ved et restaurantlokale, hvor omfattende stillasarbeid førte til at restauranten ble mindre attraktiv og tilgjengelig for kunden. Det var heller ikke mulig med uteservering i tidsperioden. Stillasarbeidet varte i mer enn seks måneder lengere enn det utleier hadde gitt beskjed om, og retten fastsatte et skjønnsmessig prisavslag på 40 prosent.

• Flere mangler: Der et leieobjekt har flere ulike mangler i samme tidsperiode, vil disse kunne vurderes samlet. Gjelder manglene ulike tidsperioder er det mer naturlig å vurdere disse separat. En dom fra Oslo tingrett (TOSLO-2004-31800) gir eksempel både på skjønnsmessige gjennomsnittsvurderinger, og at retten går konkret inn og fastsetter fradrag for ulike tidsperioder. Saken gjaldt avslag i leien i forbindelse med ombyggingsarbeider. Retten vurderte da manglende ventilasjon og oppvarming samlet. Disse manglene hadde strukket seg over ett år og berørt samtlige lokaler, og retten anså 15% som et passende prisavslag. Videre var 1/3 av lokalene nedstengt i 19 dager på grunn av ombyggingsarbeider som utleier hadde risikoen for. For dette arealet ble det gjort en ren arealreduksjon.

Praktisk tips – fremskaff dokumentasjon tidlig

Ettersom avslaget bygger på en konkret og til dels skjønnsmessig vurdering som naturlig nok best gjøres av fagkyndige, anbefaler vi å få bistand fra verdivurderer for å vurdere reduksjonen i leieverdi i forbindelse med at krav om avslag i leie fremmes første gang. Egne betraktninger rundt mangelens betydning vil lett kunne bli for subjektive. Konklusjonene med de underliggende vurderingene bør nedfelles i en rapport. Å dokumentere kravet på denne måten vil også øke sannsynligheten for at saken blir løst utenfor domstolene, som igjen vil kunne spare begge parter for både tid og penger.

Artikkelforfatterne er advokat Natasja Plur og advokatfullmektig Haakon Agnalt i Wiersholm.