De fleste leieavtaler inneholder normalt en forpliktelse for leietaker til å stille sikkerhet av et visst beløpsmessig omfang for rettidig oppfyllelse av sine forpliktelser etter leieavtalen, enten gjennom depositum, bankgaranti eller konserngaranti. Når den beløpsmessige begrensningen skal avtales, er det normalt å ta utgangspunkt i et antall måneders leie, likevel slik at sikkerheten som faktisk stilles overfor utleier normalt er begrenset til et konkret kronebeløp.
Ettersom de fleste leieavtaler normalt også inneholder en klausul om at leienivået årlig skal justeres i tråd med konsumprisindeksen (KPI), vil leienivået i en normalsituasjon øke for hvert år. Når leienivået øker, oppstår spørsmålet om samtidig økning av sikkerhetsstillelsen.
Utgangspunkt – beløpsmessig begrensning av leiegarantien
Forpliktelsen til å stille sikkerhet er en forpliktelse leietaker har overfor utleier, og det er leietaker som havner i mislighold om ikke sikkerhet er stilt i henhold til leieavtalens krav. Når sikkerheten skal stilles overfor utleier gjøres dette imidlertid normalt av en tredjepart, for eksempel en bank eller et konsernselskap. Unntaket er ved depositum, hvor leietaker selv normalt betaler inn depositumet på sperret depositumskonto.
Felles for sikkerhetsstillelsene er at de normalt er beløpsbegrenset – en garantistiller ønsker å begrense sitt ansvar til et konkret beløp i kroner, og innestående på depositumskontoen vil alltid være er et konkret beløp. For utleier betyr dette at adgangen til å kreve dekning fra sikkerhetsstillelsen i et tilfelle hvor leietaker misligholder vil være begrenset til dette beløpet.
Etter hvert som utleier justerer leien opp i takt med økning i KPI, vil den eksisterende sikkerhetsstillelsen utgjøre en stadig mindre del av leietakers totale forpliktelse. Dette er bakgrunnen for at det normalt er ønskelig for utleier å samtidig gjøre en løpende oppjustering av sikkerhetsstillelsen.
Har utleier adgang til å kreve justering av sikkerhetsstillelsen når leien blir justert?
Adgangen til å kreve justering av sikkerhetsstillelsen når leien justeres, beror på hva som er avtalt mellom partene.
Meglerstandarden, som oftest brukes som utgangspunkt for næringsleieavtaler, legger opp til at partene enten avtaler depositum eller garanti tilsvarende et gitt antall måneders leie, normalt tre eller seks måneder, og ofte med tillegg av andel felleskostnader og eventuell merverdiavgift. Uavhengig av sikkerhetstypen, er det i meglerstandarden presisert at utleier kan kreve at sikkerhetsstillelsen skal reguleres forholdsmessig med leien.
Tilsvarende bestemmelse finnes ikke i husleieloven § 3-6 om garantier. Utgangspunktet blir likevel det samme som for depositum – spørsmålet om garantien skal kreves justert i takt med endringen i leien må avgjøres på bakgrunn av en tolkning av leieavtalen.
For å unngå tolkningstvil, bør partene ved inngåelse av en leieavtale eksplisitt ta stilling til om det er ønskelig at sikkerhetstillelsen kunne reguleres, og man bør unngå å bruke formuleringer som at leietaker skal stille «garanti tilsvarende tre måneders leie», uten å presisere at garantien skal svare til tre måneders leie på avtaletidspunktet eller det nivået som til enhver tid måtte gjelde.
Justering i praksis – viktigheten av oppfølging
Selv om utleier har rett til å kreve justering av sikkerhetsstillelsen eller leietaker er forpliktet til å levere oppdatert sikkerhetsstillelse uoppfordret, er det for utleier viktig å påse at oppdatert sikkerhetsstillelse faktisk fremlegges av leietaker. Som nevnt over vil garantistens ansvar være begrenset i henhold til den beløpsbegrensningen som følge av garantien, og innestående på depositumskontoen vil være det konkrete beløpet, selv om leietaker i henhold til leieavtalen skulle ha fremlagt en oppdatert garanti med høyere beløpsbegrensning eller innbetalt et høyere beløp til depositumskontoen. At leietaker er i et slikt mislighold gir ikke utleier noen bedre posisjon, og fører til at utleier kommer dårligere ut i en eventuell konkurssituasjon hos leietaker enn om oppdatert garanti faktisk var fremlagt eller om beløpet på depositumskontoen faktisk var økt.
Meglerstandarden gir som nevnt utleier adgang til å kreve sikkerheten oppjustert. Det er utleier selv som aktivt må ta initiativ overfor leietaker og kreve at slik oppdatert sikkerhet fremlegges. For garantier innebærer dette normalt at det fremlegges en ny og oppdatert garanti med ny beløpsbegrensning, og for depositum at det innbetales et ekstra beløp. Utleiers manglende krav om justering av sikkerhetsstillelsen i det enkelte år medfører normalt ikke at denne retten er bortfalt senere år. Utleier kan dermed som utgangspunkt i et senere år kreve justering av garantien slik at den tilpasses det aktuelle leienivået i året hvor garantien kreves justert.
Vår erfaring er at utleier normalt har gode rutiner på justering av leienivå, men at det er relativt vanlig at oppdatert garantistillelse mangler. Ofte er det kanskje sendt henvendelse til leietaker som ikke er besvart, og forholdet har ikke blitt fulgt opp. For at utleiers posisjon ikke skal svekkes over tid er det naturlig, særlig i tider med høy inflasjon og stor økonomisk usikkerhet, at utleier har fokus på oppfølging også av sikkerhetsstillelser, og sørger for at disse oppdateres der avtalen gir adgang til det.
Artikkelforfattere er Andreas Gustavson og Jonathan Rønning-Moe i Wiersholm.
