1. Innledning
Mange bedrifter opplevde økonomiske utfordringer under koronapandemien. Generell markedsuro, bortfall av støtteordninger, høy inflasjon og rekordpriser på strøm har medført at de økonomiske utfordringene fortsetter for en del bedrifter. I ytterste konsekvens kan dette medføre at noen går konkurs. Leier den konkursrammede bedriften lokaler oppstår spørsmålet om hva som skjer med leiekontrakten når konkursen er et faktum.
2. Hva vil det si å gå konkurs?
Konkurs innebærer at kreditorene i fellesskap tar beslag i alle eiendelene til skyldneren. Disse skal så omsettes i penger for å dekke fordringshavernes utestående så langt de rekker, hovedsakelig gjennom salg av eiendelene. Noen forpliktelser har fortrinnsrett fremfor andre, f.eks. lønnskrav og skattekrav. Konkurs kan begjæres av skyldneren selv eller av en fordringshaver, for eksempel en utleier. For at begjæringen skal tas til følge må det foreligge en konkursgrunn. Den vanligste konkursgrunnen er at skyldneren er insolvent. Skyldneren er insolvent når skyldneren er både illikvid (skyldneren kan ikke betale regninger etter hvert som de forfaller og betalingsudyktigheten ikke antas å være forbigående) og insuffisient (verdien av skyldnerens eiendeler er lavere enn skyldnerens gjeld). Konkurs kan også åpnes dersom det foreligger lovbestemte insolvenspresumsjoner, eksempelvis om skyldneren erkjenner å være insolvent, eller har mottatt konkursvarsel, men likevel ikke betaler gjelden innen en gitt frist.
Når tingretten har åpnet konkurs mister skyldneren retten til å råde over sine eiendeler, bedriften som var leietaker opphører å eksistere, og det opprettes et konkursbo som overtar forvaltningen av den konkursrammede bedriftens økonomi. Et konkursbo er et selvstendig rettssubjekt som styres av en bobestyrer, som regel en advokat. Etter at leietaker har gått konkurs er det dermed konkursboet utleier må forholde seg til.
3. Konkursboet avgjør om konkursboet skal tre inn i leiekontrakten
Konkursboet trer automatisk inn i leiekontrakten med mindre konkursboet senest fire uker etter boåpning erklærer at det ikke vil tre inn og stiller leieobjektet til utleierens rådighet. Inntil bobestyrer har avgjort om konkursboet trer inn i leiekontrakten, disponerer konkursboet leieobjektet på samme måte som den konkursrammede gjorde før konkursåpningen. Konkursboet må betale husleie på vanlig måte for tiden etter boåpning.
Konkursboet trer ofte ikke inn i leiekontrakten ut i fra et ønske om å eliminere leiekostnadene. Husleien er ikke sjelden en av selskapets/leietakers største faste utgifter. I tillegg til å gi meddelelse om at konkursboet ikke ønsker å tre inn i leiekontrakten, må konkursboet i løpet av fireukersfristen fjerne leietakers eiendeler, og stille leieobjektet til utleiers rådighet. Konkursboet kan eventuelt også velge å oppheve konkursbeslaget i eiendelene. Da anses leieobjektet tilbakelevert selv om leietakers eiendeler ikke er fjernet.
Når konkursboet ikke trer inn i leiekontrakten kan utleier heve leiekontrakten. Leietakers konkurs gir i seg selv ikke nødvendigvis hevingsrett, men når lokalene og kontrakten ikke lenger omfattes av beslaget endres dette (se også nedenfor om dette). I forbindelse med hevingen oppstår det gjerne spørsmål rundt hvilke krav utleier kan kreve dekket hos konkursboet, eksempelvis krav på forfalt leie eller krav på kostnader i forbindelse med fjerning av leietakers eiendeler fra leieobjektet.
Utleier kan i utgangspunktet kun kreve dividendedekning (forholdsmessig dekning etter sin prioritet i skyldnerens bo) av krav mot skyldneren, også krav som fremmes i forbindelse med en rettmessig heving. Dette medfører at leietakers verdier ved konkursåpning må overstige verdien av prioriterte krav (eks. lønnskrav og skattekrav) for at utleier vil få noe av kravene knyttet til leieforholdet dekket. Overstiger verdiene i boet verdien av prioriterte krav deles det overskytende forholdsmessig mellom utleier og andre uprioriterte kreditorer.
Utleier vil også ha et dividendekrav på å få dekket eventuelle tap som oppstår som følge av at leiekontrakten opphører, for eksempel husleie for den del av resterende leieperiode som ikke dekkes inn gjennom ny leietaker eller ved skader og vedlikeholdsetterslep.
Dersom leietaker har stilt sikkerhet (for eksempel bankgaranti eller depositum), kan den ubetalte leien avregnes i det innestående garantibeløpet. Dersom sikkerheten leietaker har stilt under leieforholdet også dekker andre forpliktelser etter leiekontrakten, kan utleier benytte sikkerheten for å dekke kostnader til andre krav som manglende vedlikehold, rydding av leieobjektet etc. Dekker ikke sikkerheten hele utleiers krav mot skyldneren, eller dersom sikkerheten kun dekker krav på ubetalt leie, meldes det overskytende kravet som dividendekrav.
For nærmere info om ulike typer sikkerheter som kan stilles i et leieforhold: Den viktige sikkerhetsstillelsen i et leieforhold (ne.no)
Trer konkursboet inn i leiekontrakten løper leieforholdet videre. Konkursboet overtar da den konkursrammedes posisjon i leiekontrakten og får de samme rettigheter og forpliktelser som den konkursrammede hadde, med et par unntak:
I. Uavhengig av hva som er avtalt i leiekontrakten, kan konkursboet si opp kontrakten med «sedvanemessig varsel», dvs. tre måneder regnet fra utløpet av påfølgende kalendermåned ved leie av fast eiendom. Denne retten gjelder også for tidsbestemte leieforhold, uavhengig av hvor lang tid som er igjen av leieperioden.
Utleier har ingen slik utvidet oppsigelsesadgang hverken etter bakgrunnsretten eller etter den såkalte «Meglerstandarden». En slik oppsigelsesadgang forutsetter med andre ord avtale mellom utleier og leietaker. For at utleier skal kunne kreve heving som følge av konkurs hos leietaker, må heving dessuten påberopes før konkursåpning (og evt. før åpning av gjeldsforhandling). Utleier kan med andre ord ikke avvente situasjonen og heve kontrakten etter at konkurs er åpnet.
II. En avtalebestemmelse om at leiekontrakten ikke kan overføres sammen med overføring av den virksomhet som drives i leieobjektet (såkalt change of control-forbud), er etter dekningsloven ikke bindende for konkursboet. Konkursboet kan altså fritt overdra leiekontrakten til andre, f.eks. som ledd i salg av skyldnerens virksomhet. Men bestemmelsen i husleieloven som gir leietaker rett til å overføre leiekontrakten med utleiers samtykke vil fortsatt gjelde. Slikt samtykke kan bare nektes dersom utleier har «saklig grunn». Om det foreligger en slik «saklig grunn» må avgjøres konkret, men vilkåret vil for eksempel kunne være oppfylt om leietakers økonomi tilsier at vedkommende vil få vanskeligheter med å betale leien. Sender leietaker utleier en forespørsel om å overdra leiekontrakten anses forespørselen for godtatt om utleier ikke svarer innen fire uker.
III. Utleier kan kreve at konkursboet stiller sikkerhet for betaling av leie tilsvarende én betalingstermin. Denne sikkerheten kommer i tillegg til eventuell sikkerhet den konkursrammede har stilt etter leiekontrakten. Kravet gjelder kun så lenge det ikke virker urimelig tyngende for konkursboet. Retten til å stille ekstra sikkerhet kan også fravikes om skyldneren er under gjeldsforhandling.
