Normalt ikke grunnlag for å gå direkte på støyende leietaker
Leietakere på samme eiendom har ikke forpliktet seg rettslig overfor hverandre i forbindelse med leieforholdet. Dette betyr at leieavtalen ikke gir grunnlag for den ene leietakerens krav mot den andre som følge av dennes forstyrrelser. Naboloven kommer heller ikke direkte til anvendelse i disse tilfellene, ettersom leietakerne er knyttet til samme eiendom. Et spørsmål er hvorvidt naboloven kan anvendes analogisk i slike tilfeller. Det finnes imidlertid ikke sikre holdepunkter for en slik løsning.
Utleiers leveranseplikt kan gi grunnlag for krav
Leietakers avtalemotpart er utleier, og det er dermed i utgangspunktet utleier som kan komme i ansvar også når andre bråker. Utleier har en leveranseplikt etter leieavtalen, dvs. en plikt til å stille leieobjektet til disposisjon for leietaker i leieperioden til det bruksformålet som er avtalt, jf. husleieloven § 5-1 første ledd. En side til leveranseplikten er utleiers plikt til å påse at ro og orden blir opprettholdt på eiendommen, jf. § 5-2 første ledd.
Leieavtalen og bakgrunnsretten begrenser altså utleiers rådighet over eiendommen, både ved at utleier ikke selv fritt kan initiere aktiviteter som forstyrrer leietakers virksomhet, og ved at utleier ikke fritt kan gi andre leietakere tillatelse til slik aktivitet. Dette kan blant annet begrense utleiers adgang til å tillate endringer eller utvidelser av en virksomhet som drives på eiendommen. For eksempel vil en endring fra restaurantvirksomhet til nattklubb i byggets første etasje kunne innebære brudd på utleiers plikter overfor resterende leietakere som leier bolig i byggets øvre etasjer.
Utleier plikter også å gripe inn overfor leietaker som ved sjenerende virksomhet forstyrrer andre leietakere på eiendommen, for eksempel dersom restauranten i byggets første etasje holder åpent utover åpningstid og forstyrrer nattesøvnen til beboere i overetasjene. Videre innebærer utleiers plikter begrensninger når det gjelder hvilke leietakere utleier kan velge å leie ut til. Dersom den nye leietakeren vil drive en virksomhet som vanskelig kan forenes med de øvrige leietakernes avtalte bruk av eiendommen, vil dette kunne medføre brudd på utleiers plikter overfor eksisterende leietakere. Dette kan for eksempel være tilfellet der deler av bygget benyttes til kontor, og utleier ønsker å leie ut lokaler til en virksomhet som medfører sjenerende støy eller lukt.
Støyende eller på annen måte sjenerende virksomhet fra andre leietakere kan med andre ord innebære brudd på utleiers plikter etter leieavtalen. Leietaker som plages vil i slike tilfeller kunne gjøre gjeldende ulike mangelskrav mot utleier, herunder holde tilbake leie, kreve retting eller erstatning. På nærmere bestemte vilkår kan leietaker også kreve avslag i leien eller heve leieavtalen.
Dersom leiekontrakten bygger på meglerstandarden (standard leieavtale for næringslokaler, brukte/»som de er», 7. utg. 05/22) vil det være en høyere terskel før leietaker kan kreve enkelte av de nevnte mangelsbeføyelsene. I slike tilfeller har leietaker heller ikke rett til å holde tilbake leie.
Utleier er ikke ansvarlig for kjente forhold
Utleiers ansvar avgrenses mot forhold som leietaker kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen jf. husleieloven § 2-6. Dette vil i praksis kunne bety at leietaker normalt ikke kan høres med klager over støyende eller på annen måte sjenerende virksomhet dersom denne virksomheten foregikk på eiendommen når leietaker inngikk leiekontrakten. Her vil det imidlertid måtte foretas en konkret vurdering av hva leietaker måtte påregne i det enkelte tilfellet. Spørsmålet kan for eksempel komme på spissen der leietaker av bolig var kjent med restaurantdriften i byggets første etasje ved avtaleinngåelsen, men hvor utleier i ettertid gir tillatelse til utvidede åpningstider.
Når kan støyende leietaker holdes ansvarlig?
En støyende leietaker kan holdes ansvarlig for brudd på egen leieavtale. En leietaker er normalt forpliktet både etter husleieloven og leieavtalen til å følge ordensregler og påbud om ro og orden på eiendommen. Forstyrrende aktivitet eller drift av virksomhet som ikke er avtalt eller tillatt av utleier kan derfor innebære mislighold av leieavtalen overfor utleier, som vil kunne gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser overfor leietaker. Det er med andre ord utleier som er i posisjon til å forfølge forholdet. Leietaker som forstyrres må derfor i utgangspunktet forholde seg til utleier.
Praktiske tips til leietaker
På bakgrunn av utleiers leveringsplikt og ansvar for ro og orden på eiendommen, har leietaker krav på at husrommet skal kunne brukes som avtalt. Der forstyrrende virksomhet fra andre leietakere hindrer dette, er det viktig å være oppmerksom på at utleier plikter å sørge for at slik virksomhet opphører, og at man som leietaker også har krav på at det ikke etableres slik virksomhet på eiendommen etter at man selv har tiltrådt som leietaker.
Man bør, på bakgrunn av dette, sørge for at ønsket bruk av leieobjektet er spesifisert i leieavtalen, slik at det ikke er tvil om hva slags virksomhet eiendommen skal være egnet til å huse. Videre bør man når man vurderer et leieobjekt undersøke hva slags virksomhet som allerede drives på eiendommen, ettersom man selv bærer risikoen for støyende virksomhet som foregikk på eiendommen ved avtaleinngåelsen.
