Som bilag til den nye meglerstandarden for næringslokaler (brukte/»som de er») (7. utgave 05/22) som ble lansert 5. mai 2022, er det inntatt en ny standardisert parkeringsavtale som vedlegg.

En standardisert parkeringsavtale har vært etterspurt av bransjen og gjør det enklere for partene å avtale egne tilpassede ordninger for parkeringsplassene. Tidligere har leie av parkeringsplasser gjerne vært inkorporert som en del av hovedleieavtalen og da slik at det kun er leiepris som har vært særskilt regulert for parkeringsplassene. Ordningen har i flere tilfeller ført til lite praktiske løsninger.

Leie av parkeringsplass faller i utgangspunktet utenfor husleielovens virkeområde og partene står fritt til å avtale vilkårene for slik leie. I den nye parkeringsavtalen vedlagt meglerstandarden er det imidlertid inntatt en egen bestemmelse om at husleielovens prinsipper likevel skal gjelde, forutsatt at ingenting annet er avtalt mellom partene. Bestemmelsene i husleieloven som er fraveket i hovedleieavtalen er også fraveket i parkeringsavtalen.

Parkeringsavtalen inneholder innledningsvis en egen beskrivelse av parkeringsplassene som leieobjekt. Bestemmelsen legger opp til en angivelse av parkeringsplassenes lokasjon ved bruk av situasjonsplan/plantegning, samt en beskrivelse av om de aktuelle parkeringsplassene befinner seg innendørs eller utendørs.

Etter den aktuelle bestemmelsen er utleier likevel, i ett av de foreslåtte alternativene, gitt en viss frihet til å anvise leietaker til andre parkeringsplasser på et senere tidspunkt, forutsatt at den nye plasseringen er

«(…) like godt egnet for leietakers bruk som de opprinnelige plassene«.

Bestemmelsen må forstås slik at leietaker må akseptere en viss omrokkering av de tildelte plassene. Utleier trenger ikke å påvise noen særskilt grunn for endringen. For å unngå eventuelle diskusjoner om de nye parkeringsplassene er like godt egnet for leietakers bruk, bør leietaker avtalefeste eventuelle forutsetninger knyttet til parkeringsplassenes plassering. Et praktisk eksempel vil være parkeringsplasser som skal benyttes til kundeparkering og der nærhet til leieobjektet, eller deler av dette, er essensielt eller for eksempel om plassene må være av en særskilt størrelse.

Når det gjelder overtakelse og leieperiode, er det i parkeringsavtalen inntatt flere ulike alternativer:

  • Et alternativ er å la leieperioden for parkeringsplassene løpe parallelt med leieperioden i hovedleieavtalen, og eventuelle forlengelsesperioder. Dette er løsningen som ofte har vært avtalt frem til i dag i fraværet av en egen standardisert parkeringsavtale.
  • Et annet alternativ er å avtale en egen leieperiode for parkeringsplassene, uavhengig av hva som gjelder etter hovedleieavtalen.
  • Et tredje alternativ er en tidsubestemt leieperiode, hvor utleier og leietaker har en gjensidig oppsigelsesfrist (samlet eller enkeltvis) på 3 måneder. En slik løpende oppsigelsesadgang vil ofte kunne medføre en noe høyere parkeringsleie som følge av utleiers risiko for bortfall av leieinntekter for de aktuelle parkeringsplassene.

Leien for parkeringsplassene betales som et tillegg til leien etter leieavtalen og følger for øvrig leieavtalens bestemmelser om betalingstidspunkt, indeksregulering og merverdiavgiftsbehandling. Som sikkerhet for parkeringsleien er det lagt opp til at dette enten er dekket gjennom sikkerhet stilt etter hovedleieavtalen, at leietaker stiller en særskilt sikkerhet for parkeringsleien eller at det ikke stilles sikkerhet for parkeringsleien.

For utleier vil gjerne én felles sikkerhet for både husleien og parkeringsleien være å foretrekke. Ofte vil mislighold, og da særlig av betalingsforpliktelser, oppstå parallelt for både husleien og parkeringsleien. Det vil da være praktisk for utleier å kunne forfølge eventuelle krav samlet. Benyttes dette alternativet er det viktig å huske på at garanti- eller depositumsbeløpet i hovedleieavtalens punkt 11 også reflekterer parkeringsleien.

Parkeringsavtalen inneholder for øvrig praktiske bestemmelser om blant annet bruk av, og tilgang til, parkeringsplassene, utleiers rett til å sette ut driften av disse til en ekstern operatør og konsekvensene ved avtalebrudd. Det er også inntatt et eget punkt for eventuelle særlige bestemmelser. For det tilfelle at enkelte av parkeringsplassene skal leies med lademulighet for elbil, kan dette spesifiseres her sammen med eventuelle implikasjoner på parkeringsleien i form av tillegg el. Tilsvarende vil gjelde for eventuelle opsjoner på leie av flere parkeringsplasser etc.

Når det gjelder forholdet til hovedleieavtalen, er det i parkeringsavtalen lagt opp til at dens bestemmelser skal gjelde i den grad annet ikke er avtalt og så langt de passer. Dette innebærer blant annet at reglene om overdragelse og fremleie, som ikke er nærmere regulert i parkeringsavtalen, i utgangspunktet også vil gjelde for parkeringsleien.

Samlet gir den nye parkeringsavtalen utleier og leietaker økt fleksibilitet og en klar oppfordring for partene til å tenke gjennom om det er forhold knyttet til leie av parkeringsplassene som bør reguleres nærmere.