DNB Næringsmegling melder en moderat ledighet i kontormarkedet i Oslo over lang tid, men at forskjellene har vært store.
– Mens sentrumsområdene har vært ettertraktede og preget av lite nybygging og lav ledighet, har nybygg ført til tidvis høy ledighet i randsonen. Koronapandemien førte til at de fleste nybyggprosjektene ble bremset, dermed tilføres markedet svært lite nytt kontorareal i 2022. Det har ført til noe fall i ledigheten, sier Ramcilovic.
– Til tross for at mange kontorplasser i Oslo har vært ubrukte i lange perioder siden mars 2020, har ledigheten falt litt og leieprisene steget siden koronapandemien satt sitt preg på samfunnet.
Norske kontorbedrifter har generelt klart seg bra og tall fra Arealstatistikk tyder ikke på noen brems når det gjelder signerte leieavtaler. Den største effekten korona har hatt på kontormarkedet i Oslo på kort sikt ifølge analysesjefen har vært å bremse tilførselen av nytt areal på tilbudssiden.
Sentrum er vinneren
– Sentrum er fortsatt mest ettertraktet og det er lite å velge i på de beste beliggenhetene, i hvert fall i CBD – det vil si Bjørvika, Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen – hvor ledigheten er på rundt 4 %. Det har bidratt til fortsatt økende leier, en tendens vi forventer at vil fortsette, sier han.
DNB Næringsmeglings undersøkelser blant kontorbrukere viser at koronapandemien fører til mer bruk av hjemmekontor. Men at bedriftene fortsatt ønsker sentrumsbeliggenhet, blant annet fordi mange er opptatte av å gjøre det enkelt og attraktivt for de ansatte å komme på kontoret i en hverdag med større valgfrihet.
– Mens ledigheten i sentrum fortsatt er lav, har ledigheten økt når det gjelder de nest beste beliggenhetene hvor det er litt avstand til tog- og T-bane, og hvor man er utenfor de største kontorområdene. Dels skyldes det rehabiliteringsprosjekter som ikke er fylt opp ennå. I Indre Sentrum er ledigheten nå like over 10 %, det høyeste vi har målt på mange år, fremhever Ramcilovic.
Nybygg skaper etterslep
– Randsonen har hatt et etterslep av ledighet, for en stor del grunnet at det har tatt lang tid å fylle enkelte nybygg som Økern Portal, Parallell og Oslo K. Situasjonen har bedret seg det siste halvåret året, hjulpet av at koronabrems har ført til at markedet som nevnt tilføres lite nybygg. Økern/Løren har fremdeles en ledighet på snaue 13 %, mens de øvrige klyngene langs Ring 3 er på et mer moderat nivå, forklarer han og påpeker at leieprisene fikk en liten dupp da koronapandemien traff, men dette er for lengst hentet inn.
– En KPI på hele 5,1 % i november 2021 ga også mange gårdeiere et reelt løft i inntektene. Kontantstrømløftet førte også til at kjøpere på rekordlave yielder det siste året fikk et solid løft i avkastningen.
DNB Næringsmegling forventer at sentrumsleiene vil få en fortsatt realvekst de nærmeste årene, i hvert fall på de beste beliggenhetene.
– Etterspørselen er fortsatt høy og kontorkostnader per ansatt er tross alt en liten andel av personalkostnaden for kompetansebedrifter, noe som bidrar til betalingsvilje. Det er mye viktigere for bedriftene å tiltrekke seg de rette ansatte enn å spare noen tusenlapper. Litt frem i tid er det likevel noe flere nybygg på gang i sentrum, avslutter Ramcilovic.
