Det er i Malling & Cos seneste markedsrapport at næringsmegleren kommer med sine spådommer for det neste året. Det har lenge vært lav ledighet og stigende leiepriser i Oslo sentrum, og dette venter Mallings analytikere vil fortsette i tiden fremover. I gjennomsnitt er forventningene at leieprisene i Oslo, Asker og Bærum skal stige med 7 prosent fra tredje kvartal i år til tredje kvartal til neste år. Men i Asker, Sandvika og Fornebu spås det null prosent vekst.

I sentrumsområdene Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen, Kvadraturen, Indre by, Indre by øst og Bjørvika forventes leieprisene å stige med 10 prosent det neste året. Frem til tredje kvartal 2024, er leieprisveksten ventet å være på 15 prosent i de samme områdene. Dette er områder hvor kontorledigheten er fra minimale 1 prosent i Bjørvika til 5 prosent i Kvadraturen og 6 prosent i CBD og Indre by. Det er samtidig relativt lav nybyggingsaktivitet i disse områdene sammenlignet med hvor stort kontorareal de har.

Kvadraturen-entusiast

Hans Petter Krohnstad har lenge vært en Kvadraturen-entusiast og har kjøpt flere eiendommer i dette området. Leieprisene i Kvadraturen har steget kraftig de seneste tre-fire årene, og flere bygg er blitt oppgradert.

– Jeg er helt sikker på at vi har stadfestet leienivåene i Kvadraturen på de nivåene vi nå har oppnådd. Det gir eiendomsverdier som gjør at gårdeierne vil bruker enda litt mer midler på renovering av gamle og slitne bygårder, sier Krohnstad.

Han mener at Kvadraturen har en infrastruktur som er blant de beste i byen.

– Kvadraturen har alt av kommunikasjon, det er nesten på hvert eneste hjørne, sier Krohnstad.

Når det gjelder leieprisene i Kvadraturen, er Krohnstad positiv, selv om han ikke ser at den videre leieprisveksten skal fortsette i samme fart oppover som de seneste årene.

– Jeg ser ingen grunn til at den positive utviklingen ikke skal fortsette. Alt har et metningspunkt, men i dag er det ikke noe ledig i Kvadraturen å snakke om, sier Krohnstad. Det er heller ikke bekreftet noe nybygging i Kvadraturen de neste tre årene.

Leieprisene i Kvadraturen er ifølge Malling & Co mellom 2.700 og 3.400 kroner per kvadratmeter for såkalt normale bygg.

Tror på Lysaker

Malling venter at leieprisene skal stige med 5 prosent de neste 12 månedene. I perioden fra nå til tredje kvartal i 2024 er leieprisoppgangen forventet å bli 15 prosent.

En som koser seg med anslagene til Malling, er eiendomsinvestoren Lars Windfeldt. Han har stor tro på kontormarkedet på Lysaker. Windfeldt investerer som regel når det ser mørkt ut på kort sikt i et marked som han har langsiktig tro på. Det mest kjente kjøpet var da han fikk med Höegh Eiendom på å kjøpe Indekshuset da absolutt ingen ville ta i bygget i 2003. Noen år senere ble bygget pusset opp etasje for etasje, og det ble tegnet leiekontrakter som ble betegnet som nær rekord i 2007/2008.

Nå er Lars Windfeldt posisjonert for en oppgang i leieprisene på Lysaker. Etter at oljekrisen rammet Lysaker- og Fornebu-markedet i 2014/15, begynte Windfeldt å interessere seg for den delen av kontormarked, og etter hvert kjøpte han Magnus Poulssons vei 7 etter at Storebrand Bank tiltrådde pantet i eiendommen. Han har også kjøpt naboeiendommene – tre tomter.

Windfeldt har planer om å rive dagens bygg på Magnus Poulssons vei og oppføre et nytt stort bygg på totalt 27.000 kvadratmeter, hvorav kontorarealet utgjør 22.000 kvadratmeter.

– Jeg har stor tro på Lysaker som kontorcluster i årene fremover. Mange drivere som Fornebubanen, Lysaker som knutepunkt, Mustads byutvikling og ny E18 peker kan kanskje føre til et løft i realleiene på Lysaker i årene fremover. Dagens leienivå for nybygg på 2.500-2.600 kan kanskje over litt tid løftes nærmere Skøyen-nivået på rundt 3.500 kroner per kvadratmeter, sa Windfeldt til Estate Nyheter og viste til at kontorledigheten i området hadde falt fra over 20 prosent til under 10 prosent.

Lavere ledighet på Fornebu

I likhet med Lysaker ble Fornebu rammet av oljeprisfallet i 2014 og 2015, og det har i flere år vært høy kontorledighet på Fornebu. Men ledigheten har falt de seneste årene og ligger nå ifølge Malling & Co på 10 prosent. Eiendomsrådgiveren skriver i sin seneste markedsrapport at det blir null endring i leieprisene på Fornebu fra tredje kvartal i år til tredje kvartal til neste år, men prisene skal opp med 10 prosent innen tredje kvartal i 2024.

NæringsEiendom har tidligere skrevet om John Fredriksens Norwegian Property som har stor tro på Fornebu. I fjor høst kjøpte selskapet Telenor-bygget på Fornebu for 5,45 milliarder kroner. Da uttalte NPRO-sjefen Bent Oustad at han mener leieprisene skal opp på Fornebu.

– Jeg kan ikke forstå hvorfor det skal være lavere leiepriser på Fornebu enn på Helsfyr. Vi ser jo hva som skjedde med Nydalen da de fikk t-bane dit, sa Oustad.

Nå er leieprisene mellom 1.500 og 1.800 kroner per kvadratmeter på Fornebu (såkalt normalleie ifølge Malling & Co). Til sammenligning er leieprisene på Helsfyr mellom 1.900 og 2.200 kroner per kvadratmeter.