Næringsmegleren Kyte Næringsmegling har i en fersk presentasjon gått gjennom kontormarkedet i Bergen. Den viser at selv om arbeidsmarkedet nå er friskmeldt, vil investering i nytt kontorareal kunne bidra til at leieprisene ikke stiger videre.
Da koronaviruset rammet Norge, steg antall arbeidsledige kraftig i hele landet. I Vestland fylke gikk ledigheten fra rundt 2,6 prosent og opp til en topp på over 4,2 prosent i februar i år. Men nå er arbeidsledigheten i Vestland faktisk lavere i prosent enn den var før korona, 2,2 prosent. Med bare 7.300 mennesker uten fast arbeid er det i realiteten full sysselsetting i Vestland.
Mange nybygg
Mens det var svært liten tilførsel av nytt kontorareal i 2020, blir det mer i 2021 og de to neste årene. I år kommer det til sammen 20.000 kvadratmeter nytt areal ut i markedet. Tre av prosjektene står for 15.000 areal, det er Fantoftparken på 6.500 kvadratmeter, Bergen Business Park på Flesland på 6.000 kvadratmeter og Kilen i Damsgård har et kontorareal på 4.000 kvadratmeter (og felles parkering på 6.000 kvadratmeter).
I 2022 ligger det an til at det kommer 30.000 kvadratmeter nytt areal ut på markedet i Bergen. Nordea Livs Olav Kyrres gate 22 på 9.500 kvadratmeter, BIR Eiendoms Lungegårdskaien 22 på 6.000 kvadratmeter og Bara Eiendoms Buen i Kronstadparken på 14.500 kvadratmeter er de tre største prosjektene som står ferdig i 2022.
Året etter kommer det enda mer areal ut i Bergen-markedet. I 2023 blir det tilført 40.000 nye kvadratmeter kontorareal i Bergen. Det største prosjektet er Fylkesbygget på 27.000 kvadratmeter. Kronstad X skal gi 12.000 kvadratmeter, mens Nygaarden gir 12.000 kvadratmeter og Krohnen kommer med 6.200 kvadratmeter.
NYBYGG: Bara Eiendoms nybygg Buen står ferdig med 14.500 kvadratmeter i 2022.
Lite konvertering
Samtidig som nybyggingen øker kraftig, faller konverteringen av kontorbygg til boliger. Ifølge Kyte Næringsmegling blir det stadig færre aktuelle gode objekter for konvertering. I 2020 ble hele 40.000 kvadratmeter konvertert til bolig, samtidig som det ble bygd ca. 15.000 kvadratmeter kontorareal. Dermed var det en negativ arealutvikling på rundt 25.000 kvadratmeter. I 2021 er faller konverteringen til 10.000 kvadratmeter og i 2022 er den anslått til 5.000 kvadratmeter. Kyte Næringsmegling har null i anslag på konverteringer i 2023.
Den sterke økningen i nybygg bidrar sammen med reduksjonen i konverteringer til at det blir stor netto tilføresel av areal i de kommende årene. Netto tilførsel av kontorareal er anslått til 25.000 kvadratmeter i 2022 og 40.000 kvadratmeter i 2023. Dette vil gi økt kontorledighet og kan bidra til å presse leiemarkedet.
Kyte Næringsmegling opererer med en prognose på kontorledigheten i Bergen på ca. 235.000 kvadratmeter i 2022 og nesten 250.000 kvadratmeter i 2023.
Leieprisene
Det er store sprik i leieprisene på kontorlokaler i Bergen. I sentrum er leieprisene mellom 1.800 og 2.850 kroner per kvadratmeter, med toppleie på 3.100 kroner per kvadratmeter. På Marineholmen og Solheimsveien er leieprisene mellom 1.800 kroner per kvadratmeter og 2.500 kroner meteren, men det har vært kontrakter nesten oppe på 2800 kroner per kvadratmeter.
I den såkalte Næringskorridoren, som er fra Danmarksplas og sørover på Mindemyren, er leieprisene mellom 1.600 og 2.400 kroner per kvadratmeter. Toppleien der er 2.600 kjoner per kvadratmeter. De øvrige områdene Bergen Sør, Fyllingsdalen, Sandsli/Kokstad/Flesland, Espehaugen/Lønningen, Bergen vest og Bergen nord har alle leiepriser fra 2.000 kroner per kvadratmeter og nedover mot 1.400 kroner meteren. De sistnevnte har de laveste leieprisene.
I presentasjonen fra Næringsiendom 2021 trekker Kyte frem noen eksempler på leienivåer i nybygg. Nordre Tårn i Fylkesbygget oppnår mellom 2.500 og 3.100 kroner per kvadratmeter, mens det koster 2.500 til 2.600 kroner per kvardatmeter å leie Buen i Kronstadparken.
