En problemstilling som oppstår i de fleste leieforhold, er spørsmålet om hvordan leide lokaler skal fremstå ved leietakers tilbakelevering i forbindelse med leieavtalens opphør. Temaet henger tett sammen med omfanget av leietakers løpende vedlikeholdsplikt.  Dersom lokalene ikke fremstår i rettmessig stand, blir spørsmålet i fortsettelsen hvilke følger dette skal få for partene. 

Disse problemstillingene oppstår spesielt i langvarige leieforhold, hvor det bl.a. kan være uklarheter knyttet til lokalenes tilstand ved leieforholdet begynnelse og hvor utleier kan måtte akseptere mer knyttet til fritaket for slit og elde. 

En særskilt problemstilling ved tilbakelevering av næringslokaler, er i tillegg i hvilken grad leietaker plikter å tilbakestille endringer som leietaker selv har fått utført i lokalene i leieperioden. Det behandles ikke ytterligere i denne artikkelen. 

Artikkelforfatter: Maren Eide Søberg, advokat i Haver Advokatfirma. Hun arbeider hovedsakelig med fast eiendom. Hun arbeider særlig med transaksjoner (kjøp, salg, leie og oppgjør) av fast eiendom og selskaper.

Rettslige utgangspunkt. 

Som utgangspunkt reguleres utleie av næringslokaler av lov om husleieavtaler av 26.03.1999 (husl.).  

Ved utleie av næringslokaler følger det likevel av husl. § 1-2 at det foreligger tilnærmet full avtalefrihet. Partene i leieavtalen står derved fritt til å fravike husleielovens ordning og selv regulere i hvilken stand lokalene skal fremstå ved tilbakelevering og hva konsekvensene skal være ved manglende etterlevelse. 

Dersom det ikke er avtalt noe særskilt om tilbakelevering, følger det av husl. § 10-2 at lokalene skal være «ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.» Hva utleier selv plikter å utbedre, er avhengig av hva som er avtalt om vedlikeholdsplikt. Som regel vil det være avtalt at leietaker har ansvar for deler av det innvendige vedlikeholdet. Uten en fravikende avtale, er det husleielovens ordning at utleier plikter å «vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen.». 

Et ofte forekommende spørsmål vil derfor være om den reduksjon i standard som kan konstateres ved tilbakelevering skyldes manglende vedlikehold fra leietaker eller alminnelig slit og elde.  I førstnevnte tilfelle er det et leietakeransvar, mens i det siste tilfellet er det noe som må anses dekket av den løpende husleien. 

Grensegangen mellom manglende vedlikehold og alminnelig slit og elde kan være utfordrende å trekke opp. 

Alminnelig slit og elde er ikke et fast begrep, men må forstås relativt, i lys av det avtalte bruksformålet og lengden på leieperioden i den aktuelle avtalen. Er det forutsatt hard bruk av lokalet og løper leieforholdet i lang tid, skal det mer til av forringelse før terskelen for «alminnelig slit og elde» er overskredet. Samtidig må det ved vurderingen av om forringelsen skal anses som «alminnelig slit og elde», ses hen til om leietakeren har oppfylt sin avtalte og/eller lovpålagte vedlikeholdsplikt. Dersom leietaker ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt, kan «alminnelig slit og elde» bare være den del av lokalenes nedsatte tilstand som også ville ha oppstått dersom vedlikeholdsplikten hadde vært oppfylt. 

Foreligger det et vedlikeholdsetterslep, er leietaker pålagt å bringe lokalene tilbake til den standarden lokalene ville hatt dersom vedlikeholdsplikten hadde vært oppfylt. Oppfyller ikke leietaker denne plikten og dersom leieavtalen ikke har avvikende reguleringer, fastsetter husl. § 10-3, 2. ledd at utleier kan kreve at leietaker dekker «nødvendige utgifter til utbedring». 

Ifølge Høyesteretts dom av 25. april 2019 (HR-2019-00781) er denne bestemmelsen å betrakte som en erstatningsbestemmelse som forutsetter at utleier har lidt et økonomisk tap.  Saken gjaldt tilbakelevering av utleide forretningslokaler. Lokalene hadde etter leieforholdets avslutning blitt fullstendig ombygget fra kontor/lager og tatt i bruk som hotell. Som følge av dette var utleier, til tross for leietakers manglende vedlikehold, rent faktisk ikke påført merutgifter for tilbakeføring av lokalene til tidligere standard. Høyesterett kom derfor til at utleieren ikke kunne kreve dekning av utgiftene ved å sette det utleide lokalet tilbake i stand, i et tilfelle der slik utbedring var uaktuelt. 

I denne saken var det enkelt å konstatere at utleier ikke hadde lidt et økonomisk tap, da det var tale om bruksendring og en total ombygging. I andre tilfeller kan det imidlertid oppstå langt vanskeligere grensedragninger enn dette, hvor det gjerne er tale om bruk til samme formål, men hvor lokalene likevel må tilpasses betydelig til ny leietaker. Her vil utleier kunne kreve dekket de kostnader som relaterer seg til utbedringer, men ikke kostnader som utgjør rene tilpasninger for ny leietaker. Så blir det en konkret vurdering hvor grensen mellom disse ulike tiltakene går. 

Det er verdt å merke seg at Høyesterett i samme dom uttaler at det er ikke et vilkår for erstatning at pengene faktisk brukes til å utbedre lokalene. Det er et allment prinsipp at skadelidte står fritt med hensyn til bruk av erstatningen.  En naturlig konsekvens av dette synes da å være at det kun er i de tilfeller hvor utleier har konkrete planer om ombygging eller større leietakertilpasninger, at erstatning etter § 10-3, 2. ledd er utelukket.    

Meglerstandarden 

Standard leieavtale som utgis av Norsk Eiendom og NEF/FFN («Meglerstandarden») og de fleste øvrige leieavtaler for næringslokale av noe omfang har egne bestemmelser om leietakers plikter ved tilbakelevering av leieobjektet. 

I siste versjon av Meglerstandarden (6. utgave 2019) heter det om leietakers plikt ved fraflytting at leietaker «plikter å tilbakelevere Leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand og med samtlige nøkler/adgangskort. Dersom vedlikeholdsplikten etter punkt 15 er oppfylt med alminnelige intervaller i Leieperioden, aksepterer Utleier normalt slit og elde frem til fraflytting.» 

Denne reguleringen befinner seg dermed ikke langt fra det som uansett er lovens ordning og gjeldende bakgrunnsrett.  

Da er det større forskjell mellom husleieloven og Meglerstandardens løsning på spørsmålet om hvilke konsekvenser manglende vedlikehold skal ha for leietaker. 

I Meglerstandarden heter det at «Utleier kan utbedre mangler som Leietaker ikke har utbedret, for Leietakers regning» og videre at «Dersom Utleier ikke gjennomfører slik utbedring, skal Leietaker likevel kompensere Utleier for de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt, uavhengig av Leieobjektets bruk etter fraflytting.» 

I siste setning følger det altså at leietaker ikke kan påberope seg endret bruk, herunder ombygging, som fritaksgrunn for et erstatningskrav. Som utgangspunkt vil utleier dermed kunne kreve erstatning av leietaker selv om utleier ikke har et korresponderende økonomisk tap. 

Denne avtalebestemmelsen vil nok av leietaker kunne oppleves som urimelig, idet en derved også må betales i situasjoner hvor det er klart at slikt arbeid ikke vil bli gjennomført og utleier ikke har blitt skadelidende.  

For utleier vil det nok derimot kunne fremstå som «støtende» at en leietaker som ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt skal ha en tilfeldig fordel av at utleier bestemmer seg for å bygge om lokalene.  

At meglerstandarden har valgt en versjon som favoriserer utleier og sistnevnte ståsted, handler nok også om et ønske om at bestemmelsen skal fungere preventivt, slik at leietaker oppfyller vedlikeholdsplikten og ønsket om å ha en mest mulig praktikabel regel som i tillegg kan fungere konfliktdempende. 

En annen variant av en slik preventiv regel, er avtalebestemmelser som bestemmer at næringslokalene ikke kan anses fraflyttet av leietaker før nødvendig utbedringsarbeid er gjennomført, og at leie derfor løper til dette er på plass. 

Forhold utleier og leietaker bør ha særlig fokus på  

  • Utleiere bør avklare om inngåtte leiekontrakter har reguleringer som avviker fra husleieloven § 10-3, 2. ledd. Er ikke Meglerstandardens (2013-versjonen eller nyere) eller lignende reguleringer benyttet, blir det ekstra viktig at utleier følger tett opp leietakers løpende vedlikehold.  
  • Dersom partene tar utgangspunkt i Meglerstandarden, bør partene være bevisst på at denne er en standardavtale og det er ikke gitt at den passer det aktuelle leieforhold. Følger en leietaker samvittighetsfullt opp sine løpende vedlikeholdsplikter, men det like fullt foreligger reduksjon i standard som ikke kan tilskrives slit og elde, er det ikke gitt at leietaker bør akseptere et krav om utbedringsutgifter i en situasjon hvor det ikke foreligger et korresponderende tap. For utleier kan det være aktuelt å få presisert at et ansvar også skal omfatte tapt leie i den periode utleier må bruke på å utbedre forhold som leietaker skulle ha sørget for i leieperioden. 
  • Det er viktig at partene, ikke minst i langvarige leieforhold, sørger for dokumentasjon på lokalenes tilstand ifm. overtakelse. For leietaker vil det særlig kunne være viktig i tilfeller hvor det lokalene som overtas er brukt tidligere av andre. Uten nødvendig dokumentasjon, vil det være en risiko for at det ved fraflytting blir vanskelig å fastslå hva som evt. skyldes manglende vedlikehold fra leietaker og hva som eventuelt stammer fra tidligere vedlikeholdsetterslep og som leietaker ikke er ansvarlig for. For utleier er det viktig med nødvendig dokumentasjon, da det som utgangspunkt er utleier som må sannsynliggjøre påstått avvik og omfanget av dette. 
  • Det kan være nyttig for begge parter at en i forbindelse med inngåelse av leieforholdet blir enige om en vedlikeholdsplan og hva som skal anses som tilstrekkelig for å oppfylle leieavtalens forpliktelser om forsvarlig vedlikehold. Følges planen vil det redusere behovet for etterfølgende oppgjør ved fraflytting. For en utleier som ønsker kontroll med at vedlikeholdet blir gjennomført ved alminnelige intervall og på en god måte, kan det også være en idé å sette som betingelse for leieforholdet at leietaker samtidig inngår en avtale med en nærmere angitt forvalter som får ansvar for oppfølging av vedlikehold.   
  • Ved tilbakelevering er det på samme måte viktig at partene får dokumentert tilstand før det settes i gang med eventuelle tilpasninger for ny leietaker. Dersom et krav mot leietaker ikke fremmes før etter utbedrings- og tilpasningsarbeid er gjennomført, er det viktig å kunne vise hvilken del av pådratte utgifter som relaterer seg til utbedring, og derved kan kreves dekket av leietaker, og hva som utleier må dekke inn gjennom nytt leieforhold. I rettspraksis ser vi flere eksempel på at utleier ikke har vunnet frem med sine fulle krav fordi en ikke har klart å dokumentere at pådratte utgifter skyldtes behovet for utbedring.