Hvilke hensyn kan utleier vektlegge ved valg av leietaker?

Det viktigste for utleieren vil som regel være at leietakeren kan betale leien, behandle lokalet eller boligen med aktsomhet og ikke er til sjenanse for naboer. Disse omstendighetene har utleier adgang til å vektlegge ved valg av leietaker. Det kan også hende at utleier har andre, mer personlige preferanser for hvem som kan leie boligen/lokalet, men her setter diskrimineringsforbudet i husleieloven § 1-8 en grense for hva utleier lovlig kan ta hensyn til ved valget av leietaker. Selv om husleieloven § 1-8 kan fravikes ved leie av lokaler (se motsetningsvis husll. § 1-2 annet ledd), følger likevel diskrimineringsforbudet av likestillings- og diskrimineringsloven. Diskrimineringsforbudet gjelder derfor uavhengig av om partene har fraveket diskrimineringsbestemmelsen i husleieloven § 1-8.

Artikkelforfatter: Anna Falck-Ytter er senioradvokat i Wiersholm. Hun er medlem av firmaets faggruppe for næringseiendom og arbeider hovedsakelig med eiendomstransaksjoner og næringsleieforhold.

Hva innebærer diskrimineringsforbudet?

Diskrimineringsforbudet, som må ses opp mot likestillings- og diskrimineringsloven, innebærer at utleier er avskåret fra å ta hensyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder ved valg av leietaker til boligen eller lokalet. Utleier har for eksempel ikke adgang til å nekte et par å leie en bolig fordi de er kristne, eller nekte fremleie av et lokale på grunnlag av fremleietakerens etnisitet. Nekting på grunnlag av slike omstendigheter vil innebære en usaklig forskjellsbehandling. Diskrimineringsforbudet gjelder både for profesjonelle og private utleiere.

Forbudet mot diskriminering gjelder ikke bare ved inngåelse av leiekontrakten, men også i leiekontraktens løpetid, herunder ved opptak i husstand, fremleie, personskifte/overdragelse samt ved opphør av leieforholdet. Følgende eksempler er illustrerende for diskrimineringsforbudets rekkevidde:

Utleier kan ikke opptre diskriminerende i annonseringen av boligen eller lokalet. Som eksempel har utleier ikke adgang til å annonsere at det ønskes ikke-religiøse leietakere, eller kun kvinnelige leietakere. Videre har utleier ikke adgang til å si opp leiekontrakten fordi vedkommende finner ut at leietakeren er gravid eller av utenlandsk opprinnelse. Utleier kan heller ikke nekte leietaker å overdra leiekontrakten på grunnlag av at leietaker har funksjonsnedsettelser.

Diskriminering kan medføre både straff- og erstatningsansvar for utleier etter regler i straffeloven, likestillings- og diskrimineringsloven og alminnelige erstatningsrettslige regler.

Konkrete eksempler på diskrimineringssaker i tilknytning til leieforhold

For at det skal foreligge diskriminering, må den diskriminerende omstendigheten være årsaken til utleiers beslutning vedrørende leieforholdet. Den diskriminerende omstendigheten må være grunnen til at leiekontrakten ikke ble inngått, at utleier nekter fremleie av leiekontrakten eller at utleier sier opp leieforholdet. Et eksempel der det forelå slik årsakssammenheng, og dermed brudd på diskrimineringsforbudet, er en sak fra Likestillings- og diskrimineringsnemnda fra 2013 (LDN-2013-5). En fylkespolitiker i KrF skulle leie ut en bolig, og det ble avtalt visning med en potensiell leietaker. Før visningen ble den potensielle leietakeren klar over at utleieren var politiker i KrF, og hun ringte for å si at hun var lykkelig gift med en kvinne. Visningen som var avtalt samme dag, ble avlyst i løpet av samtalen. Nemda fant at det var grunn til å tro at utleieren tok hensyn til kvinnens seksuelle orientering, da visningen ble avlyst etter at utleieren fikk kunnskap om hennes legning. Utleieren hadde dermed handlet i strid med diskrimineringsforbudet.

Et eksempel hvor retten kom til at det ikke forelå årsakssammenheng, er en sak fra 2018 (LE-2018-145654-1). Kommunen ønsket å omstrukturere helse- og omsorgstjenestene, og i den forbindelse ble tre beboere med funksjonsnedsettelser, som leide bolig i et bofellesskap, oppsagt og tilbudt ny bolig i et annet bofellesskap. De tre beboerne mente at dette var ulovlig diskriminering og dermed en ugyldig oppsigelse. Lagmannsretten kom imidlertid frem til at det ikke forelå diskriminering, fordi oppsigelsen skjedde ut fra et kommunalt behov for omstrukturering og ikke fordi de tre beboerne hadde funksjonsnedsettelser. Oppsigelsen ville ha skjedd uavhengig av om beboerne hadde funksjonsnedsettelser eller ikke. Det hadde derfor ikke skjedd noen form for diskriminering.

Finnes det unntak fra diskrimineringsforbudet?

Diskrimineringsforbudet gjelder ikke dersom utleier selv bor i boligen som leies ut, eller hvis leietaker har tilgang til utleiers bolig, for eksempel hybelutleie (jf. forarbeidene til diskrimineringsloven). Dette regnes som personlige forhold, og hensynet til privatlivet tilsier derfor at det ikke omfattes av diskrimineringsforbudet. Utleier har imidlertid heller ikke i disse tilfellene adgang til å annonsere utleie med diskriminerende innhold.

Religiøse organisasjoner kan også leie ut boliger til sine medlemmer uten at det utgjør diskriminering (jf. forarbeidene til burettslagslova). Det kan imidlertid ikke opprettes en organisasjon med det formål å omgå diskrimineringsforbudet.