Næringseiendom er mye mer enn kontorer, handel og industri. Sentralt for de fleste virksomheter er behov for midlertidig eller langvarig håndtering av varer, enten det er snakk om produksjonsvirksomheter som skal mellomlagre produkter før transport til sluttkunden, eller det handler om bedrifter som trenger tilflyt av varer for å kunne utøve sin virksomhet. Markedet for lager- og logistikkbygg har hatt et oppsving det seneste halvannet året, og en god del av dette kan tilskrives Covid-19 pandemien og endrede handlevaner. Men netthandelen var på sterk fremvekst også før pandemien slo til i Norge, og allerede rundt årsskiftet 2019/2020 ble det spådd en kraftig økning i arealbehovet innenfor lager- og logistikkmarkedet de neste fem årene. Denne trenden har forsterket seg ytterligere gjennom 2020 og så langt i 2021, hvor endrede handlevaner har drevet frem nye måter å tenke på rundt levering, f.eks. med hensyn til tidsfaktoren og tilgjengelighet/beliggenhet.
Med logistikkvirksomhet menes det å fremskaffe, ha og/eller levere en ønsket vare i korrekt mengde til rett tid på rett sted til riktig pris. Et lager- eller logistikkbygg er en bygning som er utformet og tilpasset denne type virksomhet. Ofte er det slik at logistikkbygget løser en del, men slett ikke alle, utfordringene med det å drive logistikkvirksomhet. En annen, og minst like sentral del av logistikkvirksomheten handler f.eks. om varetransport, dvs. transport av varen fra produksjonsstedet til lager, og videre fra lager til forhandler eller til sluttkunde. Logistikkbygget vil ofte være tilpasset denne vareflyten, både hva gjelder beliggenhet, størrelse og utforming ellers, og må f.eks. være konstruert slik at de aktuelle varene kan lagres på korrekt måte mht. temperatur, støv, fuktighet, lys etc. I tillegg bør bygningen inneholde utstyr og installasjoner som er tilpasset de aktuelle varene. Fokuset på varehåndtering gjør at utforming, tekniske installasjoner og andre bygningskvaliteter skiller seg vesentlig fra andre typer næringsbygg, så som kontorbygg, kjøpesentre og hoteller. Dette kan f.eks. handle om bruksintensitet og slitasje, men også om krav til kjøling/frys, gulvbelastning, takhøyder, lasteramper, kjøreporter, adkomstmuligheter og parkering for større kjøretøy etc.
De særlige egenskapene logistikkbyggene må tilfredsstille for å dekke brukernes behov gjør at det blir ekstra viktig i leiekontraktsforhandlingene å avtalefeste hva som inngår i utleiers leveranse, og hva som evt. skal fremskaffes av leietaker selv. Dette gjelder særlig ved nybygg, men gjør seg også gjeldende ved inngåelse av leiekontrakter for eksisterende logistikkbygg. Mange logistikkbygg har gjerne enklere konstruksjoner, og byggetiden er relativt kort. Dermed er det essensielt å sørge for at eventuelle endringsønsker og –behov kommer for en dag så tidlig som mulig, og slik at det ikke oppstår grensetilfeller. Det sentrale bør alltid være at sluttbruker, leietakeren, får løst sine utfordringer i egen virksomhet og at lokalene fungerer optimalt.
En særlig problemstilling kan tenkes å oppstå knyttet til lagersystemer/automatlagre. Programvaren som styrer disse systemene ligger gjerne ikke i selve bygningen, men befinner seg på eksterne servere eller leveres fra eksterne tilbydere. Det kan f.eks. være at leietaker driver logistikkvirksomhet over flere bygg, i flere land, og slik at styringssystemet er integrert i leietakers virksomhet. Dersom det samtidig er avtalt at lagersystemet/reolene tilhører utleier, evt. tilfaller utleier ved utløpet av leiekontrakten, bør det samtidig avtales hvordan rettighetene til programvaren skal løses. Partene må i så fall forhandle og bli enige om den praktiske løsningen, samt om hvem som skal dekke kostnadene til evt. (re-)etablering.
Et annet kjennetegn ved lager- og logistikkbygg er at det ofte er snakk om enbrukerbygg, med en relativt oversiktlig struktur på løpende og periodiske kostnader til drift og vedlikehold. I en slik struktur vil det gjerne passe med såkalte bare house-leieavtaler, dvs. leieavtaler der leietaker betaler leie, men samtidig står ansvarlig for all drift av eiendommen og selv dekker både innvendig og utvendig vedlikehold og nødvendige og periodiske utskiftninger, herunder kostnader til forsikring (og ofte også eiendomsskatt). Utleier mottar i disse tilfellene en ren netto leie, og har ikke andre utgifter forbundet med eierskapet til eiendommen og utleien, enn egen finanskost og egen administrasjon. Dermed skapes forutsigbarhet i kontraktsforholdet, og leietaker har selv kontroll over og kan tilpasse kostnadsbruken etter eget behov innenfor de rammene som leiekontrakten legger føring på. Leieperioden vil regelmessig være noe lengre enn ved ordinær kontorleie, nettopp for å gi leietaker fleksibilitet, forutsigbarhet for egne investeringer og mulighet for å integrere driften av eiendommen inn i sin kjernevirksomhet.
Ovenstående er elementer som det kan være verdt å gå en ekstra runde på, både med seg selv og med forhandlingsmotparten, ved inngåelse av leiekontrakter for logistikkbygg, enten man opptrer som rådgiver, mellommann, eller representerer leietaker- eller utleiersiden. Meglerstandardene gir et godt utgangspunkt for disse forhandlingene, og med noen få justeringer vil man raskt komme i havn med en kontrakt som tilfredsstiller de ulike behovene som gjør seg gjeldende. Ved bruk av meglerstandardene kan det også være behov for en utvidet definisjon av grensesnittet mellom selve bygget og leietakers inventar, særlig hva gjelder rørføringer og andre tekniske forbindelser mellom enheter i reol- og produksjonssystemene. Dette har en side både til partenes forpliktelser i leietiden og til spørsmålet om hva leietaker skal kunne fjerne ved fraflytting.
