Mye har skjedd siden NæringsEiendom besøkte Factory Tøyen i begynnelsen av 2019, en møteplass for design, mat, drikke, og arrangement, der opplevelser står i fokus. Nå er coworkingen ferdig, og folk har flyttet inn. Sykkelkonseptet «The Service Course», som blant annet har proff-syklist Edvald Boasson Hagen på eiersiden, åpnet på gateplan i slutten av 2019. Det kreative byrået Heydays har etablert seg her, sammen med Inventas, og serveringsstedet Håndbakt åpner på gateplan til våren.
– Vi lanserte coworkingen i fjor, men korona satt en liten demper og har ført til at ting har gått litt tregere. Vi ser likevel at det begynner å fylle seg opp, akkurat slik vi ønsker. Det er en god miks av kreative mennesker; alt fra markedsførere og identitetsbyggere til boligutviklere, sier Amalie Dreyer, administrerende direktør i RGN Property.
Foto: Anja Ka
Coworking spacet er ifølge henne helt unikt sammenlignet med alt annet som finnes på det norske markedet, med inspirasjon fra blant annet London og New York. Dreyer føler selv hun har oppnådd det hun ønsket da hun begynte på prosjektet, når besøkende entusiastisk utbryter at de ikke føler at de er i Oslo lengre.
– Målet mitt var å tilføre noe nytt til byen – noe jeg selv, og sikkert også andre, har savnet i Oslo, forteller hun.
Både konsept og bygningsmasse skiller seg ut. Kjølberggata 21 er en gammel tekstilfabrikk fra 1913 med historie i veggene. Bygget er det første i Norge i fullarmert betong, og lillebroren til Havnelageret i Oslo, begge tegnet av arkitekt Bredo Henrik Bertsen. Bygget er totalt på 6.250 kvadratmeter, over fire etasjer, med en mesanin i 4. etasje. Lokalene er fordelt på cirka 2.000 kvadratmeter med coworking, 1.000 kvadratmeter eventlokaler, 1.500 kvadratmeter er avsatt til kontorutleie og det resterende blir utadrettet virksomheter, som består av serveringskonsepter på bakkeplan.
– Nå har vi cirka 350 kvadratmeter igjen til en kontorbruker. Dette kunne for eksempel vært leiet ut til et arkitektkontor, eller kommunikasjonsbyrå. I tillegg har vi rundt 800 kvadratmeter på gateplan der vi ønsker å få inn flere destinasjonskonsepter innen servering, sier Dreyer.
UNION Norsk Næringsmegling har ansvaret for utleie av kontorlokalene.
Foto: Anja Ka
Ønsker kreative mennesker
Factory Tøyen sikter seg mot kreative bransjer, samtidig påpeker Dreyer at det gir mening å tilknytte seg støttefunksjoner som kan være nyttige for de andre virksomhetene. For henne er det avgjørende med bedrifter som komplimenterer hverandre og passer sammen, og at det er en rød tråd gjennom hele eiendommen. Det er mye fokus på design, så de som er glad i estetisk vakre ting vil absolutt trives der.
– Kreative bransjer er et bredt begrep; det kan være alt fra mote, arkitektkontor, foto, film, grafiske byråer, design, teknologi, media, og reklame. Dette er på ingen måte en uttømmende liste, men gir en pekepinn på hva vi er ute etter. Vi er opptatt av å få de riktige menneskene inn, som passer til konseptet. Du bør være kreativ. Det betyr ikke at du må ha en kreativ bakgrunn. Ta meg for eksempel, som kommer fra finans og jobber med eiendom – jeg har stått for alt av interiøret her og fått mye spesialdesignet. Jeg har også utarbeidet konseptet ned i detalj, både for eiendommen og for coworking spacet. Jeg anser meg selv som en svært kreativ person, til tross for at jeg ikke har den typiske bakgrunnen. Det handler om verdier, åpenhet, og det å tenke annerledes. Jeg tror og håper konseptet vårt automatisk tiltrekker seg slike folk, fremhever hun.
Foto: Anja Ka
Dreyer er opptatt av at aktørene i første etasjen også kan komplimentere hverandre. Det kan for eksempel være en vin- eller cocktailbar der folk kan ta en drink før de går og spiser i en av restaurantene i lokalet ved siden av.
– Dette skal være et bygg som lever gjennom døgnet, derfor ønsker vi alt fra frokosttilbud til alternativer som passer i ukedager, så vel som helger og sene kvelder. Coworking-medlemmene og kontorbrukerne får i dag sunne og varierte lunsjretter levert av Håndbakt (også kjent for brandet Soho Urban Eatery), som har flyttet midlertidig inn i eventkjøkkenet i påvente av egne lokaler, sier hun og understreker at de er superfornøyde med å ha et så godt og fresht lunsjtilbud til de som jobber på bygget, og har fått veldig gode tilbakemeldinger på dette.
Foto: Anja Ka
Ansetter fra hotellbransjen
– Vi er svært fornøyd med å ha ansatt vår daglige leder, Ørjan Arvola, fra hotellbransjen. Han har bygget opp Hotel Christiania Teater rett ved Spikersuppa i Oslo. Vår Community Manager har vi hentet fra The Thief, vi har vært heldige og har virkelig fått hentet ansatte fra øverste hylle. Dette merkes på servicenivået, og våre coworking-medlemmer gir oss tilbakemeldinger på at de føler de får «det lille ekstra» som flere har savnet andre steder de har sittet tidligere. Derfor ansetter vi fra hotell- og ikke kontorbransjen, konstaterer hun.
Factory Tøyen skal være et litt mer fullservice konsept enn det meste som finnes innen coworking i Oslo i dag.
– Luksus for meg er å kunne tilbringe mest mulig av tiden min slik jeg selv ønsker det. Jeg tror mange tenker litt på samme måten, og det er den målgruppen jeg henvender meg til, forteller hun, og utdyper det følgende: – Med det mener jeg blant annet å legge til rette for convenience. For eksempel: Du skal slippe å løpe fra jobb klokken 15:30 når du egentlig har en deadline dagen etter, fordi du må rekke renseriet. Du skal i stedet kunne levere kjolen eller skjorten din i resepsjonen, og kunne hente denne et par dager senere. Får du inn en viktig kunde til et møte på kontoret, skal du være sikker på at vedkommende får en god opplevelse fra start til slutt. Uten at du selv skal behøve å bruke tid på annet enn å booke møterommet, og sørge for at din egen presentasjon er god nok. Gjesten din vil bli møtt av et smilende ansikt i resepsjonen, der vedkommende vil bli tilbudt forfriskninger, og dersom du ønsker servering til møtet, fikser vi det også.
Foto: Anja Ka
Et område i vekst
Dreyer påpeker at enkelte er skeptiske til Tøyen, og hun ser at de leietakerne Factory Tøyen tiltrekker seg gjenre er litt mer «open-minded».
– Det er et utradisjonelt sted å ha kontor, selv om det er veldig kort vei fra T-banen der alle linjer stopper, og et steinkast unna Bjørvika. På sikt vil nok flere ekspandere opp mot Grønland og Tøyen. Vi ser allerede en endring. Vi håper også at konseptene på bakkeplan vil bidra til å løfte området. Nå flytter Håndbakt inn i første etasje i løpet av våren, og vi ser etter flere leietakere innen bespisning, sier hun.
Tøyen er et område i vekst, og de siste årene har særlig flere yngre mennesker flyttet dit. Dreyer er en av dem, og flyttet selv fra Vika for litt over to år siden.
– Det er noe annet, men det har skjedd så mye her, og det oppleves veldig trygt. Det er mer mangfold på denne siden av byen enn det du ser i Oslo Vest. For folk som er glad i storbyer, og da mener jeg skikkelig storbyer, ikke Oslo, de vil trives godt på et sted som Tøyen. Her er det større kontraster, kulturelle impulser, og mer liv, mener hun og påpeker at det ikke er mange interessante næringsbygg.
– Factory Tøyen blir ett av få store næringsbygg i området. Her får man et helt unikt fabrikkbygg som er over hundre år gammelt med mye historie i veggene. Det er totalrenovert, så du får alt nytt av teknisk utstyr, og du finner ikke noe lignende i nærheten. Du har tårnene på torget, men dette er helt konvensjonelle, ordinære lokaler – selvfølgelig med fin lokasjon i direkte tilknytting til T-banen. Factory Tøyen blir en liten, 3 minutters spasertur unna. Det er begrenset med gode næringsarealer i området, ettersom det er mest boliger her, sier hun.
– Jeg har ståltro på området, og er villig til å gjøre min del av løftet for at Tøyen skal bli et enda bedre sted å leve, enten du bor eller jobber i området, fortsetter Dreyer.
Foto: Anja Ka
Fokus på gjenbruk og bevaring
Sammen med Mad arkitekter har Dreyer gjort den grundige jobben med å forsøke å bevare så mye som mulig av eiendommen, samtidig som de har rustet den opp for morgendagens behov. Det mer enn 100 år gamle bygget er utfordrende å få helt grønt, men de har gjort det de kunne, som å for eksempel bruke naturlig ventilasjon i tillegg til det tekniske anlegget.
– Inneklima er et område vi har prioritert. Utover å ha et «tradisjonelt» ventilasjonssystem har vi også naturlig ventilasjon, som vil si at vi har en motor på mange av vinduene, som vil åpne seg automatisk hvis det blir for varmt, eller om CO2-målerene i lokalene gir beskjed om at luften er for tett. Det som anses som veldig godt ventilerte kontorbygg i dag, med vinduer som ikke lar seg åpne og et moderne teknisk ventilasjonsanlegg, har om lag dobbelt så høy CO2-konsentrasjon som det luften ute har. Ved at vi faktisk slipper inn frisk luft utenfra, klarer vi å komme mye nærmere disse nivåene. Dette er viktig da flere studier viser en betydelig og direkte korrelasjon mellom ytelse på kognitive tester og CO2-nivået. De skarpe hodene er gjerne et selskap sin største kostnad, om man ved å hensynta inneklima klarer å øke ytelsen til de ansatte bare litt, kan dette gi betydelige utslag på bunnlinjen. Og frisk luft er også selvsagt mer behagelig for de ansatte, og vi reduserer energibruk på bygget, så dette blir en vinn-vinn-vinn, og en «no-brainer» forteller Dreyer.
Foto: Anja Ka
Det meste i bygget er spesiallaget. Kontorfrontene er spesialtegnet, det er godt med lysgjennomslipp, og mye er gjort for å holde innredningen i stil med bygget. De har blant annet beholdt originale trepanel i noen av kontorene, bevart de gamle radiatorene, og selve perlen i coworking-delen – glasstaket.
– Dette ble stengt igjen en gang i andre halvdel av 1900-tallet. Vi har tilbakeført det, og brukt mye tid på å få det så nært opp mot original konstruksjon som mulig. Dette var et krav fra byantikvaren, men også retningslinjer vi er glade for å ha fått, da vi føler vi virkelig har vært tro mot bygget og historien. Nå gir dette et fantastisk lysinnslipp og en særegen arkitektur i ett av Oslos mest spektakulære næringslokaler, avslutter hun.
Foto: Anja Ka
