Endring av leieobjektet
Alle leietakere er forskjellige. Det er derfor svært praktisk at leietakere har egne preferanser som i løpet av leieforholdet foranlediger mer eller mindre omfattende tilpasninger av leieobjektet. Slike ønsker fremsettes stort sett før leieforholdets start, men også i løpet av leieforholdet da leietakers behov kan endre seg med tiden. Endringsarbeidene kan gjennomføres som enkeltstående byggetiltak eller i forbindelse med utleiers rehabilitering eller oppføring av leieobjektet.
Eier av endringsarbeidene
Selv om endringsarbeidene gjøres på utleiers eiendom, er det ofte slik at leietaker selv som må finansiere endringsarbeidene. Dette reiser spørsmålet om hvem som blir eier av de utførte arbeidene. Anses utleier som eier av tiltakene, kan det ha skattemessige implikasjoner.
Det skattemessige utgangspunktet er klart. Ettersom utleier eier eiendommen (driftsmiddelet), er det også utleier som forblir eier av driftsmiddelet selv om det foretas påkostninger som betales av leietaker. Likevel er dette vanlig å regulere i leiekontrakten, hvor det f.eks. følger av meglerstandarden for leie av næringslokaler/bygg at «med mindre annet skriftlig avtales, skal alle Leietakers endringsarbeider tilbakestilles ved fraflytting«. Er leiekontrakten taus, er utgangspunktet at endringsarbeidet tilfaller eieren av driftsmiddelet (altså utleier), men dette kan være et avtaletolkningsspørsmål. Som ellers i skatteretten er det den privatrettslige avtalen som er styrende for beskatningen, og dersom utleier mottar et oppgradert bygg ved avtaleforholdets utløp kan dette fort ha skattemessige implikasjoner for utleier.
Skattemessige implikasjoner
Kostnader knyttet til endringsarbeider må skattemessig behandles på en av to måter. Det første alternativet er der kostnader fradragsføres direkte som vedlikehold med den begrunnelse at arbeidene bringer formuesobjektet tilbake i den stand det hadde som nytt. Vedlikehold av en eiendel medfører ingen verdiøkning av driftsmiddelet og må ikke inntektsføres.
Det andre alternativet er at kostnadene aktiveres på driftsmiddelet det investeres i. En skattemessig påkostning som tilfaller utleier, kan utløse skatteplikt for utleier dersom investeringen er fordelaktig for utleier. Hvorvidt endringsarbeidet utgjør en fordel for utleier må vurderes konkret, men om leieobjektets markedsverdi økes har endringsarbeidene presumptivt utgjort en fordel for utleier, som da vil være skattepliktig.
Utleiers fordel verdsettes for skattemessige formål til sin omsetningsverdi og ikke kostpris. For næringseiendom vil omsetningsverdien typisk reflekteres i at nettoleien (kontantstrømmen) eller avkastningskravet (yielden) påvirkes. Resultatet er ofte at endringsarbeidene utgjør en begrenset fordel for utleier, og er langt lavere enn leietakers kostpris for endringene. Likevel er det viktig å foreta en god vurdering knyttet til verdsettelsen av en fordel.
Ha et aktivt forhold til behandlingen av endringsarbeider
Ved inngåelse av leiekontrakten er det viktig å ta stilling til hvordan leietakers endringsarbeider skal håndteres mellom utleier og leietaker, samt at utleier er bevisst problemstillingene ovenfor når leietaker ber om tillatelse til å foreta endringsarbeider. Leietakers endringsarbeider er ikke skattepliktige dersom leietaker har en plikt til å sette eiendelen tilbake til sin opprinnelige stand ved leieforholdets opphør. Dersom det er avtalt at endringsarbeidet tilfaller utleier skal inntekten inntektsføres når endringsarbeidet er utført, evt. fordeles over leieperioden.
En vanlig regulering ved gårdeierbidrag mv. er å avtale at utleier blir eier av de tilpasningene som kan føres tilbake til deres finansiering og at leietaker blir eier av tilpasningene de finansierer. Dette vil kunne medføre at man unngår en skattebelastning, men det er da viktig at man har et godt system for å kontrollere ordningen, herunder hvilken finansiering som skal allokeres til hvilket tiltak, verdsettelse av dette mv. Vi har sett at ordningen gjerne fungerer best i saker hvor eksempelvis utleier skal dekke 100 % av kostnadene for arbeid utført av leietaker basert på et avtalt estimat og leietaker kun er ansvarlig for overskytende beløp.
Det er viktig å ha et aktivt forhold til leietakers endringsarbeider. Ved å trå feil risikerer utleier tilleggsskatt som beregnes på basis av den tenkte skattepliktige fordelen, og det vil da typisk være skattemyndighetene som foretar den første vurderingen av hvilken verdi endringsarbeidet har tilført leieobjektet. Det er ikke gitt at skattemyndighetene deler utleiers oppfatning om endringsarbeidenes verdi.
Leietaker bør også være bevisst på meglerstandardens regulering som nevnt ovenfor og bør i forbindelse med evt. endringsarbeider be utleier ta stilling til om arbeidene skal tilbakestilles eller ikke ved fraflytting slik at man tar høyde for kostnader og arbeider som må utføres knyttet til tilbakestilling.
