Den 18. september 2020 avsa Borgarting lagmannsrett dom i en sak som gjaldt tvist om parkeringsareal i Kirkehaugsveien i Oslo. På grunn av manglende tinglysing fant lagmannsretten at boligkjøpernes eksklusive og evigvarende bruksrett til parkeringsarealer var ekstingvert (utslettet). Før vi redegjør mer detaljert for avgjørelsen, følger en kort innføring i hva tinglysning er og hvorfor man bør tinglyse sin rettighet i punkt 2 og 3.
1. Hva er tinglysing?
Tinglysing er en offentlig registrering av eiendomsoverdragelser og rettigheter i fast eiendom, og til en viss utstrekning også rettigheter i løsøre. Alle rettsstiftelser som går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som gjelder fast eiendom kan tinglyses, jf. tinglysingsloven § 12. Eksempler på avtaler som er gjenstand for tinglysing er kjøpekontrakter, skjøter, leiekontrakter og pantobligasjoner. Også offentlige myndigheter tinglyser enkelte vedtak som gjelder fast eiendom, som for eksempel utleggsforretninger.
Artikkelforfatter, Anna Falck-Ytter er senioradvokat i Wiersholm og arbeider hovedsakelig med næringseiendom, med særlig fokus på eiendomstransaksjoner og næringsleieforhold.
2. Hvorfor tinglyse?
Formålet med tinglysing er å beskytte eiendomsrett og begrensede rettigheter i fast eiendom. Ved tinglysing etableres det vern mot konkurrerende rettigheter i den samme eiendommen eller tingen. Tinglysing gir med andre ord rettsvern overfor utenforstående (tredjemenn). En praktisk viktig begrensning er at tinglysing ikke har betydning mellom partene. En avtale er altså verken mer eller mindre bindende fordi den er tinglyst.
Det er flere grunner til hvorfor man bør sørge for tinglysing av rettigheten sin, uansett om det er snakk om eiendomsoverdragelse, leiekontrakt, pantobligasjon, bruksrett etc. Tinglysing av en leiekontrakt vil for eksempel gi rettsvern for leieforholdet ved utleiers konkurs, og når en bank låner ut penger er det nødvendig å tinglyse panteretten for å hindre at eiendommen selges videre til noen som ikke vet om panteretten.
En annen årsak til å tinglyse ligger i det klassiske jus-eksempelet som sier at man ved tinglysning er sikret bortfall av sin rett ved såkalt «dobbeltsalg». Etter tinglysingsloven §§ 20 og 21 går tinglyste rettserverv i kollisjonstilfelle foran rettserverv som ikke er tinglyst samtidig eller tidligere, likevel slik at det eldre rettserverv går foran det yngre hvis erververen var i ond tro da hans rett ble tinglyst (altså kjente eller burde kjenne til den eldre rett).
3. Moderne eksempel: Borgarting lagmannsretts dom av 18. september 2020
Den ovennevnte dommen er det nyeste eksempelet som illustrerer konsekvensene av manglende tinglysing. Saken gjaldt som nevnt innledningsvis tvist om parkeringsareal i Kirkehaugsveien i Oslo.
Faktum er kort oppsummert som følger: Da ankende part (heretter boligkjøperne) kjøpte eiendommen i 2011, var det kun deres bolig som sto på tomten. Boligen ble imidlertid solgt med informasjon om at det skulle bygges fire boliger i den tidligere hagen, og det sto også en garasje på eiendommen som skulle rives i forbindelse med utbyggingen. Tidligere eier hadde sendt seksjoneringsbegjæring til Oslo kommune et par måneder forut for salget. Vedlagt seksjoneringsbegjæringen var et kart over eiendommen som viste de enkelte seksjonene og garasjen som stod på tomten. I tillegg var det merket av en underjordisk garasje som skulle opparbeides. Med unntak av den enkelte seksjon og det underjordiske garasjeanlegget, ble alt seksjonert og tinglyst som fellesareal i oktober 2011. Boligkjøpernes eiendomsrett ble tinglyst i november 2011, mens de øvrige seksjonene ble overdratt og tinglyst i mars og april 2013.
I 2016 oppstod uenigheter mellom boligkjøperne og de øvrige sameierne, da førstnevnte hadde sendt inn søknad om og fått tillatelse til å oppføre en dobbelgarasje. De øvrige seksjonseierne mente at de ikke var blitt gjort kjent med boligkjøpernes rett forut for at de kjøpte sine seksjoner i 2013.
Det var ubestridt at boligkjøperne i avtalen med sin selger hadde fått en eksklusiv, evigvarende bruksrett til de to biloppstillingsplassene, og at de hadde rett til å sette opp en dobbelgarasje der. Det var videre uomtvistet at denne rettigheten ikke ble sikret rettsvern ved tinglysing pga. en intern misforståelse hos selger. Spørsmålet lagmannsretten måtte ta stilling til var derfor hvorvidt boligkjøpernes rett til oppføring og eksklusiv bruk av garasjen fortsatt var i behold, eller om de øvrige sameiernes erverv i 2013 hadde ekstingvert, dvs. utslettet, boligkjøpernes rett. Spørsmålet var mer presist om de andre sameierne var i god tro da de fikk tinglyst sine erverv.
Det var på det rene at ingen skriftlig dokumentasjon inneholdt opplysninger om boligkjøpernes rett. Etter lagmannsrettens syn var det heller ikke noe i disse dokumentene som indikerte at det forelå uopplyste rettigheter, og som derfor ga kjøperne oppfordring om å stille nærmere spørsmål eller gjøre egne undersøkelser. Tvert imot viste utomhusplanen, som var en del av salgsoppgaven, at biloppstillingsplassene i terrenget var fellesareal. Lagmannsretten fant at det heller ikke var gitt muntlige opplysninger om boligkjøpernes rettighet, i alle fall ikke på en tilstrekkelig tydelig måte som foranlediget en oppfølging fra kjøpernes side.
Basert på det ovennevnte fant lagmannsretten at kjøperne av de øvrige eierseksjonene var i aktsom god tro da deres erverv ble tinglyst. Boligkjøpernes rett, som ville begrenset de andre sameiernes mulighet til å bruke fellesarealet i sameiet, var følgelig ekstingvert, jf. tinglysingsloven §§ 20 og 21. Riktig fremgangsmåte ville vært å seksjonere biloppstillingsplassene som tilleggsdel til boligkjøpernes seksjon. Dersom dette hadde blitt gjort forut for tinglysingen av de øvrige sameiernes erverv, ville boligkjøpernes rett fortsatt vært i behold. Dommen var enstemmig, men er p.t. ikke rettskraftig.
