Leiemarkedet i Oslo har vært preget av lav tilbudsvekst de seneste årene og sterk etterspørselsvekst etter arealer. Det har gitt en kraftig oppgang i leieprisene, og da 2020 startet var forventningene at oppgangen ville fortsette inn i neste år. Men med koronaviruset Covid-19 har usikkerheten økt kraftig. Store bedrifter som Telenor, PWC og flere offentlige virksomheter har sendt sine ansatte hjem på hjemmekontor og kontorlokalene deres står mer eller mindre tomme.

Kontor

Noen frykter at trenden med mer hjemmekontor vil gi lavere behov for kontorareal, mens andre hevder at man på grunn av smitteverntiltak trenger mer areal per ansatt på kontoret. Samtidig har flere bedrifter fått store økonomiske problemer etter korona.

Christian Ringnes’ eiendomsselskap Eiendomsspar skriver i sin presentasjon etter andre kvartal at de aller fleste kontorleietakerne nå betaler i henhold til kontrakt, men at de ser en svak nedgang i leieprisene. Eiendomsspar viser til tall fra Arealstatistikk som har logget 49 kontrakter i indre by i Oslo sentrum i andre kvartal i år, med et samlet areal på 47 870 kvadratmeter. Den gjennomsnittlige nominelle leieprisen er 2600 kroner per kvadratmeter, noe som er en nedgang på 4 prosent sammenlignet med forrige kvartal. Leieprisene er likevel 90 kroner per kvadratmeter høyere enn de var tredje kvartal i fjor.

Tallene fra Arealstatistikk viser en arealvektet gjennomsnittlig leiepris på 3220 kroner per kvadratmeter som følge av noen store leiekontrakter som ble inngått i nye eller rehabiliterte bygg med høyere leiepriser.

Mye nytt areal i 2021

Utviklingen i leiemarkedet går i retning av mer fleksibilitet for leietakerne. Men når man ser på gjennomsnittlig lengde på Eiendomsspars leiekontrakter, kan man ikke se at det har vært fullt gjennomslag for dette ennå. I første halvår hadde selskapets leiekontrakter en gjennomsnittlig gjenværende lengde på 8,1 prosent, ned fra 8,3 i 2019 og 8,8 år i 2018. Lange leieavtaler på hotellene trekker gjennomsnittstallene oppover.

Eiendomsspar trekker samtidig frem at det er langsiktig usikkerhet rundt virkningen av hjemmekontor. «Dessuten kommer det for mange arealer i 2021», skriver eiendomsselskapet i kvartalspresentasjonen.

I 2019 og 2020 var det relativt lave nivåer på ferdigstillingen av lokaler i Oslo-området. Eiendomsspar skriver at det ble ferdigstilt 146.000 kvadratmeter i 2019, mens det blir ferdigstolt 150.000 kvadratmeter i år. Til neste år vil tallene ta seg kraftig opp. Da anslår Eiendomsspar at det kommer hele 280.000 kvadratmeter nytt kontorareal.

Når Eiendomsspar beregner fremtidig nybyggareal, deler selskapet nybyggprosjektene inn i fire hovedkategorier:

  • Igangsatte nybygg – dette er nybygg som blir igangsatt og ferdigstilt innenfor 1-3 år.
  • Sannsynlige prosjekter – dette er nybygg som sannsynligvis blir ferdigstilt innenfor 5 år.
  • Mulige prosjekter – dette er prosjekter som har 50 prosent sjanse til å bli ferdigstilt innenfor 5 år
  • Til dels usikre prosjekter – dette er prosjekter som har 25 prosent sjanse til å bli ferdigstilt innenfor 5 år.

2021-tallene på 280.000 kvadratmeter kan deles opp i 225.000 kvadratmeter igangsatt areal og 55.000 kvadratmeter sannsynlig areal.

Store prosjekter

Noen av prosjektene som vil bli ferdigstilt i 2021 er store. Ifølge Eiendomsspars Oslostudiet, som ble offentliggjort i våres, vil Økern Portal i Lørenfaret gi markedet hele 48.000 kvadratmeter nytt areal. Samtidig vil Ruseløkkveien 26, som er gamle House of Oslo og nå får navnet Via, tilføre kontormarkedet i Oslo 40.000 kvadratmeter med kontorareal.

OBOS Eiendom har satt spaden i jorden for Freserveien 1, et prosjekt som har fått navnet Oslo K. Der kommer det 29.000 kvadratmeter kontorareal. I Universitetsgaten 2 (Rebel) og i Universitetsgaten 7-9 (Tullinkvartalet) kommer henholdsvis 20.000 og 19.300 kvadratmeter kontorareal, mens Union Real Estate ferdigstiller 20.000 kvadratmeter  Øvrige prosjekter som forventes ferdigstilt i 2021 har et samlet areal på 48 700 kvadratmeter.

Av prosjekter som ikke var igangsatt da Oslostudiet ble gjennomført, og som forventes ferdigstilt i 2021, er Entras Stenersgaten 1 (10.000 kvadratmeter), Fredensborgs Henrik Ibsens gate 48, som er den gamle amerikanske ambassaden (9000 kvadratmeter), Höegh Eiendoms Kristian Augusts gate 23 (8800 kvadratmeter) og OBOS Eiendoms Christian Krohgs gate 35 (6200 kvadratmeter). Eiendomsspars prosjekt Drivhuset i Urtegaten 9 kommer også sannsynligvis til markedet til neste år (5000 kvadratmeter).