– Kontormarkedet på Billingstad må kunne vurderes som syklisk, som gjør at ledigheten i dårlige tider er høy. Det har de siste fem årene også vært en tendens at bedrifter av litt størrelse har flyttet til Asker sentrum eller Sandvika, sier

Joakim Hereng, daglig leder i Lilleberg Eiendom, og understreker at dette kun er en observasjon han har gjort seg.

De typiske bedriftene som søker til Billingstad er fra 1 til 20 ansatte ifølge Hereng.

– Det krever med andre ord ganske mange av disse bedriftene for å fylle de tomme lokalene med en arealledighet som har ligget pluss minus 10 %.  Arealledigheten har gått sakte nedover, men dette er antakelig mer som følge av konvertering fra kontor til handel og bolig, enn økende absorpsjon av kontorer, antar han.

Variert eierstruktur på gårdeiersiden, forholdsvis høy arealledighet og en tendens til at større bedrifter søker bort fra Billingstad har ifølge Hereng ført til en intern kannibalisme der noen alltid er villige til å tilby lavere leie enn naboen.

– Dette forsterkes ytterligere av at bedriftene oppfatter Billingstad som leietakers marked der de kan få hva de vil til en lav leie, sier han.

Kort vei til Oslo sentrum

Billingstad faller utenfor definisjonen som kollektivknutepunkt ettersom det er 450 meter å gå fra togstasjonen til nærmeste bussholdeplass. Likevel ser Akershus fylkeskommune på Billingstad som et satsingsområde for fortetting nettopp på grunn av den gode kollektivdekningen. Billingstad har togstasjon, i tillegg til at de tunge bussrutene, med blant annet ekspressbuss til Oslo, går innom her.

– Til tross for dette virker det som Billingstad blir sett på som usentralt og at bedrifter som søker etter lokaler utenfor Oslo sentrum ikke ser på tilgjengeligheten med buss som viktig. Det ser ut som at bedriftene er mer opptatt av å være i nærheten av en større togstasjon, og at de ikke ser på lokalstasjonene som tilstrekkelig, på tross av at lokaltogene nå går hvert femtende minutt, forklarer Hereng, og legger til at toget fra Billingstad til Nasjonalteateret tar 22 minutter.

– Det er omtrent samme tid det tar å komme seg fra Alexander Kiellands plass til Vika, og en som bor og jobber disse to stedene vil vel mene han bor og jobber sentralt, spør han.

Snuoperasjon

– I 2017 flyttet to av de største leietakerne på Billingstadsletta 19 til Sandvika med argumentet at de savnet servicetilbud i området, og ville ligge mer sentralt. Vi satte i gang et prosjekt for å gjøre eiendommen mer attraktiv, og ville gjøre Billingstadsletta til et alternativ for bedriftene, ikke en plan B for de som ikke fant lokaler i Asker sentrum eller Sandvika, forteller Hereng.

Som en del av prosessen vurderte de hva en typisk person i Asker og Bærum bruker tid på i løpet av dagen, for uten de hverdagslige gjøremålene med familien. De fant ut at mange ønsker å sykle til jobb.

– Flere har dyre sykler som de ikke ønsker å ha stående ute. Derfor bygget vi sykkelgarasje og fine garderobefasiliteter. Andre ønsker kanskje å starte dagen med en kaffe latte eller espresso. Vi så egentlig ingen grunn til at man nødvendigvis må kjøpe den på Espresso House eller Kaffebrenneriet, så vi etablerte en kaffebar på eiendommen, forklarer han og forsetter med eksempler som god lunsj i hyggelige omgivelser.

– Vi bestemte oss for å engasjere en interiørarkitekt til å innrede en personalrestaurant med mål om å få et lokale som ga mer inntrykk av å være en restaurant, enn en kantine, sier han og legger til at en del av hverdagsutfordringene til en familie er å rekke henting i barnehage, lage middag, få trent, osv.

– Take away tilbudet på Billingstad er preget av kebab, pizza og sushi. Vi så en mulighet for at leietakerne hos oss kunne bestille å ta med seg middag fra personalrestauranten på vei hjem, og det har fungert veldig godt, fortsetter Hereng.

Trening var viktig for flere av leietakerne, og ettersom de allerede hadde bestemt seg for å bygge garderober var det enkelt å samtidig bygge et treningsrom.

– Det var viktig for oss at dette ikke fremstod som et ubrukelig areal, der vi hadde plassert noe treningsutstyr, men at det var synlig, kult og i bruk. Treningsrommet ble plassert vegg i vegg med personalrestauranten, i forbindelse med inngangspartiet. For å sikre at det blir brukt tilbyr vi som gårdeier to gruppetimer i uken for våre leietakere, samt at bedriftene har mulighet til å leie inn kvalifisert trener til sine ansatte, forklarer han.

Fra halvtomt til fullt

– Vi hadde cirka 50 % ledig da vi begynte planleggingen av dette prosjektet i 2017, og har nå rundt 8 % ledighet igjen. Leietakerne som har kommet inn har enten kommet fra Sandvika eller Asker sentrum, eller har hatt disse områdene som sitt primære søkeområde da de startet prosessen med å finne lokaler. De nye leietakerne er aktive brukere av tilbudene vi har på Billingstadsletta 19 som vi tolker som en bekreftelse på at det fantes et behov for dette, sier han fornøyd.

Samtidig opplever han at leietakere treffer hverandre oftere nå enn før.

– Dette skaper en helt annet dynamikk og liv i bygget. Vi tror sosiale områder der man kan ha en mer uformell atmosfære er en del av fremtiden, og at dagens arbeidstakere er mer opptatt av å kunne sitte utenfor tradisjonelle kontorarbeidsplasser å jobbe, avslutter han.

 

 

 

 

(Visited 909 times, 1 visits today)