Starten på logistikkmarkedet 2017 har vært god. Colliers International bistod i første kvartal gårdeiere i Oslo omegn med utleie av cirka 22.000 kvadratmeter lager og logistikk.

– Vi merker pågang fra aktører som ønsker å flytte fra områder der boligutvikling er igangsatt eller under konvertering. Områder slik som Alna og Lørenskog er svært ettertraktet, og vi ser at prisene i disse områdene klatre opp mot 1.200–1.250 kroner per kvadratmeter. Vi tror også at aktiviteten vil være økende utover 2017, sier Christopher Bell, Senior Real Estate Advisor i Colliers International.

Bell er ikke i tvil om at dagens logistikkmarked er i hyppig vekst, og mener netthandel er grunnen.

– Dette skyldes stor aktivitet i netthandelen. De voksende X- og Y-generasjonene vil på sikt utgjøre flertallet i befolkningen, og ta med seg de komplette endringene inn i forbrukeratferden. De vil i større grad bo sentralt i byer og handle fra mobil og datamaskiner. Dette vil på sikt presse logistikkaktører til å levere raskere, og helst samme dag, forklarer han.

De moderne logistikk- og detaljmarkedene utvikler seg raskt, og Bell opplever at den såkalte «klick og hent» innovasjonen er en økende del av forbrukernes hverdag, som igjen krever urbane lager og urbane pick-up-points. Han trekker særlig frem utviklingen i matvarebransjen.

– Vi ser mange forskjellige konsepter fra ferdig leverte oppskrifter med matvarer, til plukk og betal matvarer på nett. Dette er noe som har kommet for å bli. De aktørene som klarer å skaffe seg de mest effektive lagrene som gjør «den første og siste milen» minst mulig kompleks og effektiv vil på sikt vinne, understreker han.

Den første milen

– På sikt vil vi se flere store distribusjonssenter i nærheten av logistikkhubber, slik som flyplasser, havner og landegrenser, disse vil fungere som avlastningslager for videre distribusjon, og serve hele landet, samt videredistribuerer til mindre sorteringsterminaler, forklarer han.

Bell påpeker at lagerleie med nærhet til byer øker stadig og Colliers International ser at leien på gode beliggenheter ligger oppimot 1.350 kroner kvadratmeteren.

– Dette er gjerne på bygg som trenger større ombygninger, det er altså beliggenheten de er villig til å betale godt for, poengterer han og legger til at kravene er ulike ut i fra lagertype.

For de såkalte megalagrene er det ifølge Bell avgjørende med beliggenhet ved sentrale logistikkhubber, med tilgang til motorveier, samt hel- eller halvautomatiserte anlegg, i størrelsesorden fra 10.000–100.000 kvadratmeter, og driftes gjerne av 3PL-aktører (tredjepartslogistikk).

– De fleste mellomstore sorteringsterminalene er sentrert rundt byene, gjerne på de viktigeste veiene. Også her er anleggene gjerne hel- eller halvautomatiserte, i størrelsesorden fra 2.500–40.000 kvadratmeter, samt at de driftes av 3PL-aktører, opplyser han.

Derimot skiller pick-up-points seg ut.

– Dette er gjenre små anlegg opp til 900 kvadratmeter, med beliggenhet i urbane samfunn – ikke i CBD, men typ Skøyen. Hensikten her er gjerne håndplukkede operasjoner, hvor man kan kjøre videre med små kjøretøy eller sykkel, sier Bell.

Den siste milen

– Bymiljøet er spesielt utfordrende for logistikkleverandører. Den siste milen av logistikkkjeden er ofte den mest komplekse og står derfor for en betydelig del av forsendelseskostnaden, sier han og fortsetter: «Logistikkleverandører og forhandlere er under press for å forbedre belastningsfaktorene slik som luftforurensning, støyutslipp, overbelastning og tidsforsinkelser. Noen logistikkleverandører velger derfor å etablere cross-docker nærme byer som en mellomlanding.»

Et viktig element i å forbedre bylogistikken er derfor ifølge Bell å begrense det til kortest mulige ruter.

– Enkelte e-handel aktører har derfor startet med pick-up-points noe som forkorter leveringsrutene og bidrar til raskere levering. I Europa har større aktører etablert flere slike hubber og lover leveranse samme dag, sier han.

Endring i dagens logistikk  – Den økende overbelastning i bysentrene forlenger leveringstider og øker kostnader ved å drive store og tunge godskjøretøy innenfor bysentrum, noe som har fått aktører til å tenke annerledes. Vi ser eksempler som sykler og trehjulsmotorsykler rundt i Europa, sier Bell og forteller at TNT introduserte i 2013 et mobilt depot (en 40 tonn lastebil) i Brussel. – Fra lastebilen samles og transporteres varene videre med elektriske sykler. Denne leveringsmetoden er ikke bare en miljøvennlig fantasi, men en vellykket leveringsmetode i flere europeiske byer også her i Norge, fortsetter han.

Amazon Prime Now

Bell trekker frem Amazon Prime Now, en tjeneste som er tilgjengelig i mer enn 16 store amerikanske byer, og tilbyr kunder leveranser innen en én time.

– Dette er mulig grunnet mindre urbane lagre som er fylt med 25.000 forskjellige varer tilgjengelig gjennom mobilapplikasjonen. Varehåndteringen er forskjellig fra store hovedlagre, da de her plukkes manuelt og klargjøres for direkte distribusjon uten andre mellomledd. Ett budfirma plukker opp varen og leverer til kunden. Utvalget av budfirmaer som distribuerer varene varierer betydelig fra sted til sted, men inkluderer også Uber i enkelte byer, sier han.

Sammenlignet med vanlige Amazon hovedlagre som huser millioner av produkter tilbyr Amazon Prime Now cirka 25.000 varer i sin katalog ifølge Bell, og dette gjør at de urbane lagrene ofte bare utgjør rundt 10 prosent av størrelsen til ett gjennomstilig Amazon hovedlager.

– De er ikke automatiserte og varene plukkes derfor manuelt. Dette for å få en raskere «tour around» for å opprettholde leveringstiden, påpeker han.

Lagrene ligger i mer tettbefolkede strøk, indre by, for å kunne betjene sine kunder innenfor de smale tidsvinduene.

– De urbane lagrene er i hovedsak «cross docker» som må være både trailer og sykkelvennlig, understreker han.

Amazon Treasure Truck

Et annet godt eksempel ifølge Bell er «Treasure Truck», som Amazon lanserte i 2015 i sin egen hjemby Seattle.

– Det er i utgangspunktet det samme som å ha en lokal iskrembil. Bilen har kun en vare om bord til en kraftig nedsatt pris. Kunder kan se dagens vare på mobilappen og hente den på et bestemt sted, forklarer han.

Peapod

– Peapod har utviklet en klikk og hent tjeneste for dagligvarer. Den virtuelle daglivarebutikken finnes på jernbanestajsoner i Boston, Connecticut, New York, New Jersey, Philadelphia,Washington D.C. og Chicago. Pendlere kan bruke mobiltelefonen for å scanne en QR-kode for de varene de ønsker. Deretter kan kundene hente sine varer ferdig plukket på ett bestemt pickup point, sier han og legger til: «Peapod sine siste mil lagre er ett godt eksempel på urban logistikk. De små sentrale lagrene ligger tett opptil bysamfunn. De er manuelt betjent og i størrelsesorden 500-700 kvadratmeter. De fungerer som en cross dock hvor varene fraktes til lageret via større biler og videre transporteres til kunden med mindre kjøretøy.»