Vi omtaler i det følgende noen aktuelle problemstillinger knyttet til bank- og morselskapsgarantier som leietakere bør være bevisst.

Morselskapsgarantier

Garantiprovisjon

I motsetning til bankgaranti der det alltid beregnes garantiprovisjon, beregnes det i praksis sjeldent garantiprovisjon for morselskapsgaranti. Morselskapets garantistillelse skal noteføres i morselskapets regnskap i henhold til regnskapslovens regler. Håndteringen av eventuell garantiprovisjon for morselskapets selvskyldnergaranti må vurderes skattemessig og opp mot regelverket for internprising.

Eksponeringens størrelse må vurderes

Partene står som regel fritt til å enes om en ordlyd i leieavtalen for garantien, men normalt benyttes garantiteksten som er vedlagt HL-standarden;

«[Morselskapet AS], org. nr. […], garanterer som selvskyldner for Leietakers rettidige oppfyllelse av alle forpliktelser under leieavtalen».

Herman Roksund, Partner i Haavind

Utgangspunktet etter denne ordlyden er at garantisten hefter ubegrenset for leietakers forpliktelser etter leiekontrakten, herunder leie for hele leieperioden. Det er således viktig å vurdere om morselskapet skal ha en slik solidarisk forpliktelse som sådan, eller om morselskapets forpliktelse skal være beløpsmessig begrenset.

Det naturlige i den sammenheng vil f.eks. være 6 eller 12 måneders leie med tillegg av merverdiavgift og felleskostnader, slik garantitekst for bankgaranti legger opp til. Dette er av stor betydning for eksponeringens størrelse, særlig for langvarige tidsbestemte leieforhold.

Merk at garantiforpliktelsen ikke opphører ved overdragelse av leieavtalen, med mindre utleier samtykker til dette.

Selvskyldner eller «on demand»?

Dersom utleier stiller krav om at morselskapsgarantien skal være en «on demand» (påkravs) garanti, må det vurderes nøye om dette er et krav man er villig til å etterkomme. En selvskyldnergaranti gir garantisten rett til å påberope seg de eventuelle innsigelser til kravet som leietaker måtte ha.

Garantien gir således ikke utleier en ubetinget rett til utbetaling under garantien. En «on demand» garanti derimot, innebærer at garantisten ikke kan gjøre noen innsigelser gjeldende før utbetaling finner sted. Denne type garanti innebærer således at man må tviste om utbetalingsbeløpet senere dersom man har innsigelser til utleiers krav.    

Særskilt i forhold til utenlandsk morselskap

I HL-standarden foreslås følgende tekst inntatt for morselskapsgaranti;

«[…]. Garantien skal være underlagt norsk rett. Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder garantien».

Magnus Meisingset-Haug, Assosiert partner i Haavind

For norske morselskaper er denne teksten kurant, men dersom det er et utenlandsk morselskap som skal stille garantien vil utleier trolig kreve en noe mer utfyllende regulering.

Det kan forventes at utleier i så fall ber om notarbekreftelse med apostille som bekreftelse fra morselskaps land på gyldig signatur. I tillegg kan det komme krav om at man får en bekreftelse fra advokat i det aktuelle landet på at garantien gyldig kan avgis, og at det er rett selskap som har stillet den. Videre vil utleier vurdere risikoen knyttet til tvangsinndrivelse, som er mer krevende rent prosessuelt, selv om det er avtalt norsk verneting for fastsettelse av selve kravet.

Denne type særskilte krav fra utleiers side må i så fall fremsettes som vilkår for å akseptere utenlandsk morselskapsgaranti.

Bankgarantier

Bankgarantier utstedes normalt på bankens eget garantiformular, og med en rekke «standardvilkår». Dersom partene først har inngått leieavtalen og med HL-standardens tekst hva gjelder slik selvskyldnergaranti fra bank/finansinstitusjon, kan det bli et spørsmål om utleier må akseptere bankens vilkår.

HL-standarden operer med følgende bestemmelse for bankgaranti;

«Leietaker stiller selvskyldnergaranti fra finansinstitusjon som driver virksomhet i Norge etter konsesjon gitt av norske myndigheter, eller annen av Utleier godkjent garanti, for rettidig oppfyllelse av Leietakers forpliktelser etter leieavtalen.

Garantien skal tilsvare […] måneders leie inkludert andel fellesomkostninger og merverdiavgift i den grad det følger av punkt 9. I forbindelse med leieregulering kan Utleier kreve garantien regulert forholdsmessig. Garantien skal være gyldig, og uoppsigelig fra Leietakers og garantists side, i Leieperioden samt tre måneder etter fraflytting. Garantien skal være underlagt norsk rett. Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder garantien».

Garantiens løpetid og beløp er normalt angitt i leieavtalen, slik som i HL-standarden. Dette byr slik sett ikke på tolkningstvil. Enkelte banker begrenser imidlertid garantien til å gjelde manglende betaling av leie og felleskostnader, mens leieavtalen normalt angir at garantien skal dekke «rettidige oppfyllelse av alle forpliktelser under leieavtalen».

Det er ikke alminnelig å akseptere en slik begrensning i garantidokumentet fra banken, da utleier i så fall står usikret for krav f.eks. som følge av skade eller manglende vedlikehold. Beløpet kan enten være angitt i kroner eller i antall måneders leie med tillegg for felleskostnader og merverdiavgift. I næringsforhold er partene ikke begrenset av husleielovens bestemmelse i § 3-6, som kun gir utleier anledning til å kreve sikkerhetsstillelse opp til 6 måneders leie.

Enkelte banker opererer med at garantien er oppsigelig, f.eks. med 3 måneders varsel, men dette vil i så fall stride med leieavtalens krav til løpetid, der det vanligvis angis at den skal gjelde i leieperioden, med tillegg for 3 måneder. Ved forlengelse av leieforholdet må imidlertid leiegarantien fornyes.

Det er også relativt vanlig at banken angir at kravet mot garantisten «for den enkelte leieterminens vedkommende må være varslet skriftlig til banken senest 1 – en- måned etter hvert terminforfall, for at krav kan gjøres gjeldende».

Det er ulik praksis på om denne begrensingen aksepteres av utleier. Dersom bankens garantiformular vedlegges leieavtalen ved fremforhandling av denne, vil garantitekstens ordlyd bli avklart gjennom disse forhandlingene, og dette kan være en forutsigbar løsning.

Ved bankgaranti kan det være aktuelt å avtale i leieavtalen ved hvilke intervaller garantien skal oppjusteres, da det neppe er hensiktsmessig å måtte innhente ny garantitekst årlig basert på ny KPI-justert leie.

Mislighold av leiekontraktens krav til garanti

Mislighold av plikten til å stille kontraktsmessig leiegaranti, er i HL-standarden definert som «vesentlig mislighold». Et slikt vesentlig mislighold gir utleier rett til å heve leieavtalen dersom leietaker ikke etter skriftlig varsel fra utleier har sørget for å bringe forholdet i orden innen 14 dager. Det beror på en konkret tolkning om f eks bankens særskilte standardvilkår er i strid med avtalt sikkerhetsstillelse, og videre om utleier evt. har akseptert vilkårene ved å ha blitt forelagt garantidokumentet uten å komme med innsigelser.

For å unngå tvil om ordlyd i garantier som ikke er inntatt som en del av leiekontrakten er kontraktsmessige, anbefaler vi at man ved fremleggelse av denne for utleier for ordens skyld ber utleier bekrefte mottak og melde fra dersom han har konkrete merknader til dokumentet.

Artikkelforfattere er advokat og assosiert partner Magnus Meisingset-Haug, og advokat og partner Herman Roksund, i Advokatfirmaet Haavind.

(Visited 247 times, 1 visits today)