Under 6 prosent
Siste nytt:
Det skriver eiendomsrådgiveren DTZ i den seneste kvartalsrapporten ”Property Times” for Oslo. Slike lave yieldnivåer har vi ikke sett siden 2007 og begynnelsen av 2008. Objektene det er snakk om, er de mest attraktive eiendommene i CBD-området (Vika/Aker Brygge) med lange leiekontrakter. DTZ mener at den såkalte prime yield falt med hele 75-100 basispunkter mot slutten av 2009.
I dagens transaksjonsmarked er det ifølge DTZ en blanding av rene egenkapitalkjøpere og høyt belånte finansielle investorer som er inne og begynner å presse prisene på gode eiendomsobjekter i været, og følgelig yielden nedover.
Eiendomsprisene stimuleres også av lavere lånemarginer og mer utlånsvillige banker. For prosjekter med belåning innenfor 70 prosent av verdiene, snakker vi nå ifølge DTZ om påslag på 150-175 basispunkter, ned fra 250 punkter for ett år siden (60 prosent belåning). Noen banker har også begynt å belåne gode prosjekter opp til 80 prosent, gitt en solid kontantstrøm.
20 milliarder
DTZ anslår transaksjonsvolumene i 2009 til 13 milliarder kroner, som ventes å øke til 20 milliarder i 2010 og 25 milliarder i 2011. Vi vil med andre ord havne godt under halvparten av rekordvolumene fra 2006 og 2007 i årene fremover. Men i fjerde kvartal i fjor registrerte DTZ like mange transaksjoner som i de tre foregående kvartalene til sammen.
Under den forrige store nedturen i Oslos kontormarked på begynnelsen av 2000-tallet var ledighetsraten hele 12,5 prosent. Nå står om lag 7,5 prosent av lokalene ledige med DTZs anslag. Det mener eiendomsrådgiveren er relativt lavt i forhold til sammenliknbare land.
I 2009 var det kombinasjonen av nye prosjekter, opphør av leiekontrakter og konkurser som sendte ledighetsraten oppover og dermed økte tilbudet av tilgjengelige lokaler i markedet.
Nettoopptaket av nye kontorlokaler i Oslo har ifølge DTZ vært negativ i fire kvartaler på rad. Netto arealabsorpsjon har falt fra -164 000 kvadratmeter i første kvartal 2009 til aggregerte -297 000 kvadratmeter ved utgangen av året. Antall tilgjengelige kvadratmeter for ”omgående utleie” har økt fra 328 000 kvadratmeter i fjerde kvartal 2008, via 575 000 kvadratmeter ved halvårsskiftet i fjor til 625 000 kvadratmeter ved utgangen av 2009. Økningen er hele 91 prosent på årsbasis.
Forsiktige bedrifter
DTZ skriver at den økte arealledigheten skyldes at bedriftene har vært forsiktige med å ekspandere gjennom finanskrisen. Dessuten var mange prosjekter kommet for langt i prosjekteringen til å bli stoppet. Et eksempel på det er Storebrands nye hovedkontor på Lysaker, og det gamle nå delvis ledige gamle hovedkontoret på Aker Brygge.
Et positivt tegn er imidlertid at flere finansrelaterte foretak begynner å oppbemanne. Dette vil normalt ha ført til økte leiepriser og lavere ledighet, men motveies delvis av det økte tilbudet i Bjørvika, som KLP-bygget (37 800 kvadratmeter). Andre ferdigstillelser i 2010 er blant annet Helsfyr Atrium, der det står igjen 5700 kvadratmeter å fylle opp, det såkalte Z-bygget i Schweigaards gate 15 til Entra Eiendom (15 000 kvadratmeter) og Hoffsveien 4 (Eiendomsspar, 13 700 kvadratmeter).
DTZ tror netto arealabsorpsjon vil bli svakt positiv og stabil i 2010, før den igjen ventes å øke i 2011 og fremover.
3000 kroner
DTZ anslår videre at prime rent ligger rundt 3000 kroner kvadratmeteren i året, ned fra ca. 4000 kroner i begynnelsen av 2008. I den europeiske versjonen gjengitt på NEnyheter onsdag, kunne det se ut som anslaget var overraskende lave 2500 kroner. Differansen skyldes en intern ”valutafeil” hos DTZ, der 3000 kroner hadde blitt til 300 euro.
Interessert i nyheter om næringseiendom? Meld deg på neNyheters ukentlige nyhetsbrev her.