Overraskelser ved tilbakelevering av lokaler
Siste nytt:
Vi opplever et stadig økende antall saker som dreier seg om leietakers plikter ved tilbakelevering av lokaler ved opphør av leiekontrakter. Dette reiser i hovedsak spørsmål om lokalenes standard ved leieforholdets begynnelse, leietakers plikt til vedlikehold i leieperioden og hvor omfattende standardreduksjon av lokalene utleier må akseptere. Vi skal ikke i denne artikkelen gi en omfattende redegjørelse for alle disse forholdene, men nøye oss med å påpeke noen problemstillinger som etter vår vurdering er meget praktiske. Problemstillingene kan også oppstå ved fornyelse av eksisterende leieforhold.
Generelt om leietakers plikter ved tilbakelevering
Husleielovens kapittel 10 regulerer forholdene ved tilbakelevering av lokaler ved leieforholdets opphør. Bestemmelsene er ufravikelige ved leie av bolig jf § 1-2, men fravikes i stor grad ved utleie til næringsformål.
Det følger av § 10-2 annet ledd at leietaker skal tilbakelevere lokalene ryddet og rengjort og i samme stand som ved leieforholdet begynnelse, men med fradrag for alminnelig slit og elde. Selv om profesjonelle aktører ofte benytter avvikende formuleringer i sine leiekontrakter, blir de tre problemstillingene om leieobjektets standard ved inngåelse av leieforholdet, leietakers plikt til vedlikehold og standardreduksjonen som følge av alminnelig slit og elde gjerne aktualisert uansett.
Standard ved overtakelse
Dersom leieobjektet var nyoppført for leietaker under den aktuelle leiekontrakten, er det normalt uproblematisk å finne ut hvilken standard lokalene hadde ved leieforholdets inngåelse. Dette vil gjerne kunne bringes på det rene ved å gjennomgå spesifikasjonene og byggebeskrivelsene til entreprisekontraktene. Hvorvidt leieforholdet har vært langvarig eller ikke, er i denne sammenheng av mindre betydning, siden det uansett er leieobjektets standard ved leieforholdets begynnelse som danner utgangspunktet for vurderingen av leietakers forpliktelser ved tilbakelevering. Noen særlig problemstillinger kan imidlertid oppstå når leieforholdet har vært reforhandlet underveis i leieperioden, se mer om dette nedenfor.
En fremtidig bombe?
I de fleste leieforhold vil utleier tilsynelatende være tilfreds dersom leietaker er pliktig til å tilbakelevere leieobjektet i den standard det hadde ved oppføringen. Det kan imidlertid vise seg å være forhastet.
I noen leieforhold som gjelder objekter der det er av stor betydning å følge med i bransjens generelle utvikling, kan det vise seg å være langt fra tilstrekkelig med vanlig godt vedlikehold for å bevare verdiene. For eksempel vil et kjøpesenter eller et hotell som var luksuriøst da det ble bygget på 1970 eller 80-tallet, være håpløst umoderne og ha en langt lavere verdi i dag dersom leietaker kun er forpliktet til å tilbakelevere i samme standard som ved leieforholdets begynnelse. Selv om en del slike leiekontrakter inneholder bestemmelser om oppbygging av vedlikeholdsfond eller liknende, vil dette sjelden være tilstrekkelig for å kompensere tapet av eiendoms- og utleieverdi som i større grad kan skyldes generell utidsmessighet eller lignende.
Slike leieobjekter eies i mange tilfeller av de tyngste og mest langsiktige aktørene i eiendomsmarkedet som finans- og forsikringsforetak. Leiekontraktene inneholder likevel sjelden bestemmelser som pålegger leietaker å renovere og oppgradere leieobjektet i leietiden. Dette kan ha sammenheng med at disse aktørene først kom inn i eiendomsmarkedet på 1980-tallet, gjerne gjennom såkalte "sale leaseback" kontrakter hvor det primære formålet var pengeplassering og løpende avkastning. Dessuten er leiekontraktene meget langvarige, gjerne 20-30 år. En rekke av disse leiekontraktene vil løpe ut de neste 5-10 årene, og det er grunn til å tro at dette problemet da vil komme aktualisere seg med mulige nedskrivinger av verdier og betydelige kostnader for oppgradering som ytterste konsekvens.
Vår erfaring tilsier at det er mulig å finne kommersielle løsninger på utfordringene, selv om det sjelden er mulig å få disse helt optimale. En mulig løsning kan være oppgradering av leieobjektet og fornyelse av leiekontrakten, men at utleier kanskje må fire noe på avkastningskravene i en periode. En av suksessfaktorene vil ofte være at forhandlingene starter i god tid før den aktuelle leiekontrakten opphører.
Særlig om fornyelse av leieforhold
Kommersielle leiekontrakter er nesten uten unntak tidsbegrenset og uoppsigelige. Dette fører til at leieforholdet gjerne blir videreført enten ved forlengelse eller fornyelse av leiekontrakten. Vi skal ikke her gå inn på diskusjonen om en eventuell forskjell mellom forlengelse og fornyelse, men det er et faktum at utleier ofte ønsker å erstatte den gamle leiekontrakten med en ny som er mer oppdatert. Dette kan være riktig, men resultatet kan bli meget uheldig.
I en ny leiekontrakt vil det gjerne ofte bli definert et nytt tidspunkt for leietakers overtakelse av leieobjektet. Dersom leiekontraktens regulering av leietakers plikter ved tilbakelevering ikke blir skreddersydd, kan dette i visse tilfeller føre til at leietaker ved utløpet av den siste leiekontrakten kun er forpliktet til å tilbakeføre til standarden som var ved den siste kontraktsinngåelsen. Dermed kan utleier oppleve at standardreduksjonene som fant sted under de første leiekontraktene ikke kan kreves tilbakeført eller kompensert. Gevinstene ved å erstatte den gamle leiekontrakten vil da lett bli redusert, og problemstillingen illustrerer behovet for å ha et bevisst og helhetlig forhold til innholdet i leiekontrakten.
Vi har tidligere arbeidet med en sak hvor noen av ovennevnte problemstillinger ble aktualisert. Den opprinnelige leiekontrakten ble inngått for et industrilokale som var nyoppført for leietaker på 1950-tallet. Leietaker har vært den samme hele tiden, mens leieobjektet flere ganger har vært overdratt til nye eiere. Videre ble leiekontrakten fornyet og endret en rekke ganger, og i den siste leiekontrakten ble leietakers plikter ved tilbakelevering knyttet til et tidspunkt for overtakelse som var for få år siden. Da leiekontrakten utløp fremmet utleier et betydelig krav mot leietaker med krav om erstatning for redusert standard tilbake til leieforholdet opprinnelige begynnelse. Leietaker derimot, fremmet kun tilbud om erstatning for reduksjonen de siste fem årene, og dessuten med fradrag for alminnelig slit og elde.
Fradrag for slit og elde
Husleielovens § 10-2 annet ledd om fradrag for slit og elde, må ses i sammenheng med plikten til å vedlikeholde leieobjektet. Etter husleielovens § 5-3 er det utleier som er ansvarlig for utvendig og innvendig vedlikehold. I kommersielle leiekontrakter for leie av lokaler overføres oftest ansvaret for innvendig vedlikehold til leietaker. Samtidig utformes bestemmelsene om tilbakelevering slik at utleier må akseptere fradrag for alminnelig slit og elde så fremt leietakers vedlikeholdsplikt er oppfylt. Dette reiser spørsmål om omfanget av leietakers vedlikeholdsplikt. Vi anbefaler at dette blir regulert i vedlikeholdsplaner og matriser for ansvarsfordeling.
Hva som menes med slit og elde hører med til de mest praktisk viktige reglene ved leieforholdets opphør, men er likevel lite drøftet i rettspraksis og juridisk teori. En ren tolkning av ordlyden i uttrykket slit og elde, henspeiler på vanlig slitasje. Utleier må derfor finne seg i redusert standard som følge av leietakers alminnelig bruk i samsvar med formålet med leiekontrakten.
Dette tilsier at omfanget av den akseptable standardreduksjon særlig beror på leieforholdets varighet og den konkrete bruk. Desto lengre leieforholdet har vært, jo større standardfradrag må utleier akseptere. Problemene blir imidlertid større når en også må ta hensyn til bruken av leieobjektet. Det sier seg selv at industriell produksjonsvirksomhet kan være særlig belastende for standarden, mens utleier må godta mindre fradrag ved utleie til kontorformål. Imidlertid vil det også innen disse ytterpunktene være store variasjoner. Som en følge av omfattende bruk av et stort antall gjester, kombinert med en bransje med særlig høye krav til tidsmessighet, vil trolig hotellrom ha en langt større slitasje enn boliger, selv om innredningen er mye den samme.
Oppsummering
Det er vår erfaring at utleier og leietaker i kontraktsforhandlingene ofte fokuserer mye på hvorvidt endringer i leieobjektet kan kreves fjernet ved opphør, men at de er mindre opptatt av den generelle tilstanden lokalene skal ha. Dette fører til et økende antall tvister og dermed uventede kostnader. Vi anbefaler derfor at partene ved inngåelse av leiekontrakter fokuserer på sammenhengen mellom leieobjektets tilstand ved overtakelse, bruk, slitasje, vedlikehold, renovering og oppgradering, samt tilbakelevering. I lys av forhandlingene kan ovennevnte problemstillinger reguleres mer detaljert i leiekontrakten eller vedlegg. På denne måten kan det inngås leiekontrakter hvor også tilbakeleveringen bli mer forutsigbar for partene.
----------------------------------------
Advokat Peter H. Grape er fast advokat i Wikborg Reins avdeling for Fast Eiendom og Entreprise. Grape arbeider særlig med transaksjoner knyttet til eiendom og selskaper, samt oppføring, utleie og annen forvaltning av fast eiendom.
Foto: iStockphoto
Interessert i nyheter om næringseiendom? Meld deg på neNyheters ukentlige nyhetsbrev her.