Den siste tiden har flere norske medier skrevet om «kjøpesenterdøden» som ruller over USA. Der stadig flere retail-aktører legger ned butikkene sine på grunn av økt internetthandel, den såkalte «Amazon-effekten». Dette fører til at mange kjøpesenter blir stående som halvtomme spøkelses-sentre. Det er uvisst hvorvidt denne effekten vil spre seg til Norge, men internetthandelen øker voldsomt også hos oss. Så hvordan kan leietaker sikre seg mot å bli sittende igjen i tomme lokaler uten kundetilstrømning? Vi har satt opp noen enkle råd til hvordan leietaker best kan gardere seg mot nettopp dette.

Fallende utleiegrad i kjøpesenter eller handelsparker er ikke mislighold av utleiers forpliktelser etter bestemmelsene i husleieloven, eller standardkontrakt for utleie av næringslokaler. Leietaker kan med andre ord verken kreve avslag i leien eller heve leieavtalen og flytte fra lokalene dersom nabobutikkene flytter, med mindre det er gjort særlige tilpasninger i leieavtalen. I ytterste konsekvens innebærer det at leietaker må betale full leie ut leietiden for lokaler med sterkt fallende omsetning.

Sikre et godt naboskap

God naboer er alltid viktig, særlig for den som driver næringsvirksomhet innen retail. Et godt naboskap kan gi synergieffekter og sikre økt kundetilstrømning for alle involverte. Ved inngåelse av leiekontrakt ved nyetablerte kjøpesentre eller handelsparker har man en unik mulighet til å sikre nettopp dette. Enklest gjør man det ved å innta en bestemmelse i leiekontrakten om at kontrakten kun trer i kraft og er gyldig dersom også butikkene X og Y før overtakelse har signert leieavtale for å etablere seg i nabolokalene med leieavtaler av tilsvarende varighet. Eventuelt kan det legges til at dersom denne forutsetningen ikke slår til, har leietaker rett til å velge å flytte sin virksomhet til et annet lokale i senteret. For eksempel i nærheten av ut-/inngangspartiet hvor kundegjennomstrømmingen er stor.

Når det gjøres tilpasninger av standardkontrakter er det svært viktig å se hele kontakten under ett. Det nytter ikke med en bestemmelsen som sikrer leietaker god plassering, hvis en annen bestemmelse gir utleier fri rett til å flytte på leietaker etter eget godt befinnende. Flere og flere utleiere ønsker fleksibilitet i eget senter, og inntar derfor bestemmelser som gir utleier vide fullmakter til å flytte leietaker til andre lokaler i senteret. Disse bør alltid tilpasses slik at leietaker ikke uten videre må gå med på en relokalisering som gir dårligere synergieffekter ved mindre attraktive eller relevante leietakere som naboer. Vi anbefaler i slike tilfeller at det spesifiseres at utleier ikke kan flytte leietaker til et annet lokale uten leietakers samtykke. Samt at leietaker fritt kan tilbakeholde sitt samtykke dersom ikke lokasjonen er tilsvarende god som den opprinnelige, hva gjelder leietakersammensetning, synlighet og nærhet til ut/inngangspartier.

Exit

Den ultimate garanti mot å bli sittende igjen i et halvtomt kjøpesenter er en exit –bestemmelse, som gir leietaker rett til å tre ut av leiekontrakten på gitte vilkår. For eksempel kan leietaker gis en rett til å heve/tre ut av leiekontrakten dersom utleiegraden faller under en gitt prosentsats, eller dersom en angitt andel av lokalene i senteret leies ut til annen virksomhet enn handelsvirksomhet.

Det er viktig at slike exit-bestemmelser utformes så presist som mulig og at alle premissene for å kunne utløse exit-retten for leietaker er klarlagt mellom partene. Det bør blant annet tydelig angis hvorvidt hele eller bare deler av kjøpesenterets areal skal ligge til grunn for beregningen av utleiegraden. Underrettspraksis viser at domstolene antakeligvis vil helle mot at hele senteret skal legges til grunn, med mindre noe annet tydelig fremgår av leiekontrakten. Vi anbefaler at det utarbeides egne tegninger som viser arealet, og at disse vedlegges leiekontrakten som eget bilag.

Videre er det viktig å fastsette en periode vilkåret skal gjelde for, eksempelvis 12 sammenhengende måneder, eller 6 måneder i løpet av en 12-måneders periode. For å sikre forutberegnelighet i forholdet mellom leietaker og utleier, er det også lurt å sette en varslingsfrist leietaker må holde seg innenfor, for å kunne benytte exit-retten. Dette nevner vi spesifikt fordi en part kan ansees for å stilltiende ha godtatt endringer i det som er avtalt mellom partene, dersom man ikke protesterer over brudd på slike forutsetninger.

Leietaker vil ikke alltid lykkes med å få utleier til å godta en exit-bestemmelse som nevnt over. I slik tilfeller kan et alternativ være at leietaker gis rett til avslag i leien ved fallende utleiegrad. Eventuelt at utleier forpliktes til å benytte en bestemt prosentandel av leieinntektene på markedsføring av handelsdestinasjonen.

Hvor sterk er driveplikten?

Ved forhandling av ny leiekontrakt bør leietaker også være oppmerksom på at det følger en særskilt driveplikt av husleieloven § 5-1 (4) for lokale til butikk eller serveringssted. Videre er det vanlig at utleier inntar en særskilt regulering av leietakers driveplikt i kjøpesentre.

Leietaker bør være spesielt oppmerksom på hvordan klausuler om driveplikten er utformet. Tidligere ble det som oftest kun presisert i leiekontrakten at leietaker pliktet å holde sin virksomhet åpen og følge senterets åpningstider. De siste årene har det imidlertid blitt mer og mer vanlig med dagmulkt som sanksjon ved brudd på driveplikten.

Isolert sett kan dette virke lite byrdefullt, fordi leietaker kun ser for seg at dagmulkten vil bli utløst dersom virksomheten enkelte dager ikke holdes åpen som forutsatt. For en leietaker i et senter med fallende utleiegrad vil imidlertid en slik dagmulktsregulering gjøre det svært byrdefullt for leietaker som vil fraflytte de leide lokalene før utløpt leietid.

Dersom leietaker er i posisjon til å få fjernet mulkten er det å foretrekke. Eventuelt bør det i alle fall settes et tak for hvor mange dager det skal betales mulkt for.

Dersom utleiegraden eller leietakersammensetningen endres slik at leietaker mister omsetning og velger å fraflytte lokalene før leietidens utløp, kan utleier ikke tvinge leietaker tilbake med henvisning til bestemmelsen om driveplikt. Dom inntatt i LG-2009-50928 illustrerer dette. Her tok utleier ut midlertidig forføyning med krav om at fraflyttet leietaker skulle flytte tilbake og gjenåpne butikken under henvisning til husleieloven § 5-1 (4). Utleier fikk ikke medhold. Dog vil leietaker i et slikt tilfelle selvsagt bli erstatningsansvarlig for utleiers tap. Hvilket i praksis vil innebære en plikt til å dekke leie og felleskostnader.

Varsle utleier så tidlig som mulig

Som nevnt over plikter en leietaker som fraflytter lokalene før leietidens utløp å dekke utleiers tap. Det er likevel viktig å være bevisst på at utleier selv også har en tapsbegrensningsplikt. Utleier plikter å utvise en viss aktivitet for å skaffe ny leietaker til lokalene, slik at utleiers økonomiske tap blir så lite som mulig. Jo tidligere utleier varsles om at leietaker ser seg nødt til å flytte fra lokalene, jo tidligere må utleier iverksette tiltak for å begrense sitt tap. Dersom utleier ikke overholder tapsbegrensningsplikten, har utleier heller ikke krav på å få dekket sitt fulle tap.

Hva utleier konkret må foreta seg for å overholde tapsbegrensingsplikten lar seg ikke definere på generell basis. Uttalelser i rettspraksis peker i retning av at utleier i det minste må foreta seg noe mer enn å legge ut en generell annonse. For å sikre at utleier tar forpliktelsen på alvor, kan det være hensiktsmessig å innta en referanse til tapsbegrensingsplikten i leiekontrakten. En god regulering vil også liste opp hvilke tiltak utleier forventes å iverksette, slik at leietaker er sikret at utleiers aktiviteter er egnet for å få inn nye leietakere.

 

 

 

 

(Visited 657 times, 1 visits today)